Одной из форм присутствия иностранного государства на территории Украины является размещение своего дипломатического представительства. В соответствии с п. 2 Положения о порядке размещения дипломатических представительств, консульских учреждений иностранных государств, представительств международных и иностранных организаций в Украине (далее - Постановление № 146) дипломатическое представительство - это посольство (нунциатура), миссия (интернунциатура) или другое дипломатическое представительство иностранного государства (включая персонал, сооружения и помещения).
Как указано в определении одной из составляющих дипломатического представительства являются сооружения и помещения для его размещения. К данным объектам п. 2. Постановления № 146 относит любые здания или части зданий, включая служебные и жилые дома (квартиры), другие сооружения и помещения, которые используются или могут быть использованы представительством и учреждением.
|
Дмитрий Сичкарь, адвокат АК "Коннов и Созановский" |
Венская конвенция о дипломатических сношениях от 18 апреля 1961 года (далее - Венская конвенция) в ст. 1 к помещениям представительства относит здания или части зданий, используемые для целей представительства, включая резиденцию главы представительства, кому бы ни принадлежало право собственности на них, включая обслуживающий данное здание или часть здания земельный участок.
Таким образом, для размещения дипломатического представительства могут использоваться объекты недвижимости, включая земельный участок. К сожалению, нормы действующего законодательства Украины весьма противоречивы в вопросе, как происходит юридическое размещение дипломатического представительства, и кто же является субъектом титульных прав на объект недвижимости, приобретаемый для данных целей.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 Венской конвенции государство пребывания должно либо оказать содействие аккредитующему государству в приобретении на своей территории, согласно своим законам, помещений, необходимых для его представительства, либо оказать помощь аккредитующему государству в получении помещений каким-либо иным путем. Согласно данному определению титульным владельцем помещений должно выступать государство.
Диппредставительство может быть собственником или арендатором помещений |
В свою очередь, согласно п. 2 Постановления № 146 под размещением представительств и учреждений понимается предоставление (продажа, аренда) представительствам и управлениям сооружений (помещений) для служебного и бытового использования, проживания персонала и т.п. То есть здесь речь идет о возможности непосредственно дипломатического представительства стать титульным владельцем объекта недвижимости.
Более того, в п. 10 Постановления № 146 указано, что дипломатические представительства, консульские учреждения и международные межправительственные организации, которые имеют намерения для своего размещения самостоятельно приобрести, арендовать, использовать на бесплатной основе основные сооружения и помещения, осуществить перестройку, достройку и т. п. изменить их назначение или арендовать земельный участок, должны письменно оповестить об этом МИД, а международные неправительственные организации и иностранные организации информируют о соответствующих намерениях ГДИП, Совет министров Автономной республики Крым, областные, Севастопольскую местную государственные администрации.
Вышеуказанное, в большинстве своем, касалось получения титульных прав на дома, здания, сооружения для размещения дипломатического представительства. Что касается земельного участка, то в соответствии с п. 13 Постановления № 146 земельные участки для размещения представительств и учреждений предоставляются согласно законодательству Украины.
Согласно ст. 85 Земельного кодекса Украины иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. Таким образом, обязательными условиями для приобретения иностранным государством земельного участка в собственность является использование его для определенной цели (размещения зданий и сооружений представительства) и наличие международного соглашения.
Земельным кодексом Украины предусмотрена также возможность приобретения иностранным государством земельного участка в собственность из земель государственной и коммунальной собственности (ст. 129). Однако, для этого необходимо будет получить согласие высших органов государственной власти. Для иностранных государств также предусмотрена возможность получения земельного участка в аренду (ч. 2 ст. 93 Земельного кодекса Украины).
Земельное законодательство позволяет приобретать землю не диппредставительству, а иностранному государству. Но практика разнообразна |
Как видим, земельное законодательство предусматривает возможность получения прав на землю иностранным государством, а не дипломатическим представительством. Тем не менее, следует обратить внимание на следующее. Согласно ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Украины положения данного Кодекса применяются к регулированию отношений, которые возникают в сферах использования природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также к трудовым и семейным отношениям, если они не урегулированы другими актами законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс Украины определяет, что участниками гражданских отношений являются: государство Украина, Автономная Республика Крым, территориальные общины, иностранные государства и другие субъекты публичного права. Именно к последним вполне можно отнести дипломатические представительства, которые могут в вступать в гражданские правоотношения.
Существующая практика размещения дипломатических представительств также не содержит единого подхода относительно субъекта права на объекты недвижимости. Так, в частности, есть примеры продажи объектов недвижимости посольствам (см., например, Решение Киевсовета № 200 от 10.07.97 г., № 342/2411 от 08.10.2009 г.), передачи им земельных участков в аренду (см., например, Решения Киевсовета № 718/2787 от 27.11.2009 г., № 327/988 от 15.03.2007 г., № 947/2357 от 23.12.2004 г.), продажи земельного участка посольству (см., например, Решение Киевсовета № 184/3275 от 09.03.2006 г.), продажи земельного участка государству (Решение Киевсовета 350/3811 от 27.10.2005 при этом изначально земельный участок продавался посольству).
Еще одним проблемным моментом при размещении дипломатического представительства является дальнейшее оформление права на объект недвижимости за покупателем.
В соответствии с пунктом 1.4. Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество (далее - Временное положение) обязательной государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам.
Оформить диппредставительству право собственности на недвижимость будет непросто, на землю - еще сложнее |
Как видим, если покупателем будет выступать непосредственно дипломатическое представительство, могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности в Государственном Реестре прав.
С земельным участком вопрос оформления выглядит несколько сложнее. Ключевым вопросом также становиться возможность последующего оформления права собственности на земельный участок, особенно в случаях когда необходимо получать государственный акт на право собственности на земельный участок.
В соответствии с п. 2.1 Инструкции о заполнении бланков государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком в графе «Государственный акт на право собственности выдано» определяется последовательно фамилия, имя и отчество гражданина Украины, иностранца, лица без гражданства или лица, уполномоченного совладельцами земельного участка; полное наименование юридического лица (в соответствии с его учредительными документами), которое приобретает право собственности на земельный участок (в именительном падеже). Как видим, любые упоминания о государстве (в том числе и Украины) или дипломатическом представительстве отсутствуют. Нет их в форме государственного акта на право собственности на земельный участок утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 02.04.2002 № 449.
Кроме того, как было указано выше, земельные участки приобретаются иностранными государствами исключительно для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств (ст. 85 Земельного кодекса Украины). То есть предполагается, что земельный участок, который приобретается, уже будет иметь такое целевое назначение (особенно это касается вторичного рынка).
В соответствии с п. 6 Положения о дипломатических представительствах и консульских учреждениях иностранных государств в Украине утвержденном Указом Президента от 10.06.1993 г. № 198 «…помещения…дипломатического представительства…не должны использоваться для целей, не совместимых с осуществлением функций дипломатического представительства». Следовательно, получение (приобретение) земельного участка иностранным государством или дипломатическим представительством в собственность для иных целей может считаться нарушением земельного законодательства с последствиями, предусмотренными ст. 21 Земельного кодекса Украины, в частности, возможным признанием недействительных сделок относительно земельных участков, а также отказа в государственной регистрации земельных участков или регистрации недействительной.
