Житлове будівництво: чиї інтереси "за бортом"?

29 червня Президентом України був підписаний, а 27 липня набув чинності Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України по вдосконаленню державного регулювання у сфері будівництва житла" №2367 (далі - Закон)яким внесені істотні зміни і доповнення в ряд законодавчих актів у сфері будівництва об'єктів житлової забудови. В цілому слід зазначити, що незважаючи на гасла парламентарів про захист прав приватних інвесторівбезліч положень Закону все ж встановлені в інтересах забудовників.

1. Згідно нової редакції ст. 4 Закони України "Про інвестиційну діяльність" з переліку дозволених механізмів інвестування і фінансування будівництва житла виключені недержавні пенсійні фонди. З іншого боку в ст. 4 передбачена можливість застосування інших способів фінансування будівництва житлових об'єктів за умови, що такі способи фінансування будуть регламентовані виключно законом. Таким чином, недержавні пенсійні фонди якщо і зможуть відновити свою участь у безпосередньому фінансуванні будівництва, то лише після внесення відповідних доповнень, приміром, в Закон України "Про недержавне пенсійне забезпечення".

І хоча НПФ дійсно не можна прирівнювати до механізмів ФФС/ФОНоскільки в даному випадку НПФ не має подібних важелів контролю над процесом будівництва, цільовим використанням засобів і належним виконанням зобов'язань забудовників. Проте з іншого боку, виключення НПФ з механізмів фінансування будівництва не можна вважати обгрунтованим.

2. Істотні доповнення внесені в ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій". Зокрема, для отримання дозволу на виконання будівельних робіт в процесі реконструкції/капітального ремонту доріг і інших лінійних комунікацій у межах існуючого землевідведення, забудовник більший не повинен подавати документ, що підтверджує його право власності або право користування земельною ділянкою. Це положення має досить велике практичне значення враховуючи той факт, що безліч доріг і інших лінійних об'єктів у минулому прокладалися або без усілякого оформлення документів на землю, або передавалися з балансу на баланс різних державних/комунальних підприємств без переоформлення таких документів, що встановлювали право.

Слід зазначити, що раніше подібна норма вже фігурувала в українському законодавстві, правда досить недовго. Зокрема, завдяки Антикризовому Закону №800 від 25.12.2008 аналогічна норма була внесена в ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій". Проте, незабаром зникла у зв'язку з новою квітневою редакцією цієї статті на основі Антикризового Закону № 509.

Таким чином, на сьогодні норма про спрощений порядок отримання дозволу на виконання будівельних робіт істотно полегшить життя в першу чергу Укравтодоруйого регіональним службам і підвідомчим державним підприємствам.

3. Згідно з новим положенням ст.30-1 Закону України "Про планування і забудову територій" передбачений особливий порядок введення в експлуатацію житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків, споруджених до 31 грудня 2008 року без отримання дозволу на виконання будівельних робіт і без залучення підрядних організацій. Зокрема, введення в експлуатацію проводиться на підставі технічного обстеження і за умови подачі документу, що встановлює право, на землю.

У цьому контексті слід зазначити, що ця норма фактично встановила нове правило введення в експлуатацію в порівнянні з тим, що міститься в Тимчасовому положенні про прийняття в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт (Постанові КМУ №1035 від 09.09.2009). Так, якщо Тимчасове положення раніше не передбачало подачі документу, що встановлював право, на землюа також матеріалів технічного обстеження відносно приватних житлових будинків площею до 200 м.кв. з не більше ніж двома поверхами, то тепер зважаючи на вимогу закону, такі документи зажадаються інспекціями ГАСКа.

Таким чином, для введення в експлуатацію будинків садибного типу, дачних і садових будинків, незалежно від площі і кількості поверхів, необхідно буде оформляти право на землю (якщо таке право не було оформлене раніше). Що стосується проведення технічного обстеження, відповідний порядок має бути затверджений Міністерством регіонального розвитку і будівництва.

Вказане положення Закону діє до 1 січня 2012 рокущо фактично подовжує термін, раніше встановлений Постановою КМУ №1035. Зокрема, якщо раніше, згідно з Постановою КМУ №1035, граничний термін подачі заяви на введення в експлуатацію датувався 31 грудня 2010 року, то віднині така заява може бути подана аж до 1 січня 2012 року на підставі Закону України "Про планування і забудову територій".

Зважаючи на вказані вище новели, Постанова КМУ №1035 має бути приведена у відповідність із Законом упродовж 6-місячного терміну.

4. Законодавець зробив спробу заборонити управителеві, забудовникові і страховій компанії у рамках ФФС і ФОН бути пов'язаними стосунками контролю. Зокрема, в одній з перших редакцій Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю" подібна заборона була передбачена в якості доповнення в ст. 4що супроводжувалося внесенням визначення контролю і пов'язаних осіб в ст. 2 Закони.

Надалі, враховуючи скрутність практичної реалізації цієї норми, вона була скасована. У такий спосіб була зроблена спроба боротися із зловживаннями у сфері фінансування будівництва, а також забезпечити реальний контроль управителя за діяльністю забудовника в процесі будівництва житлового об'єкту.

Таким чином, норма була спрямована на захист інтересів передусім приватних інвесторів. З іншого боку, не можна не відмітити, що в умовах українського ринку подібна норма або не працювала б взагалі або, за умови суворого контролю з боку державних органів, могла надовго і серйозно ускладнити процес будівництва житлових об'єктів. Зважаючи на вказану вище дилеми між прогресом будівельної галузі і захистом інтересів інвесторівзаконодавець зробив вибір на користь першого варіанту.

5. Законом скасовані вимоги до обов'язковому страхуванню забудовником будівельно-монтажних робіт у рамках ФФС і ФОН. Аналогічно зняті зобов'язання довірителів по страхуванню своїх майнових ризиків за договором про участь у ФФС. Відповідні положення про обов'язкове страхування були виключені з ст. 7 Закону України "Про страхування".

З одного боку, це положення значне зменшить фінансовий тягар як для забудовника, так і для довірителів. З іншого боку, подібна норма може в першу чергу негативно відбитися на приватних інвесторах, особливо враховуючи той факт, що в переважній більшості випадків об'єкти вводяться в експлуатацію з затримкою і не завжди з належно виконаними будівельними/обробними роботами. Проте справедливості ради варто відмітити, що інвестор завжди може за своєю ініціативою скористатися послугами добровільного страхування.

А ось що стосується страхування будівельно-монтажних робіт від ризику їх ушкодження або знищення, його скасування може негативно відбитися на приватних інвесторах. Зокрема, у разі такого ушкодження і знищення забудовник швидше за все засвідчить форс-мажорні обставини в Торгово-промисловій палаті (до речі, на підставі нової ч. 3 ст.14 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні") і буде звільнений від відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань. Крім того, раніше страхування будівельно-монтажних робіт в обов'язковому порядку проводилося на увесь гарантійний термін після передачі об'єкту у власність інвесторові, проте тепер після відміни обов'язкового страхування, інвестори не зможуть відшкодувати збитки у разі ушкодження або знищення об'єкту інвестування.

Таким чином, це законодавче нововведення введене, швидше в інтересах забудовниківніж приватних інвесторів.

6. Згідно з новим положенням ст. 7 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном у будівництві житла і операціях з нерухомістю" управителеві фонду забороняється укладати договори управління майном і залучати кошти установників для фінансування спорудження об'єкту будівництва до отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт. Раніше надання дозволу на виконання будівельних робіт було обов'язкове лише на стадії відкриття фінансування будівництва у рамках ФФС. Що стосується ФОНтакої вимоги до відкриття фінансування не було встановлено.

Більше того, згідно ст. 25 Закону ФОН міг бути створений ще до моменту затвердження проектно-сметной документації на будівництво об'єкту - у такому разі власники сертифікатів ФОН переймали на себе додаткові риски. Тепер, з прийняттям нового положення ст. 7 Закону до отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт управитель може лише розробити Правила фонду і врегулювати стосунки із забудовником.

Ця норма покликана мінімізувати риски інвесторів, а також присікти нецільове використання засобів управителями. Так, раніше засобу, дозволи, що притягаються до отримання, на виконання будівельних робіт, могли вільно використовуватися управителями у банківських операціях згідно ст. 7 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном у будівництві житла і операціях з нерухомістю". Тепер же залучені кошти йтимуть безпосередньо на меті будівництва.

Крім того, отримання дозволу на виконання будівельних робіт як умова залучення фінансування покликана мотивувати забудовників більше оперативному проходженню і дотриманню термінів узгоджувальної процедури.

7. Ще одна прогресивна новела в Законі "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном у будівництві житла і операціях з нерухомістю" торкається суб'єктів звернення до суду з вимогою про заміну управителя ФФС і ФОН. Так, якщо раніше рішення суду про заміну управителя могло бути прийняте на підставі позову якої-небудь третьої особи, то віднині право на подібний позов закріплене лише за довірителями ФФС/власниками сертифікатів ФОН і органами нагляду за діяльністю управителя. Видно, шляхом обмеження кола осіб, уповноважених на звернення до суду з вимогою про заміну управителя, законодавець має намір присікти можливі зловживання з боку третіх осіб.

На додаток, порядок передачі управління буде незабаром врегульований на підзаконному рівні Кабінетом Міністрів України.

8. Законом також встановлені додаткові вимоги до реклами об'єктів житлової нерухомості, що будуються. Зокрема, разом з вимогами в ст.25-1 Закону "Про рекламу"реклама житлових будинків, що будуються, можлива тепер не лише за наявності дозволу на виконання будівельних робіт і ліцензії на виконання будівельної діяльності, але і за умови отримання дозволу/ліцензії на здійснення діяльності за поданням фінансових послуг або свідоцтва про реєстрацію випуску цільових облігацій.

Крім того, перелік умов також доповнений умовою про наявність права власності або користування землею (хоча з іншого боку, без такого права не може бути виданий дозвіл на виконання будівельних робіт). Зважаючи на вказану новелу до контролюючих органів у сфері реклами доданий спеціально уповноважений орган з питань містобудування і архітектури, покликаний контролювати рекламу житлових будівель, що споруджуються.

У разі порушення вимоги Закону "Про рекламу", рекламодавці, виготівники реклами і розповсюджувачі реклами нестимуть адміністративну відповідальність у виді штрафу у розмірі п'ятикратної вартості поширення/виготовлення реклами.

В цілому, ця законодавча новела дозволяє попередити випадки введення в оману приватних інвесторів, і забезпечує прозорість процесу залучення приватних інвесторів у будівництво житла. Проте не варто забувати, що встановлення заборони - лише початок шляху, подальша імплементація залежатиме від рівня контролю з боку контролюючих органів, і, значною мірою, від розповсюджувачів реклами.

9. Продовжений термін дії норми Перехідних положень Земельного кодексу дотично позаконкурсної процедури передачі в оренду земельних ділянок із земель державної і комунальної власності, у випадках, коли рішення про узгодження місця розташування об'єкту або узгодженні на розробку проекту землевідведення було надано до 1 січня 2008 року Тепер ця норма діятиме аж до 15 жовтня 2010 року.

Більше того, передача в оренду земельних ділянок на підставі рішень про узгодження місця розташування об'єкту або узгодження на розробку проекту землевідведення видані до 14 жовтня 2008 року, здійснюється також на позаконкурсній основі.

10. Слід зазначити, що парламентарями була зроблена спроба по встановленню особливого, жорсткого, вимоги для іноземних забудовниківа саме вимоги по обов'язковому залученню громадян і юридичних осіб України до виконання будівельно-монтажних робіт об'ємом не менше 90% від загального об'єму, а також використанню не менше 50% вітчизняних виробів і матеріалів для будівництва об'єкту. Парламентарі навіть проголосували за цю редакцію Закону в другому читанні. Проте завдяки вето Президента ця норма була виключена з остаточного тексту Закону.

Очевидно, що такі високі вимоги до іноземних забудовників не додали б привабливості українському ринку. Крім того, така норма не відповідала вимогам Угоди по СОТ, Генеральній угоді по тарифах і торгівлі, Генеральній угоді по торгівлі послугами стосовно встановлення національного режиму.

Раніше, аналогічні вимоги до іноземних забудовників вже фігурували в українському законодавстві. Зокрема, завдяки Антикризовому Закону №800 від 25.12.2008 аналогічна норма була внесена в ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій". Проте, незабаром зникла у зв'язку з новою квітневою редакцією цієї статті на підставі Антикризового Закону № 509.

11. Закон не залишив без уваги і положення про форс-мажор. Так, раніше повноваження ТВП по розгляду звернень і видачі довідки про припинення (призупиненню діяльності) внаслідок дії обставин непереборної сили, були передбачені лише Антикризовим законом №800. Тепер же, відповідні повноваження по посвідченню форс-мажорних обставин в процесі будівництва об'єктів житлової нерухомості включені безпосередньо в Закон України "Про торгово-промислові палати в Україні".

Очевидно, що ця норма може послужити основою для зловживань з боку забудовників, і ні в якому разі не спрямована на захист прав приватних інвесторів. В даному випадку є необхідність в регламентації наслідків настання форс-мажорних обставин і порядку повернення грошових коштів інвесторам. На жаль, це питання парламентарями не розглядалося. У зв'язку з цим, єдиним способом захисту для інвесторів на сьогодні залишається судовий.