В последнее время передача объектов жилого фонда в управление (вплоть до жилфондов целых городов) приобретает актуальный характер. Местные власти обосновывают это тем, что такая форма организации предоставления и контроля качества жилищно-коммунальных услуг более совершенна по сравнению с ныне действующей. Суть самой схемы состоит в том, что управляющая компания принимает в управление (на баланс) жилые дома и заключает договоры с жителями на предоставление услуг по содержанию домов и придомовых территорий. А непосредственно услуги предоставляются подрядчиками, в роли которых часто выступают бывшие ЖЭКи, что очень напоминает обычное посредничество.
Не вдаваясь в экономическую составляющую необходимости внедрения данной модели, проанализируем правовую ее сторону.
Обычно перечень передаваемых в управление многоквартирных домов одной управляющей компании ни много ни мало содержит практически весь жилфонд города, как, например, в г. Днепродзержинске Днепропетровской области.
С одной стороны, национальное законодательство содержит достаточное количество нормативно-правовых актов для того, чтобы считать данную область правоотношений полностью урегулированной. Речь идет о главе 70 "Управление имуществом" Гражданского кодекса Украины, Законе "О жилищно-коммунальных услугах", приказе Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства "Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий" от 17.05.2005 г. № 76, приказе Минжилкоммунхоза "Об утверждении Правил управления зданием, сооружением, жилищным комплексом или комплексом зданий и сооружений" от 02.02.2009 № 13, постановлении КМУ "Об утверждении Типового договора о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений" от 20 мая 2009 г. № 484.
Итак, главное, что вызывает расхождение во мнениях по поводу оформления договорных отношений управляющих компаний и органов местного самоуправления, это предмет договора, а именно: либо это услуга по управлению домами, либо это управление домами.
Именно в этом различии кроется необходимость либо отсутствие таковой в нотариальном заверении и государственной регистрации договора.
В частности, ст. 1031 ГК установлено, что договор управления недвижимым имуществом подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Но выполнение указанных требований предусматривает немалые материальные затраты, а также предоставление документов, в т. ч. подтверждающих право собственности заказчика управления на передаваемые в управление дома.
Поэтому на деле управляющие компании договор с городской властью нотариально не удостоверяют и не осуществляют его государственную регистрацию, что вызывает дискуссии в обществе и однажды даже послужило основанием для возбуждения органами прокуратуры уголовного дела по одной из управляющих компаний в Днепропетровской области.
Главный тезис управителей: "Мы не управляем имуществом, а предоставляем услугу по управлению имуществом".
Действительно, законодательство содержит такое понятие, как услуга по управлению недвижимостью. Так согласно абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закона о жилкомуслугах услуги по управлению домом, сооружением или группой домов (содержание на балансе, заключение договоров на выполнение услуг, контроль выполнения условий договора и т. п.) являются одной из разновидностей жилищно-коммунальных услуг.
Однако данное определение ни в коей мере не говорит о том, что такая услуга не должна предоставляться в порядке и на основаниях, установленных главой 70 ГК, т. е. нормами, регулирующими вопросы управления имуществом.
Ведь что такое услуга? Услуга - результат определенной деятельности. Услуга по управлению домом - это результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребности владельцев, совладельцев в эффективном управлении принадлежащего им имущества, поддержании объекта в надлежащем техническом состоянии, организации обеспечения потребностей жителей объекта в жилищно-коммунальных услугах (приказ Минжилкоммунхоза № 13 от 02.02.2009 г.).
Из этого же приказа возьмем определение "управление домом". Это действия, направленные на обеспечение функционирования дома и придомовой территории в соответствии с их целевым назначением и сохранение их качеств, а также на организацию обеспечения потребности жильцов в получении жилкомуслуг в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил. Функции по управлению домом и обеспечения надлежащей эксплуатации владельцы, совладельцы или по их поручению балансодержатель осуществляют самостоятельно или через лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом (управитель).
Так что первично - деятельность или услуга? Конечно деятельность, т. е. управление. Поэтому говорить о том, что, предоставляя услугу по управлению домами, управляющие компании не управляют этими домами - словоблудие.
Далее, согласно ст. 1 Закона о жилкомуслугах управитель - лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 24 этого же Закона балансодержатель обязан обеспечивать управление имуществом собственными силами или заключать договор с юридическим лицом на управление имуществом.
Закон определяет управителя как лицо, осуществляющее управление домами, а не предоставляющее услугу по управлению |
Как видно, Закон определяет управителя как лицо, осуществляющее управление домами, а не предоставляющее услугу по управлению.
Это говорит о том, что договор на предоставление услуги по управлению домами (заключаемый между балансосодержателем и управителем) тождественен договору на управление недвижимым имуществом.
Иными словами, это один и тот же договор, имеющий несколько разные наименования, но при этом предмет и условия у них идентичны.
В конце концов, если и различать "предоставление услуги по управлению домом" и "управление домом", то такое различие может быть уместно лишь с оглядкой на то, кто является сторонами соответствующего Договора.
В частности, если стороны договора физическое лицо - собственник квартиры и управитель, то в таком правоотношении можно говорить об услуге по управлению, опять же, имеющую сугубо жилищно-коммунальный характер, поскольку если речь идет об управлении многоквартирным домом, то собственник одной из его квартир не вправе заключить договор на управление всем домом. И в таком случае все, что получает такой собственник от управителя, это жилищно-коммунальные услуги.
А вот в отношениях между управляющей компанией и т. н. собственником многоквартирного дома, коим себя де-факто считают местные советы, называя многоквартирные дома в городах жилищным фондом коммунальной формы собственности, а на деле являющимся балансодержателями таких домов, будут иметь совершенно иной характер, где речь уже идет не о получении местными советами жилищно-коммунальной услуги (эту услугу получают жильцы многоквартирных домов), а об управлении домами, что уже регулируется нормами главы 70 ГК.
Заключив такой договор с местными властями, управляющие компании на основании п. 2 ч. 1 ст. 25 Закона о жилкомуслугах уже могут заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг с потребителями, т. е. именно те договоры, предмет и цель которых можно подвести под услугу по управлению.
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров на управление или договоров на предоставление услуги по управлению между управляющими компаниями и органами местного самоуправления являются обязательными |
Поэтому, на наш взгляд, нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров на управление или договоров на предоставление услуги по управлению между управляющими компаниями и органами местного самоуправления являются обязательными.
В аспекте этой темы вполне допустимо обратиться и к позиции законодательной власти, которую она проявляет в процессе подготовки проекта Жилищного кодекса Украины.
В частности, Комитет Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики в документе под названием "Обоснование поправок и предложений к проекту Жилищного Кодекса Украины регистрационный № 2307-1" указал следующее:
"Термины, определенные в проекте Жилищного кодекса Украины, "управление жилищным фондом" и "управитель" регламентируются Гражданским кодексом Украины, согласно которому договор на управление подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Нотариальное удостоверение предусматривает уплату государственной пошлины в размере 1 % от суммы договора (балансовой суммы переданного имущества) и наличие документации на жилой фонд.
В результате управитель до начала осуществления своей хозяйственной деятельности должен уплатить в бюджет 1 % от балансовой стоимости жилого фонда (например, балансовая стоимость 9-ти этажного 4-х подъездного дома - 4 млн. 650 тыс. грн.)."
После этого проект был изменен в пользу интересов потенциальных управляющих компаний, и в проекте ЖК предусмотрели правило, согласно которого Договор на предоставление услуги по управлению не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Очень актуальными для сегодняшней ситуации в данном вопросе выглядят слова Главы правления Центра исследований местного самоуправления Владимира Бригилевича: "Совершенно непонятным является введение понятия "исполнитель услуги по управлению жильем" вместо термина "управитель". Ведь именно управитель - это физическое или юридическое лицо, которое отвечает специальным требованиям, определенным законодательством, и по поручению собственника (сособственников) жилья предоставляет по договору услугу по управлению жильем".
Зато употребление термина "исполнитель услуги..." продолжает плохую традицию украинского ЖКХ где почему-то имеются, кроме покупателя (потребителя) и продавца (производителя), поставщик, исполнитель услуги и куча других непонятных посредников, которые ни за что не отвечают, однако на процессе средства зарабатывают. По нашему мнению, необходимо сделать отношения в данной сфере, как и терминологию, максимально прозрачными и понятными, чтобы продуцент товара нес ответственность за его качество, а посредник - за транспортировку потребителю."
Полностью поддерживаем вышеизложенное мнение. Такими же словами можно охарактеризовать и нынешнюю позицию управителей, которые пытаются внести неразбериху в свои отношения с местными властями, называя предмет этих отношений услугой по управлению, а не управлением, прекрасно понимая, что эти категории в данном случае тождественны.
