Давня мрія Мінюсту по отриманню повноважень відносно державної реєстрації речових прав на нерухомість, нарешті здійснилася. Нещодавно набув чинності Закон "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмеження" і інші законодавчі акти України" (далі - нова редакція Закону)яким повноваження по реєстрації речових прав на нерухомість були передані від БТИ і Держкомзему органам Мінюсту. До чого приведуть такі зміни розбиралася ЛІГА :ЗАКОН.
| ФАБУЛА |
З чого усе починалося?
Як відомо, на сьогодні державну реєстрацію речових права на земельні ділянки і їх обмеження здійснює Держкомзем, а державну реєстрацію прав власності на іншу нерухомість - органи БТИ. Мінюст при цьому являється утримувачем електронного Реєстру прав власності на нерухоме майноу який БТИ повинні вносити відповідні дані і з якого вони можуть отримувати витягання.
Такий стан справ, коли Мінюст не має впливу на земельну держреєстрацію, а при реєстрації прав на нерухомість здійснює виключно технічні функції, зрозуміло, не влаштовувало міністерство. І в його надрах почала дозрівати ідея перерозподілу повноважень у сфері реєстрації прав на нерухомість, яка вилилася в законопроект № 2597внесений урядом Віктора Януковича ще 27 листопада 2006 року. Навесні 2007 року, в розпал появи Указів Президента Ющенко про розпуск парламенту, цей законопроект був навіть ухвалений ВР в цілому, але незабаром наткнувся на вето Президента.
У Верховній Раді VI скликання законопроект був перереєстрований і отримав № 866. Але здолати вето Ющенка його авторам, які на той час перейшли в опозицію, не вдалося, і законопроект № 866 був відправлений "до довгого ящика", на доопрацювання. І ось, в період між двома турами президентських виборів, коли почали промальовуватися риси нової коаліції, як біс з табакерки знову вискочив цей законопроект. І був підтриманий голосами 235 народних депутатів. А після перемоги на виборах, Віктор Янукович вже в ранзі Президента власноручно підписав закон, прийняття якого його уряд колись ініціював.
У чужому оці смітинку видно…
Передачі повноважень по веденню держреєстру прав на нерухомість Мінюсту посприяли як його власні сильні сторони, так і слабкості його конкурентів в особі Госкозема і БТИ.
БТИ здійснювали держреєстрацію на основі п. 5 Перехідних положень Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмеження" (далі - стара редакція Закону) і Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Повноваження на таку реєстрацію їм були надані до моменту створення єдиної системи органів державної реєстрації прав. Так є, БТИ спочатку були визначені як тимчасові "виконавці", а тому позбавлення їх повноважень по держреєстрації прав на нерухомість було очікуваним.
Слабкою стороною Держкомзему була його власна діяльність. Так, він цих пір не зумів створити ні автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, ні належним чином врегульованої системи державного реєстру земучастков. Порядки ведення Книги записів реєстрації державних актів і Поземельної книги були затверджені Кабміном тільки минулого року. І те, дата їх набуття чинності була перенесена на 1 січня 2011 року.
Невдоволення викликала і корумпованість цього органу, якою свого часу визнавав і Президент Ющенко. Сприяла корупції, на думку авторів нової редакції Закону, саме концентрація в Держкомземі функцій по формуванню меж земельних ділянок і їх держреєстрації. Тобто, по суті, при існуючої єдиної кадастрово-реєстраційної системи органи Держкомзему контролювали самі себе.
Закон № 1878 - VI поклав край єдиній кадастрово-реєстраційній системі прав на землю |
До того ж при такій системі в реєстраційній (кадастровому) справі повинні були, згідно ст. 14 старій редакції Законуміститися, зокрема, відомості про грошову оцінку земельної ділянки. А вона може досить часто мінятися у разі прикладання нових комунікацій, облаштування території або зміни ринкової кон'юнктури, що робить реєстр нестабільним, оскільки вимагає частих внесень змін до нього.
Відділення повноважень по реєстрації прав на нерухомість від ведення кадастру і передача їх іншому органу покликаний не лише усунути з'єднання в одному органі функцій, що ведуть до конфлікту інтересів, але принести ряд додаткових вигод. Зокрема, розв'язати проблему, коли при продажі будинку разом із земельною ділянкою треба було реєструвати відчуження будинку в одному органі, а земельної ділянки - в іншому. Тепер і та, і інша реєстрація буде проводиться у одному органі.
Вибір цього самого органу ліг на Мінюст, оскільки перевірка фактів виникнення, зміни і припинення прав на нерухоме майно - це виключно юридична діяльністьвідповідних юридичних знань. До того ж, досвід ведення подібних реєстрів і Мінюсту вже є (див. "Довідку).
…а у своєму і колоди не видно
Аргументи, описані вище, автори нової редакції Закону використовували для демонстрації переваг свого "дітища". Але при цьому вони не помітили навіть концептуальних проблем, які виникнуть після набуття чинності цього документу.
Адже навіть після передачі повноважень по держреєстрації прав на нерухомість Мінюсту, яка повинна відбутися 1 січня 2012 року, без допомоги БТИ і Держкомзему навряд чи вдасться обійтися. За БТИ залишаться повноваження по проведенню технічній інвентаризаціїяку згідно ч. 3 ст. 15 новій редакції Закону необхідно буде проводити перед держреєстрацією у випадках, передбачених законодавством. Держкомзем же як і раніше займатиметься проведенням експертної оцінки землі, землеупорядочными роботами і іншими операціями, пов'язаними з веденням земельного кадастру.
Незважаючи на позбавлення повноважень по держреєстрації, БТИ і Госкозем без роботи не залишаться |
Це, у свою чергу, може породити певні проблеми у осіб, що потребують проведення держреєстрації прав на нерухомість. Так, для здійснення купівлі-продажу земельної ділянки необхідно буде отримувати інформацію як із земельного кадастру, так і з Державного реєстру прав на нерухоме майно, а потім реєструвати відповідні зміни і там, і там. Зрозуміло, це зажадає додаткового часу і засобів.
А тому не дивно, що більшість експертів сходяться на думці, що усі вказані зміни покликані не стільки поліпшити процедуру держреєстрації прав на нерухомість, скільки елементарно перерозподілити існуючі грошові потоки між різними держустановами (див. "Експертну думку").
| ЕКСПЕРТНІ ДУМКИ |
Про те, як відреагували органи Держкомзему на прийняття нової редакції Закону розповів начальник відділу аналітичного забезпечення і інформаційної підтримки державних реєстраторів прав Центру державного земельного кадастру Держкомзему Артем Выхор: "В принципі, в Держкомземі новину про прийняття нової редакції Закону сприйняли спокійно. На відміну від 2007 року, коли цей Закон був ухвалений уперше, і було серйозне протистояння між Мінюстом і Держкомземом, цього разу ніхто не намагався лобіювати його ветування.
Держкомзем без роботи не залишиться, адже Мінюст забирає тільки повноваження по державній реєстрації, щоб володіти інформацією і збирати за це гроші. І гроші не малі. Адже вартість послуг з реєстрації нерухомості в кілька разів вище, чим вартість послуг з реєстрації послуг з реєстрації землі. Отже, в Мінюст йде досить серйозний фінансовий ресурс, розмір якого, до того ж, можна ще "наростити"".
Коментарів від представників БТИ отримати не вдалося.
|
Богдан Ныщий : "Ситуація нагадує "перетягування" повноважень від одного суб' єкта до іншого" |
Незалежну оцінку наслідкам передачі повноважень по веденню держреєстру речових прав на нерухомість Мінюсту надав юрист юридичної фірми "Гвоздій та Оберкович" Богдан Ныщий: "Як попередня редакція Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", так і редакція Закону від 11.02.2010 р. передбачають запровадження єдиної системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Суттєва різниця лише в системі органів державної реєстрації : деручи на чолі із Центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а друга на чолі із Міністерством юстиції України. При цьому сама процедура реєстрації не містить суттєвих відмінностей. Схожа ситуація швидше нагадує "перетягування" повноважень по реєстрації прав (які несуть за собою значні фінансові ресурси) від одного суб' єкта до іншого, і, можливо, завтра, дотримуючись вже усталеної практики, законодавець вирішить наділити повноваженнями державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень зовсім інший орган, фактично відклавши процес формування єдиної системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень на невизначений годину".
| ВИСНОВОК |
Передача повноважень по реєстрації речових прав на нерухомість Мінюсту дає можливість створити єдиний держреєстр таких прав. Це, у свою чергу, полегшить держреєстрацію угод по відчуженню нерухомості разом із земучастков, але ускладнить проведення ряду інших процедур, пов'язаних з такою реєстрацією. Отже, істотні зміни процедури реєстрації принесуть не лише істотні поліпшення, але і істотні ускладнення, детальнішому аналізу яких буде присвячений наступний матеріал.
| ДОВІДКА |
Перелік реєстрів, ведення яких доручене Міністерству юстиції :
-Единый реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (з 1999 року);
-Наследственный реєстр (з 2000 року);
-Реестр прав власності на нерухоме майно (з 2002 року);
-Государственный реєстр угод (з 2004 року);
-Государственный реєстр іпотек (з 2004 року);
-Государственный реєстр речових прав на нерухоме майно (з 2012 року).
