Однією з форм присутності іноземної держави на території України є розміщення свого дипломатичного представництва. Відповідно до п. 2 Положення про порядок розміщення дипломатичних представництв, консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних і іноземних організацій в Україні (далі - Постанова № 146) дипломатичне представництво - це посольство (нунциатура), місія (интернунциатура) або інше дипломатичне представництво іноземної держави (включаючи персонал, споруди і приміщення).
Як вказано у визначенні однієї із складових дипломатичного представництва являються споруди і приміщення для його розміщення. До цих об'єктів п. 2. Постанови № 146 відносить будь-які будівлі або частини будівель, включаючи службові і житлові будинки (квартири), інші споруди і приміщення, які використовуються або можуть бути використані представництвом і установою.
|
Дмитро Сичкарь, адвокат АК "Коннов і Созановский" |
Віденська конвенція про дипломатичні зносини від 18 квітня 1961 року (далі - Віденська конвенція) у ст. 1 до приміщень представництва відносить будівлі або частини будівель, використовувані для цілей представництва, включаючи резиденцію глави представництва, кому б не належало право власності на них, включаючи обслуговуючий цю будівлю або частину будівлі земельна ділянка.
Таким чином, для розміщення дипломатичного представництва можуть використовуватися об'єкти нерухомості, включаючи земельну ділянку. На жаль, норми чинного законодавства України дуже суперечливі в питанні, як відбувається юридичне розміщення дипломатичного представництва, і хто ж є суб'єктом титульних прав на об'єкт нерухомості, що придбавався для цих цілей.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 Віденської конвенції держава перебування повинна або посприяти акредитуючій державі в придбанні на своїй території, згідно зі своїми законамиприміщень, необхідних для його представництва, або надати допомогу акредитуючій державі в отриманні приміщень яким-небудь іншим шляхом. Згідно з цим визначенням титульним власником приміщень повинна виступати держава.
Диппредставництво може бути власником або орендарем приміщень |
У свою чергу, згідно п. 2 Постанови № 146 під розміщенням представництв і установ розуміється надання (продаж, оренда) представництвам і управлінням споруд (приміщень) для службового і побутового використання, проживання персоналу і тому подібне. Тобто тут йдеться про можливість безпосередньо дипломатичного представництва стати титульним власником об'єкту нерухомості.
Більше того, в п. 10 Постанов № 146 вказано, що дипломатичні представництва, консульські установи і міжнародні міжурядові організації, які мають наміри для свого розміщення самостійно придбати, орендувати, використовувати на безкоштовній основі основні споруди і приміщення, здійснити перебудову, добудову і т. п. змінити їх призначення або орендувати земельну ділянку, повинні письмово оповістити про це МЗС, а міжнародні неурядові організації і іноземні організації інформують про відповідні наміри ГДИП, Рада міністрів Автономної республіки Крим, обласні, Севастопольську місцеву державні адміністрації.
Вищезгадане, у більшості своїй, торкалося отримання титульних прав на будинки, будівлі, споруди для розміщення дипломатичного представництва. Що стосується земельної ділянкито відповідно до п. 13 Постанов № 146 земельних ділянок для розміщення представництв і установ надаються згідно із законодавством України.
Згідно ст. 85 Земельного кодексу України іноземні держави можуть придбавати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруджень дипломатичних представництв і інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів. Таким чином, обов'язковими умовами для придбання іноземною державою земельної ділянки у власність є використання його для певної мети (розміщення будівель і споруджень представництва) і наявність міжнародної угоди.
Земельним кодексом України передбачена також можливість придбання іноземною державою земельної ділянки у власність із земель державної і комунальної власності (ст. 129). Проте, для цього необхідно буде отримати згоду найвищих органів державної влади. Для іноземних держав також передбачена можливість отримання земельної ділянки у оренду (ч. 2 ст. 93 Земельні кодекси України).
Земельне законодавство дозволяє придбавати землю не диппредставництву, а іноземній державі. Але практика різноманітна |
Як бачимо, земельне законодавство передбачає можливість отримання прав на землю іноземною державою, а не дипломатичним представництвом. Проте, слід звернути увагу на наступне. Згідно ч. 1 ст. 9 Цивільного кодексу України положення цього Кодексу застосовуються до регулювання стосунків, які виникають в сферах використання природних ресурсів і охорони довкілля, а також до трудових і сімейних стосунків, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. У свою чергу, Цивільний кодекс України визначає, що учасниками цивільних стосунків є: держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади, іноземні держави і інші суб'єкти публічного права. Саме до останніх цілком можна віднести дипломатичні представництва, які можуть у вступати в цивільні правовідносини.
Існуюча практика розміщення дипломатичних представництв також не містить єдиного підходу відносно суб'єкта права на об'єкти нерухомості. Так, зокрема, є приклади продажу об'єктів нерухомості посольствам (см, наприклад, Рішення Київради № 200 від 10.07.97 р., № 342/2411 від 08.10.2009 р.), передачі ним земельних ділянок в оренду (см, наприклад, Рішення Київради № 718/2787 від 27.11.2009 р., № 327/988 від 15.03.2007 р., № 947/2357 від 23.12.2004 р.), продажі земельної ділянки посольству (см, наприклад, Рішення Київради № 184/3275 від 09.03.2006 р.), продажі земельної ділянки державі (Рішення Київради 350/3811 від 27.10.2005 при цьому спочатку земельна ділянка продавалася посольству).
Ще одним проблемним моментом при розміщенні дипломатичного представництва є подальше оформлення права на об'єкт нерухомості за покупцем.
Відповідно до пункту 1.4. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності і інших речових прав на нерухоме майно (далі - Тимчасове положення) обов'язковій державній реєстрації підлягають право власності і інші речові права на нерухоме майно, розміщене на території України, яке належить фізичним і юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам.
Оформити диппредставництву право власності на нерухомість буде непросто, на землю - ще складніше |
Як бачимо, якщо покупцем виступатиме безпосередньо дипломатичне представництво, можуть виникнути проблеми з реєстрацією права власності в Державному Реєстрі прав.
З земельною ділянкою питання оформлення виглядає дещо складніше. Ключовим питанням також ставати можливість наступного оформлення права власності на земельну ділянку, особливо у випадках коли необхідно отримувати державний акт на право власності на земельну ділянку.
Відповідно до п. 2.1 Інструкції про заповнення бланків державних актів на право власності на земельну ділянку і на право постійного користування земельною ділянкою у графі "Державний акт на право власності видано" визначається послідовно прізвище, ім'я і по батькові громадянина України, іноземця, особи без громадянства або особи, уповноваженої співвласниками земельної ділянки; повне найменування юридичної особи (відповідно до його засновницьких документів), яка придбаває право власності на земельну ділянку (у називному відмінку). Як бачимо, будь-які згадки про державу (у тому числі і України) або дипломатичне представництво відсутні. Немає їх у формі державного акту на право власності на земельну ділянку затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449.
Крім того, як було вказано вище, земельні ділянки отримуються іноземними державами виключно для розміщення будівель і споруджень дипломатичних представництв (ст. 85 Земельного кодексу України). Тобто передбачається, що земельна ділянка, яка отримується, вже матиме таке цільове призначення (особливо це стосується вторинного ринку).
Відповідно до п. 6 Положення про дипломатичні представництва і консульські установи іноземних держав в Україні затвердженому Указом Президента від 10.06.1993 р. № 198 "…приміщення…дипломатичного представництва…не повинні використовуватися для цілей, не сумісних із здійсненням функцій дипломатичного представництва". Отже, отримання (придбання) земельної ділянки іноземною державою або дипломатичним представництвом у власність для інших цілей може вважатися порушенням земельного законодавства з наслідками, передбаченими ст. 21 Земельного кодексу України, зокрема, можливим визнанням недійсних угод відносно земельних ділянока також відмови в державній реєстрації земельних ділянок або реєстрації недійсної.
