У докризову епоху України широке поширення отримало іпотечне кредитування, як спосіб придбання житла. Зрозуміло, у іпотеки є величезне число плюсів. Ну, як мінімум, це можливість придбати житло зараз, а не коли-небудь.
В той же час іпотека має і свої негативні сторони, наприклад, необхідність нести щорічні витрати по страхуванню предмета запоруки, а також обмеження, пов'язані з можливістю розпорядження закладеним майном.
У зв'язку з цим іноді в практиці виникає питання про виведення частини закладеного майна з іпотеки. Наприклад, таке бажання може виникнути у заставника у зв'язку з погашенням більшої суми основного зобов'язання.
| ПРИВІД |
Що таке іпотека?
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майномщо залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, у зв'язку з яким іпотекодержатель може у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника (ст. 1 Закону "Про іпотеку").
Таким чином, іпотека має характер, похідний від основного зобов'язання.
Крім того, важливою вимогою для такого виду забезпечення зобов'язання як іпотека являється укладення договору і його нотаріальне посвідчення. Іншими словами: немає іпотечного договору - немає іпотеки.
Зміна умов іпотеки за згодою сторін
Обов'язкове зміна умов іпотечного договору Закон зв'язує тільки з збільшенням суми основного боргу і відсотків по ньому. Так, згідно ч. 2 ст. 19 Закону "Про іпотеку" збільшення основного зобов'язання або відсотків по ньому, крім випадків, коли збільшення передбачено іпотечним договором, можливо тільки після держреєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою.
В той же час, якщо борг зменшився у зв'язку з частковим виконанням зобов'язання умови іпотеки залишаються колишніми, але все-таки можуть бути змінені з обопільної згоди сторін. Це виникає із загального правила внесення змін до договорів (ч. 1 ст. 651 ГК).
|
Михайло Курочка: немає правових механізмів примусу кредитора замінити предмет запоруки |
На думку Михайла Курочки, керівного партнера Юридичної компанії "KPD "MOST" (Юридична група "KPD")правових механізмів в законодавстві України для дії на кредитора з боку боржника або заставника з метою зменшення об'єму забезпечення, наприклад, у разі зменшення основного зобов'язання, не передбачено. Єдина пряма згадка про таку можливість є присутньою в ст. 43 Закони "Про запоруку" і тільки відносно запоруки товарів в обороті або переробці. При цьому, ця норма є декларативною, оскільки говорить про можливість зменшення вартості товару, який знаходиться в запоруці, тільки за умови наявності такої домовленості з кредитором (заставодержателем).
У усіх інших випадках спроби впливати на кредитора (заставодержателя) шляхом судового примушування до зміни умов договору запоруки (іпотеки) в частині заміни предмета запоруки або його зменшення в об'ємі або кількості не приведуть до бажаного результату. Оскільки такий спосіб судового захисту не передбачений чинним законодавством Українизокрема, ні Цивільнимні Господарським кодексами. Усе залежатиме тільки від уміння вести переговори.
|
Олексій Кущ: банки йдуть на зміну умов договору, бажаючи зберегти добросовісного клієнта |
До речі, по словах радника президента Асоціації українських банків Олексія Куща банки дорожать своїми клієнтами, особливо зараз - в епоху фінансово-економічної кризи. Тому, коли клієнт зарекомендував себе як добросовісний, банк зазвичай йде на зміну умов договорубажаючи зберегти такого клієнта в майбутньому. Ігнорування ж прохань про зміну договірних зобов'язань може бути пов'язане у кожному конкретному випадку з різними причинами, які багато в чому залежать саме від самого боржника, його кредитній історії і тому подібного.
Що ж робити, якщо переговори ні до чого не приводять і банк не йде на зміну об'єму забезпечення? Розглянемо деякі можливі варіанти.
Припинення іпотеки шляхом виконання зобов'язання
При перекредитовании не обійтися без згоди фінустанови того, що видало перший кредит |
Як відомо, зобов'язання припиняється внаслідок його належного виконання (ст. 599 ГК). Тобто, іпотека, як похідне від основного боргу зобов'язання, припиняється внаслідок погашення кредиту.
В даному випадку одним із способів припинення іпотеки може бути перекредитование. При цьому, ясна річ, у нового кредитора буде свій інтерес в забезпеченні боргового зобов'язання.
Загалом, ідея полягає в тому, щоб за допомогою отримання іншого кредиту погасити зобов'язання по першому кредиту. У разі, якщо сума другого кредиту буде меншою, то і забезпечення для нього знадобиться менше. Іншими словами, частина закладеного при першій іпотеці майна не потрапить в заставу, і обтяження із залишку буде знято.
Слід зазначити, що закон дозволяє також передавати предмет іпотеки в наступну іпотеку. Проте при цьому треба заручитися згодою попереднього іпотекодержателя, а попередня іпотека зберігає пріоритет перед наступними іпотеками (ст. 13 Закону "Про іпотеку").
У будь-якому випадку при перекредитовании не обійтися без згоди фінустанови, що видала перший кредит:
- або на зняття заборони на відчуження предмета запоруки при отриманні другого кредиту в іншому банку. Після чого новий кредит спрямовується на погашення першого зобов'язання, а частина майна (що було предметом іпотеки) передається, як забезпечення зобов'язання другому банку;
- або на наступну іпотеку майна для отримання кредиту в іншому банку, який також буде спрямований на погашення першого кредиту, внаслідок чого частина майна буде звільнена від тих, що обтяжили, пов'язаних з іпотекою.
Слід зазначити, що ці обидва варіанти пов'язано з витратами по отриманню нового кредиту. Застосовувати їх має сенс лише у тому випадку, якщо погашена велика частина кредиту, і внаслідок перекредитования частина майна гарантовано вийде із запоруки.
Плюсом таких дій є те, що вже само заява позичальника про бажання перекредитоваться в іншому банку може бути достатнім приводом для банку-кредитора для зміни умов іпотечного договору.
Визнання договору іпотеки недійсним
Іпотечний договір може бути визнаний судом недійсним у разі відсутності в нім істотних умов |
Якого-небудь дієвого рецепту успішного розгляду подібної справи в суді немає. У теж час, теоретично це можливо.
Згідно ч. 2 ст. 18 Закону іпотечний договір може бути визнаний судом недійсним у разі відсутності в нім істотних умов.
Частиною першої цієї статті до істотних умов договори віднесені:
- відомості про осіб, що уклали договір (найменування, місцезнаходження, анкетні ці фізособи і інше);
- зміст і розмір основного зобов'язання, термін і порядок його виконання і посилання на угоду, в якій встановлено основне зобов'язання;
- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, і його реєстраційні дані. При іпотеці землі має також значення її цільове призначення;
- посилання на видачу заставі чи її відсутність.
Ну і, крім того, звичайно договір може бути визнаний недійсним через недотримання загальних станів про договір (ст. 203 і 215 ГК).
Слід зазначити, що будь-яка фінустанова дуже уважно відноситься до договорів, що укладаються, тому маловірогідно, що в іпотечному договорі раптом не будуть відбиті його істотні умови або порушені загальні вимоги цивільного законодавства. Але, як говоритися, чим біс не жартує?
| ВИСНОВОК |
Дієвого механізму тиску на банк для зменшення забезпечення за договором іпотеки немає. При цьому банки в цілому йдуть назустріч добросовісному клієнтові і готові розглядати можливість зміни іпотечних договорів. В той же час, вивести майно з іпотеки можна шляхом погашення основного боргу (у тому числі за допомогою перекредитования) або судової суперечки про визнання недійсним договори.
