Як вивести частину майна з іпотеки?

У докризову епоху України широке поширення отримало іпотечне кредитування, як спосіб придбання житла. Зрозуміло, у іпотеки є величезне число плюсів. Ну, як мінімум, це можливість придбати житло зараз, а не коли-небудь.

В той же час іпотека має і свої негативні сторони, наприклад, необхідність нести щорічні витрати по страхуванню предмета запоруки, а також обмеження, пов'язані з можливістю розпорядження закладеним майном.

У зв'язку з цим іноді в практиці виникає питання про виведення частини закладеного майна з іпотеки. Наприклад, таке бажання може виникнути у заставника у зв'язку з погашенням більшої суми основного зобов'язання.

Що таке іпотека?

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майномщо залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, у зв'язку з яким іпотекодержатель може у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника (ст. 1 Закону "Про іпотеку").

Таким чином, іпотека має характер, похідний від основного зобов'язання.

Крім того, важливою вимогою для такого виду забезпечення зобов'язання як іпотека являється укладення договору і його нотаріальне посвідчення. Іншими словами: немає іпотечного договору - немає іпотеки.

Зміна умов іпотеки за згодою сторін

Обов'язкове зміна умов іпотечного договору Закон зв'язує тільки з збільшенням суми основного боргу і відсотків по ньому. Так, згідно ч. 2 ст. 19 Закону "Про іпотеку" збільшення основного зобов'язання або відсотків по ньому, крім випадків, коли збільшення передбачено іпотечним договором, можливо тільки після держреєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою.

В той же час, якщо борг зменшився у зв'язку з частковим виконанням зобов'язання умови іпотеки залишаються колишніми, але все-таки можуть бути змінені з обопільної згоди сторін. Це виникає із загального правила внесення змін до договорів (ч. 1 ст. 651 ГК).

На думку Михайла Курочки, керівного партнера Юридичної компанії "KPD "MOST" (Юридична група "KPD")правових механізмів в законодавстві України для дії на кредитора з боку боржника або заставника з метою зменшення об'єму забезпечення, наприклад, у разі зменшення основного зобов'язання, не передбачено. Єдина пряма згадка про таку можливість є присутньою в ст. 43 Закони "Про запоруку" і тільки відносно запоруки товарів в обороті або переробці. При цьому, ця норма є декларативною, оскільки говорить про можливість зменшення вартості товару, який знаходиться в запоруці, тільки за умови наявності такої домовленості з кредитором (заставодержателем).

У усіх інших випадках спроби впливати на кредитора (заставодержателя) шляхом судового примушування до зміни умов договору запоруки (іпотеки) в частині заміни предмета запоруки або його зменшення в об'ємі або кількості не приведуть до бажаного результату. Оскільки такий спосіб судового захисту не передбачений чинним законодавством Українизокрема, ні Цивільнимні Господарським кодексами. Усе залежатиме тільки від уміння вести переговори.

До речі, по словах радника президента Асоціації українських банків Олексія Куща банки дорожать своїми клієнтами, особливо зараз - в епоху фінансово-економічної кризи. Тому, коли клієнт зарекомендував себе як добросовісний, банк зазвичай йде на зміну умов договорубажаючи зберегти такого клієнта в майбутньому. Ігнорування ж прохань про зміну договірних зобов'язань може бути пов'язане у кожному конкретному випадку з різними причинами, які багато в чому залежать саме від самого боржника, його кредитній історії і тому подібного.

Що ж робити, якщо переговори ні до чого не приводять і банк не йде на зміну об'єму забезпечення? Розглянемо деякі можливі варіанти.

Припинення іпотеки шляхом виконання зобов'язання

Як відомо, зобов'язання припиняється внаслідок його належного виконання (ст. 599 ГК). Тобто, іпотека, як похідне від основного боргу зобов'язання, припиняється внаслідок погашення кредиту.

В даному випадку одним із способів припинення іпотеки може бути перекредитование. При цьому, ясна річ, у нового кредитора буде свій інтерес в забезпеченні боргового зобов'язання.

Загалом, ідея полягає в тому, щоб за допомогою отримання іншого кредиту погасити зобов'язання по першому кредиту. У разі, якщо сума другого кредиту буде меншою, то і забезпечення для нього знадобиться менше. Іншими словами, частина закладеного при першій іпотеці майна не потрапить в заставу, і обтяження із залишку буде знято.

Слід зазначити, що закон дозволяє також передавати предмет іпотеки в наступну іпотеку. Проте при цьому треба заручитися згодою попереднього іпотекодержателя, а попередня іпотека зберігає пріоритет перед наступними іпотеками (ст. 13 Закону "Про іпотеку").

У будь-якому випадку при перекредитовании не обійтися без згоди фінустанови, що видала перший кредит:

- або на зняття заборони на відчуження предмета запоруки при отриманні другого кредиту в іншому банку. Після чого новий кредит спрямовується на погашення першого зобов'язання, а частина майна (що було предметом іпотеки) передається, як забезпечення зобов'язання другому банку;

- або на наступну іпотеку майна для отримання кредиту в іншому банку, який також буде спрямований на погашення першого кредиту, внаслідок чого частина майна буде звільнена від тих, що обтяжили, пов'язаних з іпотекою.

Слід зазначити, що ці обидва варіанти пов'язано з витратами по отриманню нового кредиту. Застосовувати їх має сенс лише у тому випадку, якщо погашена велика частина кредиту, і внаслідок перекредитования частина майна гарантовано вийде із запоруки.

Плюсом таких дій є те, що вже само заява позичальника про бажання перекредитоваться в іншому банку може бути достатнім приводом для банку-кредитора для зміни умов іпотечного договору.

Визнання договору іпотеки недійсним

Якого-небудь дієвого рецепту успішного розгляду подібної справи в суді немає. У теж час, теоретично це можливо.

Згідно ч. 2 ст. 18 Закону іпотечний договір може бути визнаний судом недійсним у разі відсутності в нім істотних умов.

Частиною першої цієї статті до істотних умов договори віднесені:

- відомості про осіб, що уклали договір (найменування, місцезнаходження, анкетні ці фізособи і інше);

- зміст і розмір основного зобов'язання, термін і порядок його виконання і посилання на угоду, в якій встановлено основне зобов'язання;

- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, і його реєстраційні дані. При іпотеці землі має також значення її цільове призначення;

- посилання на видачу заставі чи її відсутність.

Ну і, крім того, звичайно договір може бути визнаний недійсним через недотримання загальних станів про договір (ст. 203 і 215 ГК).

Слід зазначити, що будь-яка фінустанова дуже уважно відноситься до договорів, що укладаються, тому маловірогідно, що в іпотечному договорі раптом не будуть відбиті його істотні умови або порушені загальні вимоги цивільного законодавства. Але, як говоритися, чим біс не жартує?

Дієвого механізму тиску на банк для зменшення забезпечення за договором іпотеки немає. При цьому банки в цілому йдуть назустріч добросовісному клієнтові і готові розглядати можливість зміни іпотечних договорів. В той же час, вивести майно з іпотеки можна шляхом погашення основного боргу (у тому числі за допомогою перекредитования) або судової суперечки про визнання недійсним договори.