Останнім часом передача об'єктів житлового фонду в управління (аж до житлофонду цілих міст) набуває актуального характеру. Місцева влада обгрунтовує це тим, що така форма організації надання і контролю якості житлово-комунальних послуг досконаліша в порівнянні з нині чинною. Суть самої схеми полягає в тому, що компанія, що управляє, приймає в управління (на баланс) житлові будинки і укладає договори з жителями на надання послуг за змістом будинків і прибудинкових територій. А безпосередньо послуги надаються підрядниками, в ролі яких часто виступають колишні Жеки, що дуже нагадує звичайне посередництво.
Не вдаючись до економічної складової необхідності впровадження цієї моделі, проаналізуємо правову її сторону.
Зазвичай перелік передаваних в управління багатоквартирних будинків однієї компанії, що управляє, не мало не багато містить практично увесь житлофонд міста, як, наприклад, в м. Дніпродзержинську Дніпропетровської області.
З одного боку, національне законодавство містить достатню кількість нормативно-правових актів для того, щоб вважати цю область правовідносин повністю врегульованою. Йдеться про главу 70 "Управління майном" Цивільного кодексу України, Законі "Про житлово-комунальні послуги", наказі Державного комітету з питань житлово-комунального господарства "Про затвердження Правил змісту житлових будинків і прибудинкових територій" від 17.05.2005 р. № 76, наказі Минжилкоммунхоза "Про затвердження Правил управління будівлею, спорудою, житловим комплексом або комплексом будівель і споруд" від 02.02.2009 № 13, постанові КМУ "Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд" від 20 травня 2009 р. № 484.
Отже, головне, що викликає розбіжність в думках з приводу оформлення договірних стосунків компаній, що управляють, і органів місцевого самоврядування, це предмет договору, а саме: або це послуга з управління будинками, або це управління будинками.
Саме у цій відмінності криється необхідність або відсутність такий в нотаріальному завіренні і державній реєстрації договору.
Зокрема, ст. 1031 ГК встановлено, що договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Але виконання вказаних вимог передбачає чималі матеріальні витрати, а також надання документів, в т. ч. що підтверджують право власності замовника управління на передавані в управління будинку.
Тому компанії, що на ділі управляють, договір з міською владою нотаріально не засвідчують і не здійснюють його державну реєстрацію, що викликає дискусії в суспільстві і одного разу навіть послужило основою для збудження органами прокуратури кримінальної справи по одній з компаній, що управляють, в Дніпропетровській області.
Головна теза управителів : "Ми не управляємо майном, а надаємо послугу з управління майном".
Дійсно, законодавство містить таке поняття, як послуга з управління нерухомістю. Так згідно абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закону про жилкомуслугах послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (утримування на балансі, укладення договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору і т. п.) є одному з різновидів житлово-комунальних послуг.
Проте це визначення аж ніяк не говорить про те, що така послуга не повинна надаватися в порядку і на підставах, встановлених главою 70 ГК, т. е. нормами, регулюючими питання управління майном.
Адже що таке послуга? Послуга - результат певної діяльності. Послуга з управління будинком - це результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби власників, співвласників в ефективному управлінні майна, що належить ним, підтримці об'єкту в належному технічному стані, організації забезпечення потреб жителів об'єкту в житлово-комунальних послугах (наказ Минжилкоммунхоза № 13 від 02.02.2009 р.).
З цього ж наказу візьмемо визначення "управління будинком". Це дії, спрямовані на забезпечення функціонування будинку і прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців в отриманні жилкомуслуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції по управлінню будинком і забезпечення належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансодержатель здійснюють самостійно або через особу, яка за договором з власником або балансодержателем здійснює управління будинком (управитель).
Отже первинно - діяльність або послуга? Звичайно діяльність, т. е. управління. Тому говорити про те, що, надаючи послугу з управління будинками, компанії, що управляють, не управляють цими будинками - словоблуддя.
Далі, згідно ст. 1 Закону про жилкомуслугах управитель - особа, яка за договором з власником або балансодержателем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону і умов договору.
Згідно п. 4 ч. 2 ст. 24 ці ж Закони балансодержатель зобов'язаний забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір з юридичною особою на управління майном.
Закон визначає управителя як особу, що здійснює управління будинками, а не що надає послугу з управління |
Як видно, Закон визначає управителя як особу, що здійснює управління будинками, а не що надає послугу з управління.
Це говорить про те, що договір на надання послуги з управління будинками (що укладається між балансосодержателем і управителем) тотожний договору на управління нерухомим майном.
Іншими словами, це один і той же договір, що має дещо різні найменування, але при цьому предмет і умови у них ідентичні.
Врешті-решт, якщо і розрізняти "надання послуги з управління будинком" і "управління будинком", то така відмінність може бути доречна лише з оглядкою на те, хто є сторонами відповідного Договору.
Зокрема, якщо сторони договору фізична особа - власник квартири і управитель, то в такому правовідношенні можна говорити про послугу з управління, знову ж таки, що має суто житлово-комунальний характер, оскільки якщо йдеться про управління багатоквартирним будинком, то власник однієї з його квартир не має права укласти договір на управління усім будинком. І у такому разі усе, що отримує такий власник від управителя, це житлово-комунальні послуги.
А ось у відносинах між компанією, що управляє, і т. н. власником багатоквартирного будинку, яким себе де-факто вважають місцеві ради, називаючи багатоквартирні будинки в містах житловим фондом комунальної форми власності, а на ділі балансодержателями таких будинків, що являється, матимуть абсолютно інший характер, де вже йдеться не про отримання місцевими радами житлово-комунальної послуги (цю послугу отримують мешканці багатоквартирних будинків), а про управління будинками, що вже регулюється нормами глави 70 ГК.
Уклавши такий договір з місцевою владою, компанії на підставі п. 2 ч, що управляють. 1 ст. 25 Закону про жилкомуслугах вже можуть укладати договори на надання житлово-комунальних послуг із споживачами, т. е. саме ті договори, предмет і мету яких можна підвести під послугу з управління.
Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація договорів на управління або договорів на надання послуги з управління між компаніями, що управляють, і органами місцевого самоврядування є обов'язковими |
Тому, на наш погляд, нотаріальне посвідчення і державна реєстрація договорів на управління або договорів на надання послуги з управління між компаніями, що управляють, і органами місцевого самоврядування є обов'язковими.
У аспекті цієї теми цілком допустимо звернутися і до позиції законодавчої влади, яку вона проявляє в процесі підготовки проекту Житлового кодексу України.
Зокрема, Комітет Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства і регіональної політики в документі під назвою "Обгрунтування поправок і пропозицій до проекту Житлового Кодексу України реєстраційний № 2307-1" вказав наступне:
"Термины, визначені в проекті Житлового кодексу України, "управління житловим фондом" і "управитель" регламентуються Цивільним кодексом України, згідно з яким договір на управління підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Нотаріальне посвідчення передбачає сплату державного мита у розмірі 1 % від суми договору (балансової суми переданого майна) і наявність документації на житловий фонд.
У результаті управитель до початку здійснення своєї господарської діяльності повинен сплатити до бюджету 1 % від балансової вартості житлового фонду (наприклад, балансова вартість 9-ти поверхового 4-х під'їзного будинку - 4 млн. 650 тис. грн.) ".
Після цього проект був змінений на користь інтересів потенційних компаній, що управляють, і в проекті ЖК передбачили правило, згідно якого Договір на надання послуги з управління не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Дуже актуальними для сьогоднішньої ситуації в цьому питанні виглядають слова Глави правління Центру досліджень місцевого самоврядування Владимира Бригилевича: "Абсолютно незрозумілим є введення поняття "Виконавець послуги з управління житлом" замість терміну "управитель". Адже саме управитель - ця фізична або юридична особа, яка відповідає спеціальним вимогам, визначеним законодавством, і за дорученням власника (співвласників) житла надає за договором послугу з управління житлом".
Зате використання терміну "виконавець послуги.". продовжує погану традицію українського ЖКГ де чомусь є, окрім покупця (споживача) і продавця (виробника), постачальник, виконавець послуги і купа інших незрозумілих посередників, які ні за що не відповідають, проте на процесі засобу заробляють. На нашу думку, необхідно зробити стосунки в цій сфері, як і термінологію, максимально прозорими і зрозумілими, щоб продуцент товару ніс відповідальність за його якість, а посередник - за транспортування споживачеві".
Повністю підтримуємо вищевикладену думку. Такими ж словами можна охарактеризувати і нинішню позицію управителів, які намагаються внести нерозбериху у свої стосунки з місцевою владою, називаючи предмет цих стосунків послугою з управління, а не управлінням, прекрасно розуміючи, що ці категорії в даному випадку тотожні.
