П’ять земельних орієнтирів від Великої Палати

У 2025 році Велика Палата Верховного Суду сформулювала низку важливих орієнтирів у земельних спорах. П'ять рішень показують, як Суд уточнює межі державної власності, способи поновлення порушеного права та значення договірних і речових елементів у земельних правовідносинах.

Прикордонна смуга

Земельні ділянки в межах прикордонної смуги, що використовуються для потреб ДПСУ, є землями оборони, які можуть перебувати виключно в державній власності та не підлягають відчуженню до комунальної чи приватної власності. Про це ВП нагадала в постанові від 02.07.2025 у справі № 902/122/24.

Законодавець визначив як правовий режим земельних ділянок у межах прикордонної смуги, так і спеціальний правовий режим земельних ділянок у межах прикордонної смуги шириною 30 - 50 метрів уздовж лінії державного кордону для будівництва, облаштування та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій тощо.

Помістивши відповідні правила у статтю 77 «Землі оборони» ЗК, встановивши мету виокремлення такої категорії земель - для забезпечення національної безпеки та оборони, дотримання режиму державного кордону, законодавець відніс ці земельні ділянки в межах прикордонної смуги до категорії земель оборони, для яких передбачений особливий режим використання.

Отже, такі землі належать до земель оборони і використовуються для забезпечення діяльності ДПС України, зокрема для облаштування та утримання інженерно-технічних споруд, прикордонних знаків, просік, комунікацій та інших об'єктів. Ці землі мають особливий правовий режим і використовуються з обмеженнями, передбаченими для забезпечення національної безпеки та оборони держави на кордоні.

Інші земельні ділянки в межах прикордонної смуги, які не використовуються для розташування прикордонної інженерної інфраструктури та не підлягають обов'язковому відведенню в постійне користування військовим частинам ДПС України, тобто мають інший правовий режим і не належать до земель оборони, можуть перебувати в комунальній та приватній власності.

Зважаючи на це, ВП у цій справі дійшла висновку, що прокурор має довести, яка саме площа земельних ділянок, у яких межах накладається на 50-метрову смугу вздовж кордону. Захистити право без з'ясування повних відомостей про спірні земельні ділянки та їх ідентифікації неможливо. Таким чином ВС конкретизував висновки КГС ВС, викладені у постановах від 12.02.2025 року у справі № 902/71/24, від 04.09.2024 у справі № 922/4669/23, від 02.10.2024 у справі № 444/1011/20, від 15.01.2025 у справах № 903/1311/23 та № 903/1324/23 та висновок КЦС ВС, викладений у постанові від 06.11.2019 у справі № 163/2369/16-ц.

Захист після оренди

Належним способом захисту прав власника земельної ділянки після закінчення строку оренди є вимога про зобов'язання орендаря повернути земельну ділянку, а не оскарження правочинів чи реєстраційних дій.

У справі № 910/2389/23 Велика Палата виходила з того (постанова від 16.07.2025), що наявність зобов'язальних (договірних) правовідносин щодо спірної земельної ділянки унеможливлює її повернення із застосуванням положень статті 391 ЦК (шляхом пред'явлення негаторного позову до суду).

У разі закінчення строку договору оренди, на який його було укладено, та невиконання орендарем свого обов'язку з повернення земельної ділянки належним та ефективним способом захисту порушених прав орендодавця відповідно до пункту 4 частини 2 статті 16 ЦК є зобов'язання орендаря повернути земельну ділянку, яка була предметом цього договору.

Встановивши, що позов прокурора спрямований на повернення спірної земельної ділянки за наслідком закінчення строку дії договору оренди територіальній громаді, ВП розглянула вимогу позову прокурора про зобов'язання відповідача повернути, а міську раду - прийняти спірну земельну ділянку як вимогу про повернення цієї земельної ділянки територіальній громаді за правилами статті 785 ЦК та статті 34 Закону «Про оренду землі» (як правовий наслідок припинення договору оренди землі).

Об'єднання земель

Припинення права власності відповідача на новоутворену (об'єднану) земельну ділянку, скасування її державної реєстрації та прав на неї не позбавляє відповідача можливості зареєструвати нову земельну ділянку, щодо якої немає спору, тобто ділянку за винятком спірних ділянок.

Ефективні способи захисту порушених прав законного власника земельної ділянки, яка була об'єднана з іншими земельними ділянками, внаслідок чого була сформована нова земельна ділянка, ВС розглянув у справі № 911/906/23.

Постановою від 03.09.2025 Велика Палата конкретизувала власний правовий висновок та відступила від висновків КГС ВС щодо ефективних способів захисту у разі об'єднання земельних ділянок, визначивши, що ефективними способами захисту порушених прав законного власника земельної ділянки, яка була об'єднана з іншими земельними ділянками, внаслідок чого була сформована нова земельна ділянка, яка включає як земельні ділянки, що належать позивачу, так і земельні ділянки, що належать відповідачу, є вимоги позову про припинення речових прав на новоутворену (об'єднану) земельну ділянку, скасування її державної реєстрації та витребування спірних земельних ділянок у координатах, межах та конфігурації, що були передані попереднім власникам

Оренда після 2013 року

Зміна умов договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, за загальним правилом набирає чинності для сторін з моменту підписання додаткової угоди, а не з дати її державної реєстрації, оскільки закон пов'язує з реєстрацією виникнення речового права, а не чинність змін до зобов'язання.

У постанові ВП від 15.10.2025 у справі № 907/882/22 суд наголосив, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі, а їх права й обов'язки у зобов'язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Водночас державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема, розмір орендної плати. Державна реєстрація речового права оренди землі на підставі договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, не визначає момент виникнення та зміни у його сторін прав і обов'язків у зобов'язальних правовідносинах.

Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права й обов'язки у зобов'язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов'язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов'язків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов'язального характеру зобов'язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов'язати орендодавця виконати обов'язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитися від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець зі свого боку може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою. Схожі висновки викладені в підпунктах 8.16 - 8.20 постанови ВП ВС від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22.

Це узгоджується з висновками ВП, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 та 792 ЦК та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов'язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

Що стосується зміни умов договору оренди землі, укладеного з 01.01.2013, то за загальним правилом вона здійснюється за взаємною згодою сторін в письмовій формі, а їх права й обов'язки у зобов'язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Водночас державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема, розмір орендної плати (див. mutatis mutandis пункт 41 постанови КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19).

Оренда до 2013 року

Зміна умов договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, за загальним правилом набирає чинності для сторін не з моменту підписання додаткової угоди, а з дати її державної реєстрації.

У постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 Велика Палата вивчала проблеми застосування статей 18, 20 Закону № 161-XIV (у редакції до 1 січня 2013 року) до додаткових угод, підписаних до зазначеної дати.

На законодавчому рівні закріплено дві форми правочину: усна і письмова (частина перша статті 205 ЦК). Тому державна реєстрація не є різновидом форми правочину в її класичному розумінні. Водночас державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена у законі чи самому договорі) сторони набувають прав і обов'язків за ним. Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов'язково має бути збережений сторонами правочину у разі внесення змін до нього.

Такий підхід ВП ґрунтується на тому, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в істотних умовах основного договору. Тому з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов'язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносяться зміни до істотних умов такого договору, за аналогією закону (статті 18, 20 Закону № 161-XIV) теж має бути укладена в письмовій формі й зареєстрована як правочин.

Чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок передбачав обов'язкову державну реєстрацію змін з їх відображенням як у записі 1, який ведеться щодо основного договору оренди землі, так і у записі 2, у якому зазначаються всі зміни, що вносяться до нього. Відсутність у формах записів графи з назвою «Ставка орендної плати» не свідчить про те, що внесення змін до такої істотної умови договору, як його ціна, не реєструється, оскільки, як уже зазначалося, державній реєстрації підлягає не зміна до конкретної умови договору, а документ про внесення змін до договору оренди землі (додаткова угода) як правочин незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.

У договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (більш жорсткі) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими у Законі № 161-XIV. Сторони не можуть відступити від обов'язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена у законі.

Тобто додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 1 січня 2013 року, набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додатковї угоди не пов'язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.

* * *

Попри загальну тенденцію до зменшення кількості справ, що потрапляють на розгляд Великої Палати Верховного Суду через процесуальні фільтри, земельні спори у 2025 році зберегли помітне місце в її практиці. Згідно з офіційним звітом про підсумки роботи Верховного Суду, Велика Палата ухвалила 297 остаточних рішень, а частка земельних спорів і спорів щодо права власності у структурі розгляду становила понад 23 %, тобто майже кожну четверту справу.

Це свідчить, що земельні правовідносини і надалі залишаються одним із найскладніших і найконфліктніших сегментів судової практики. Показово й те, що з 45 справ, переданих у 2025 році до Великої Палати від Касаційного господарського суду, значна частина стосувалася саме земельних спорів та розмежування юрисдикцій. Тому наведені п'ять рішень варто розглядати не лише як окремі правові позиції, а як орієнтири у тих питаннях, які й далі формуватимуть земельну практику Верховного Суду.

Дмитро Навроцький,

заступник голови Комітету НААУ з питань аграрного,

земельного та довкілевого права