Договір купівлі-продажу нерухомості: на що звернути увагу

Купівля квартири чи земельної ділянки не зводиться до підпису в нотаріуса. Помилка під час перевірки повноважень сторін, режиму спільної власності чи істотних умов договору може обернутися втратою майна та роками судових спорів.

Хто тримає ручку від імені компанії

Стаття 203 Цивільного кодексу встановлює загальні вимоги до чинності правочину, зокрема щодо правомірності його змісту, дієздатності сторін, форми та волевиявлення. В обороті нерухомості однією з ключових гарантій законності та безпечності договору є належна перевірка правового статусу сторін.

Для дійсності правочину його мають вчиняти особи, які мають цивільну дієздатність і належні повноваження (статті 203, 215 ЦК). Юридична особа набуває цивільних прав та обов'язків через свої органи, які діють у межах повноважень, визначених законом та установчими документами (стаття 92 ЦК). Тому при укладенні договору необхідно пересвідчитись, що особа, яка його підписує, уповноважена на це законом, статутом або рішенням відповідного органу управління.

Базовим інструментом первинної перевірки є дані з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. З реєстру з'ясовують, хто є керівником чи членом виконавчого органу, чи має він право діяти одноособово чи лише колегіально, який строк його повноважень та чи зафіксовано обмеження, встановлені статутом.

Окрім відомостей з ЄДР, юрист або нотаріус має витребувати й проаналізувати документи, що визначають структуру управління та порядок прийняття рішень. Передусім перевіряється статут (інші установчі документи) суб'єкта господарювання: найменування та вид виконавчого органу, порядок його формування, спосіб підписання документів (одноособово чи колегіально), наявність положень, які обмежують право керівника укладати певні правочини без погодження загальних зборів учасників або наглядової ради.

Також слід проаналізувати протокол (рішення) загальних зборів учасників або іншого уповноваженого органу. У ньому перевіряють, кому саме надано право підпису, який обсяг і строк цих повноважень, чи містить рішення згоду на укладення конкретного договору та чи визначено особу, що діє від імені товариства. Такий аналіз дає змогу переконатися, що правочин укладається належним суб'єктом у межах наданих йому повноважень.

З установчих документів може випливати, що правочин є «значним». За законодавством до значних належать правочини, вартість яких перевищує 50 % вартості чистих активів юридичної особи за останньою затвердженою фінансовою звітністю, а статут може встановлювати й інші критерії. Укладення значного правочину зазвичай потребує попереднього погодження загальними зборами учасників, тому необхідно вимагати протокол або рішення, що підтверджує таке погодження.

Паспорт - ще не все

Якщо стороною правочину є фізична особа, перевірка її статусу має забезпечити дотримання вимог цивільного та сімейного законодавства. Завдання юриста або нотаріуса - упевнитися в належній цивільній дієздатності, коректній ідентифікації особи та відсутності правових обмежень, які можуть вплинути на дійсність договору.

Передусім перевіряється дієздатність. Відповідно до статей 30 - 34 Цивільного кодексу повна цивільна дієздатність настає з досягненням вісімнадцятирічного віку або у випадках, прямо передбачених законом (зокрема, у разі реєстрації шлюбу до повноліття чи надання повної дієздатності за рішенням органу опіки та піклування або суду - емансипація). Необхідно пересвідчитись, що особа має право самостійно укладати договір без участі представників. Якщо вона є обмежено дієздатною чи недієздатною, правочин може вчинятися лише за участі опікуна або піклувальника з дотриманням установлених процедур.

Наступний крок - ідентифікація особи на підставі паспорта громадянина України або іншого документа, що посвідчує особу, а також реєстраційного номера облікової картки платника податків. Достовірність документів перевіряється шляхом їх візуального огляду, звірки даних з державними реєстрами, а за потреби - через офіційні запити до компетентних органів.

Окремої уваги потребує сімейний стан. Якщо об'єкт правочину належить фізичній особі на праві спільної сумісної власності подружжя, застосовується стаття 65 Сімейного кодексу, яка вимагає нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя на укладення договору щодо спільного майна. Відсутність такої згоди може призвести до визнання правочину недійсним, тому нотаріус повинен з'ясувати сімейний стан особи та витребувати відповідні підтвердні документи - свідоцтво про шлюб, рішення суду про його розірвання або інші належні докази.

Коли від імені фізичної особи діє представник, обов'язково перевіряється наявність нотаріально посвідченої довіреності, її чинність і обсяг повноважень. Довіреність має бути дійсною на момент укладення договору, а її зміст - відповідати характеру правочину. Юрист повинен упевнитися, що представник діє виключно в межах наданих повноважень.

Коли договір перетворюється на папірець

Одним із ключових етапів правового аналізу договору купівлі-продажу є перевірка наявності та узгодження істотних умов. Саме згода сторін щодо таких умов забезпечує дійсність правочину, визначає його зміст і створює юридичні наслідки. Відповідно до статті 638 ЦК договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов. До них належать не лише умови, прямо визначені законом для певного виду договору, а й ті, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнута згода.

Для договору купівлі-продажу істотними є, зокрема, предмет договору та чітко визначений об'єкт (адреса, площа, технічні характеристики, кадастровий номер у разі земельної ділянки), ціна договору, грошова оцінка майна, права та обов'язки сторін, порядок проведення розрахунків, строки і умови передання об'єкта. Саме ці положення формують «каркас» договірних відносин і надалі визначають можливі способи захисту.

Для окремих видів правочинів законодавством або судовою практикою можуть встановлюватися додаткові істотні умови, без визначення яких договір не може вважатися укладеним. Це можуть бути, наприклад, умови щодо способів забезпечення виконання зобов'язань, строків виконання або порядку використання майна.

Відсутність згоди сторін щодо істотних умов призводить до неможливості виникнення договірних правовідносин. У такому разі правочин може бути визнано або недійсним, або таким, що не є укладеним. Відповідно до статей 215 - 216 ЦК недійсним є правочин, який порушує вимоги, установлені законом. Наслідком недійсності є двостороння реституція: кожна зі сторін зобов'язана повернути все отримане за договором, а якщо це неможливо - відшкодувати його вартість за поточними ринковими цінами.

Неукладеним договір вважається тоді, коли сторони не досягли згоди щодо істотних умов і, відповідно, такий правочин не породжує прав та обов'язків. У подібних ситуаціях застосовуються положення статей 1212 - 1213 ЦК щодо повернення безпідставно набутого майна.

Різниця між цими двома ситуаціями полягає в тому, що недійсний договір формально укладений, але суперечить вимогам закону, тоді як неукладений не створює договірних відносин через відсутність належної згоди сторін щодо істотних умов.

Особлива нерухомість

Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення має спеціальний правовий режим, відмінний від звичайних угод з нерухомістю. Такі договори підпорядковуються вимогам Земельного кодексу, Цивільного кодексу та Закону «Про оренду землі», а їх неврахування може призвести до визнання договору недійсним або відмови в державній реєстрації права власності.

Відповідно до ст. 130 ЗК земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть набувати у власність лише громадяни України та юридичні особи України, створені й зареєстровані за українським законодавством, кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є виключно громадяни України. Іноземці, особи без громадянства та юридичні особи з іноземним капіталом не можуть набувати у власність такі землі до проведення всеукраїнського референдуму, який може змінити цей порядок. Починаючи з 1 січня 2024 року, право купівлі отримали також юридичні особи України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України, держава або територіальні громади. При цьому загальна площа земель, яка може перебувати у власності однієї фізичної чи юридичної особи, не може перевищувати 10 000 гектарів.

Згідно з ч. 2 ст. 131 ЗК продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється з урахуванням переважного права на її купівлю. Таке право може належати орендарю або іншій особі, визначеній законом, і може бути передано іншій особі шляхом письмового повідомлення власника земельної ділянки. Відповідно до статті 9 Закону «Про оренду землі» орендар має переважне право на купівлю ділянки у разі її продажу, якщо сплачує ціну, за якою вона пропонується іншому покупцеві. У разі продажу (крім продажу через земельні торги) орендаря мають повідомити в порядку, визначеному статтею 130-1 ЗК.

Одним із ключових аспектів є формування ціни та порядок розрахунків. Закон встановлює, що ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. Така вимога покликана запобігти заниженню вартості та забезпечити справедливу ціну. Усі розрахунки за договорами купівлі-продажу сільськогосподарських земель здійснюються виключно у безготівковій формі - шляхом перерахування коштів з банківського рахунку покупця на рахунок продавця. Це забезпечує прозорість операцій, контроль за походженням коштів і знижує ризики зловживань.

Покупець повинен документально підтвердити джерела походження коштів, що використовуються для купівлі землі, а також відповідність вимогам законодавства щодо громадянства, структури власності юридичної особи та загальної площі земель у власності. Порядок проведення такої перевірки затверджено постановою Кабінету Міністрів від 16.06.2021 № 637. Нотаріус, своєю чергою, забезпечує подання відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, що є обов'язковою умовою для державної реєстрації права власності.

* * *

Отже, договір купівлі-продажу нерухомості для юриста - це не тільки фіксація домоволеності сторін, а й інструмент розподілу ризиків. Бо саме під час перевірки сторін, повноважень, режиму майна та спеціальних вимог щодо окремих об'єктів вирішується, чи стане угода підставою для стабільного володіння, чи - майданчиком для подальших спорів, позовів і претензій до самого правника.

Кожен «дрібний» елемент - від згадки про спільну сумісну власність до фрази про переважне право орендаря чи посилання на нормативну грошову оцінку - у разі конфлікту працюватиме або як запобіжник, або як слабка ланка конструкції, на яку першою вкаже опонент у суді.

Яна Чернишова,

член Ради Комітету НААУ з питань будівельного права