Інвестування здійснюється у рамках інвестиційної діяльності. Під інвестиційною діяльністю, згідно із статтею 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" від 18.09.91 року № 1560 - XII, слід розуміти сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави відносно реалізації інвестицій. Інвестиціями ж є усі види майнових і інтелектуальних цінностей, які вкладаються в об'єкти підприємницькою і інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект (стаття 1 Закону України "Про інвестиційну діяльність"). Отже, інвестуванням можна вважати процес вкладення інвестицій в об'єкти підприємницької і інших видів діяльності, внаслідок чого створюється прибути або досягається соціальний ефект. Згідно із статтею 4 ці ж Закони об'єктами інвестування можуть бути будь-яке майно, у тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (окрім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
|
Ярослава Оника адвокат, партнер ЮФ "Кибенко, Оника і партнери" |
Отже, інвестування може здійснюватися, у тому числі, і відносно об'єктів нерухомості, причому як об'єктів житлової нерухомості, так і нежилою. Виходячи з суті інвестиційної діяльності, можна зробити висновок, що відносно об'єктів нерухомості вона може мати місце в процесі будівництва таких об'єктів, їх реконструкції або ж перепланування.
Інвестування - процес, що має на увазі вкладення з боку інвестора істотних матеріальних цінностей, тому цей процес вимагає достатніх правових гарантій захисту прав інвесторів. Гарантії ці прописані як чинним законодавством України у сфері інвестування, зокрема Законом України "Про інвестиційну діяльність", так і кожним конкретним договором, який полягає інвестором в процесі здійснення інвестування.
Що стосується законодавчих гарантій захисту прав інвесторів в процесі здійснення інвестиційної діяльності в об'єкти нерухомості (як і у будь-які інші об'єкти), то до них можна віднести наступні (виходячи із статей 18 і 19 Закону України "Про інвестиційну діяльність") :
- збереження умов договорів між суб'єктами інвестиційної діяльності на увесь період їх дії у разі внесення в чинне законодавство змін, погіршуючих положення суб'єктів або обмежуючих їх права (проте це не торкається змін податкового, митного і валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування окремих видів господарської діяльності);
- невтручання державних органів і їх посадовців в діяльність суб'єктів інвестиційної діяльності, крім випадків, коли таке втручання допускається чинним законодавством і здійснюється виключно в межах компетенції цих органів і посадовців;
- гарантія повного відшкодування збитку, заподіяного суб'єктам інвестиційної діяльності в процесі інвестування актами, прийнятими державними або іншими органами (суперечки про відшкодування такого роду збитку вирішуються в судовому порядку);
- забезпечення так званих державних гарантій захисту інвестицій - системи правових норм, які спрямовані на захист інвестицій і не торкаються питань фінансово-господарської діяльності учасників інвестиційної діяльності і сплати ними податків, зборів і інших обов'язкових платежів; такі гарантії не можуть бути скасовані або звужені відносно інвестицій, здійснюваних в період дії цих гарантій (до таких гарантій відносять заборону безвідплатної націоналізації, реквізиції або інших подібних варіантів припинення права власності суб'єктів інвестиційної діяльності; такі дії можуть бути здійснені тільки на підставі законодавчих актів України з повним відшкодуванням інвесторові понесеного збитку, у тому числі повній компенсації підлягають придбані інвесторами цільові банківські вклади, акції і інші цінні папери, платежі за придбане майно або за оренду прав);
- гарантія можливості захисту прав інвесторів в судовому порядку, а також третейським судом у разі досягнення такої домовленості сторонами суперечки.
Свої особливості має захист прав інвесторів в процесі інвестування і фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних засобів, притягнених від фізичних і юридичних осіб, у тому числі в управління. Так, подібне інвестування може здійснюватися тільки за допомогою фондів фінансування будівництва, фондів операцій з нерухомістю, інститутів спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань по яких здійснюється шляхом передачі об'єкту (частини об'єкту) житлового будівництва. Слід зазначити, що така умова здійснення інвестування житлового будівництва за залучені кошти фізичних і юридичних осіб дозволяє скоротити можливі зловживання цими грошовими коштами з боку забудовника в процесі проведення будівництва.
Спеціальні законодавчі гарантії захисту прав інвесторів в процесі інвестування в об'єкти нерухомості мають місце і у разі, якщо інвестором виступає іноземна особа.
Так, згідно із статтею 1 Закону України "Про режим іноземного інвестування" від 19.03.96 року № 93/96-ВР іноземними інвесторами вважаються суб'єкти, які проводять інвестиційну діяльність на території України і являються : 1) юридичними особами, створеними відповідно до законодавства іншим, ніж законодавство України; 2) фізичними особами - іноземцями, які не мають постійного місця проживання на території України і не обмежені в дієздатності; 3) іноземних держави, міжнародні урядові і неурядові організації; 4) а також інші іноземні суб'єкти інвестиційної діяльності, які визначаються такими відповідно до чинного законодавства України. Іноземні інвестори мають право здійснювати інвестування на території України, у тому числі і в об'єкти нерухомості.
Додаткові гарантії захисту прав іноземних інвесторів, у тому числі і в процесі здійснення інвестування в об'єкти нерухомості, також передбачені у вищезгаданому Законі (розділ II). До таких відносяться:
- встановлення для іноземних інвесторів національного режиму інвестування і інших видів господарської діяльності, за виключеннями, передбаченими законодавством України або міжнародними договорами України (тобто для іноземних інвесторів фактично діють ті ж умови, що і для інвесторів вітчизняних, лише за деякими виключеннями, чітко передбаченими законодавством України);
- неможливість зміни гарантій захисту прав іноземних інвесторів, передбачених Законом України "Про режим іноземного інвестування"у разі зміни законодавства України (Полягає в праві іноземного інвестора упродовж 10 років з дня набуття чинності таких нормативних актів використовувати державні гарантії, передбачені Законом України "Про режим іноземного інвестування". Крім того, до прав і обов'язків сторін, визначених угодою про розподіл продукції, упродовж терміну його дії застосовується законодавство України, діюче на момент його укладення. Ця гарантія не поширюється на зміни в законодавстві України відносно питань оборони, національної безпеки, забезпечення громадського порядку, охорони довкілля);
- гарантування відшкодування збитків, включаючи упущену вигоду і моральний збиток, понесені іноземними інвесторами в результаті дій, бездействий або неналежного виконання державними органами України або їх посадовцями передбачених законодавством обов'язків відносно іноземного інвестора; причому таке відшкодування повинне здійснюватися на підставі поточних ринкових цін і обгрунтованої оцінки, підтвердженої аудитором або аудиторською фірмою; відшкодування має бути швидким, адекватним і ефективним і здійснюватися в тій валюті, в якій здійснювалися операції іноземним інвестором, або у будь-якій іншій, прийнятною для нього;
- гарантування безперешкодного і негайного перекладу прибутку іноземних інвесторів, отриманому в результаті інвестування, за рубіж після сплати податків, зборів і інших обов'язкових платежів;
- гарантування захисту прав іноземних інвесторів як в судах України, так і в іноземних третейських судах, якщо це було обумовлено сторонами заздалегідь.
Проте захист прав учасників інвестиційної діяльності в об'єкти нерухомості не полягає лише в перелічених вище гарантіях. Істотну долю механізмів гарантування і захисту прав учасників інвестування сторони можуть закріпити у відповідних договорах, які полягають в процесі здійснення такої діяльності, виходячи з принципу свободи договору, закріпленого статтею 3 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 року № 435 - IV.
__________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронний аналітичний тижневик, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створений спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам
