Навіть в умовах воєнного стану правова система України постійно розвивається та вдосконалюється. Це обумовлено природною потребою в адаптації механізму правового регулювання до актуальних потреб суб'єктів правовідносин, а також чітким євроатлантичним курсом нашої держави.
Дискусії щодо доцільності скасування Господарського кодексу України (далі - ГК України) вже досить тривалий час точаться як серед юристів-науковців, так і серед юристів-практиків. Починаючи з 2014 року сформувалося дві основні позиції стосовно цього питання. Так, прихильники скасування ГК України наголошували на застарілості норм цього Кодексу та наявності радянських правових конструкцій, які не відповідають сучасним правовим реаліям. Поряд з цим суттєвим аргументом завжди був факт дублювання ГК України норм Цивільного кодексу України. З іншого боку, значна кількість науковців і практиків виступала за помірні зміни та вдосконалення ГК України без його скасування. Як наслідок численних дискусій 09.09.2021 року до Верховної Ради України було подано проєкт Закону «Про особливості регулювання підприємницької діяльності окремих видів юридичних осіб та їх об'єднань у перехідний період» (законопроєкт № 6013), який, серед іншого, передбачав скасування ГК України.
Однак у зв'язку з повномасштабним вторгненням російської федерації це питання тимчасово втратило свою актуальність. Та все ж об'єктивна потреба у реформуванні сфери господарських відносин та її адаптації до реальних потреб бізнесу залишилася. Тому попри складний період і значні виклики було прийнято рішення «реанімувати» розгляд законопроєкту № 6013. Так, 09.01.2025 відбулася по-справжньому історична подія - Верховна Рада ухвалила Закон «Про особливості регулювання підприємницької діяльності окремих видів юридичних осіб та їх об'єднань у перехідний період», яким фактично запроваджуються нові правила гри у сфері господарських відносин. Адже з моменту введення в дію цього Закону (28.08.2025 року) Господарський кодекс України визнається таким, що втратив чинність.
У зв'язку з цим бізнесу необхідно надзвичайно серйозно поставитися до вказаних змін і вчасно адаптувати свою діяльність до нових правових реалій. Це стосується не лише перегляду статутних документів (якщо мова йде про приватні підприємства), а й зміни деяких важливих умов договорів оренди комерційної нерухомості.
Варто наголосити, що ГК України визнає специфічні умови договору оренди між суб'єктами господарювання.
Згідно з ч. 1 ст. 284 поки чинного ГК України істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
строк, на який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації;
порядок використання амортизаційних відрахувань;
відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
|
Андрій Шабельніков |
Натомість норми Цивільного кодексу України на даний момент не містять деталізації умов договору оренди у сфері господарських відносин, що може викликати певні складнощі на практиці. Тому суб'єктам господарювання необхідно ретельно узгодити всі положення типових договорів з нормами ЦК України. Поряд з цим у договорі оренди обов'язково необхідно передбачити умови, які стосуються особливостей оренди комерційної нерухомості (чітко зазначити об'єкт оренди, передбачити використання амортизаційних відрахувань тощо).
Окремо слід звернути увагу на скасування норм ГК України, які регулюють питання відповідальності за неналежне виконання зобов'язань за договором оренди.
Відтак, починаючи з 28.08.2025, стануть неактуальними положення щодо:
- зупинки нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання через 6 місяців з моменту порушення (закріплені в ч. 6 ст. 232 ГК України);
- можливості застосування залікової неустойки, коли у разі стягнення штрафних санкцій збитки відшкодовуються в частині, не покритій цими санкціями (ч. 1 ст. 232 ГК України), на противагу штрафній неустойці, закріпленій у ч. 1 ст. 624 ЦК України;
- звуження обсягу збитків, коли особа може претендувати на відшкодування лише вже здійснених нею витрат (ч. 2 ст. 224 ГК України), на відміну від п. 1 ч. 2 ст. 22 ЦК України, де закріплено можливість стягнення витрат, які будуть зроблені стороною в майбутньому.
Отже, орендарям комерційної нерухомості потрібно бути готовими до дещо жорсткіших умов та нового порядку застосування штрафних санкцій за неналежне виконання зобов'язань за договором оренди комерційної нерухомості. Тому під час переговорного процесу з потенційним орендодавцем потрібно належним чином проаналізувати договір та обов'язково зважити всі ризики, пов'язані з оновленим правовим регулюванням.
Проте слід наголосити, що згідно з ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відтак, договори оренди комерційної нерухомості, які були укладені до моменту скасування ГК України, на строк їх дії продовжують регулюватися нормами ГК України. Тому орендарі протягом певного періоду будуть «убезпечені» від суттєвих змін. Проте у разі прийняття рішення щодо продовження строку дії договору оренди комерційної нерухомості необхідно переглянути його умови та адаптувати до вимог Цивільного кодексу України.
Окрім оновленого правового регулювання договірних відносин у сфері оренди комерційної нерухомості, бізнесу варто пам'ятати і про інші важливі моменти.
Залежно від специфіки об'єкта комерційної нерухомості (офіс, склад, торгівельні приміщення тощо) варто ретельно підходити до формулювання специфічних умов, пов'язаних з його використанням за договором. Особливу увагу слід звернути на умови щодо дозволених видів і мети використання об'єкта оренди, а також умови щодо розмежування відповідальності за отримання необхідних дозволів, погоджень, подачу декларацій тощо з метою дотримання вимог екологічного, протипожежного законодавства, вимог законодавства у сфері охорони праці.
Комплексний підхід до формування всіх умов договору оренди комерційної нерухомості та його узгодження з вимогами ЦК України дасть змогу убезпечити бізнес від небажаних збитків і конфліктних ситуацій у відносинах орендар - орендодавець.
Тому аби вчасно пройти необхідні процедури для адаптації договору оренди комерційної нерухомості до нових умов, бізнесу варто звернутися до профільних юристів, які зможуть проаналізувати всі ризики та запропонують якісне рішення саме для вас.
Андрій Шабельніков,
керуючий партнер Evrika Law
Автоматична перевірка тексту договору - у новій LIGA360. Перевірте помилки в структурі та нумерації, дати, суми, реквізити сторін тощо. Будьте впевнені у кожній угоді! Побачте всі переваги роботи в комплексній інформаційно-аналітичній платформі LIGA360, замовивши персональну презентацію.
