Давняя мечта Минюста по получению полномочий относительно государственной регистрации вещных прав на недвижимость, наконец-то осуществилась. Недавно вступил в силу Закон "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения" и другие законодательные акты Украины" (далее - новая редакция Закона), которым полномочия по регистрации вещных прав на недвижимость были переданы от БТИ и Госкомзема органам Минюста. К чему приведут такие изменения разбиралась ЛІГА:ЗАКОН.
| ФАБУЛА |
С чего все начиналось?
Как известно, на сегодня государственную регистрацию вещных права на земельные участки и их ограничения осуществляет Госкомзем, а государственную регистрацию прав собственности на иную недвижимость - органы БТИ. Минюст при этом является держателем электронного Реестра прав собственности на недвижимое имущество, в который БТИ должны вносить соответствующие данные и из которого они могут получать извлечения.
Такое положение дел, когда Минюст не имеет влияния на земельную госрегистрацию, а при регистрации прав на недвижимость осуществляет исключительно технические функции, разумеется, не устраивало министерство. И в его недрах начала созревать идея перераспределения полномочий в сфере регистрации прав на недвижимость, которая вылилась в законопроект № 2597, внесенный правительством Виктора Януковича еще 27 ноября 2006 года. Весной 2007 года, в разгар появления Указов Президента Ющенко о роспуске парламента, этот законопроект был даже принят ВР в целом, но вскоре наткнулся на вето Президента.
В Верховной Раде VI созыва законопроект был перерегистрирован и получил № 866. Но преодолеть вето Ющенко его авторам, которые к тому времени перешли в оппозицию, не удалось, и законопроект № 866 был отправлен "в долгий ящик", на доработку. И вот, в период между двумя турами президентских выборов, когда начали прорисовываться черты новой коалиции, как черт из табакерки снова выскочил этот законопроект. И был поддержан голосами 235 народных депутатов. А после победы на выборах, Виктор Янукович уже в ранге Президента собственноручно подписал закон, принятие которого его правительство когда-то инициировало.
В чужом глазу соринку видно…
Передачи полномочий по ведению госреестра прав на недвижимость Минюсту поспособствовали как его собственные сильные стороны, так и слабости его конкурентов в лице Госкозема и БТИ.
БТИ осуществляли госрегистрацию на основании п. 5 Переходных положений Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения" (далее - старая редакция Закона) и Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Полномочия на такую регистрацию им были предоставлены до момента создания единой системы органов государственной регистрации прав. Так есть, БТИ изначально были определены как "временщики", а потому лишение их полномочий по госрегистрации прав на недвижимость было ожидаемым.
Слабой стороной Госкомзема была его собственная деятельность. Так, он сих пор не сумел создать ни автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, ни надлежащим образом урегулированной системы государственного реестра земучастков. Порядки ведения Книги записей регистрации государственных актов и Поземельной книги были утверждены Кабмином только в прошлом году. И то, дата их вступления в силу была перенесена на 1 января 2011 года.
Недовольство вызывала и коррумпированность этого органа, которою в свое время признавал и Президент Ющенко. Способствовала коррупции, по мнению авторов новой редакции Закона, именно концентрация в Госкомземе функций по формированию границ земельных участков и их госрегистрации. То есть, по сути, при существовавшей единой кадастрово-регистрационной системы органы Госкомзема контролировали сами себя.
Закон № 1878-VI положил конец единой кадастрово-регистрационной системе прав на землю |
К тому же при такой системе в регистрационном (кадастровом) деле должны были, согласно ст. 14 старой редакции Закона, содержаться, в частности, сведения о денежной оценке земельного участка. А она может довольно часто меняться в случае прикладывания новых коммуникаций, обустройства территории или изменения рыночной конъюнктуры, что делает реестр нестабильным, поскольку требует частых внесений изменений в него.
Отделение полномочий по регистрации прав на недвижимость от ведения кадастра и передача их другому органу призвано не только устранить соединение в одном органе функций, ведущих к конфликту интересов, но принести ряд дополнительных выгод. В частности, решить проблему, когда при продаже дома вместе с земельным участком нужно было регистрировать отчуждение дома в одном органе, а земельного участка - в другом. Теперь и та, и другая регистрация будет проводится в одном органе.
Выбор этого самого органа пал на Минюст, поскольку проверка фактов возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество - это исключительно юридическая деятельность, соответствующих юридических знаний. К тому же, опыт ведения подобных реестров и Минюста уже есть (см. "Справку).
…а в своем и бревна не видать
Аргументы, описанные выше, авторы новой редакции Закона использовали для демонстрации преимуществ своего "детища". Но при этом они не заметили даже концептуальных проблем, которые возникнут после вступления в силу этого документа.
Ведь даже после передачи полномочий по госрегистрации прав на недвижимость Минюсту, которая должна состояться 1 января 2012 года, без помощи БТИ и Госкомзема вряд ли удастся обойтись. За БТИ останутся полномочия по проведению технической инвентаризации, которую согласно ч. 3 ст. 15 новой редакции Закона необходимо будет проводить перед госрегистрацией в случаях, предусмотренных законодательством. Госкомзем же по-прежнему будет заниматься проведением экспертной оценки земли, землеупорядочными работами и прочими операциями, связанными с ведением земельного кадастра.
Несмотря на лишение полномочий по госрегистрации, БТИ и Госкозем без работы не останутся |
Это, в свою очередь, может породить определенные проблемы у лиц, нуждающихся в проведении госрегистрации прав на недвижимость. Так, для осуществления купли-продажи земельного участка необходимо будет получать информацию как из земельного кадастра, так и с Государственного реестра прав на недвижимое имущество, а затем регистрировать соответствующие изменения и там, и там. Разумеется, это потребует дополнительного времени и средств.
А потому не удивительно, что большинство экспертов сходятся во мнении, что все указанные изменения призваны не столько улучшить процедуру госрегистрации прав на недвижимость, сколько элементарно перераспределить существующие денежные потоки между разными госучреждениями (см. "Экспертное мнение").
| ЭКСПЕРТНЫЕ МНЕНИЯ |
О том, как отреагировали органы Госкомзема на принятие новой редакции Закона рассказал начальник отдела аналитического обеспечения и информационной поддержки государственных регистраторов прав Центра государственного земельного кадастра Госкомзема Артем Выхор: "В принципе, в Госкомземе новость о принятии новой редакции Закона восприняли спокойно. В отличие от 2007 года, когда этот Закон был принят впервые, и было серьезное противостояние между Минюстом и Госкомземом, в этот раз никто не пытался лоббировать его ветирование.
Госкомзем без работы не останется, ведь Минюст забирает только полномочия по государственной регистрации, чтобы владеть информацией и собирать за это деньги. И деньги не малые. Ведь стоимость услуг по регистрации недвижимости в несколько раз выше, чем стоимость услуг по регистрации услуг по регистрации земли. Так что, в Минюст уходит довольно серьезный финансовый ресурс, размер которого, к тому же, можно еще "нарастить"".
Комментариев от представителей БТИ получить не удалось.
|
Богдан Ныщий: "Ситуація нагадує "перетягування" повноважень від одного суб'єкта до іншого" |
Независимую оценку последствиям передачи полномочий по ведению госреестра вещных прав на недвижимость Минюсту предоставил юрист юридической фирмы "Гвоздій та Оберкович" Богдан Ныщий: "Як попередня редакція Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", так і редакція Закону від 11.02.2010 р. передбачають запровадження єдиної системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Суттєва різниця лише в системі органів державної реєстрації: перша на чолі із Центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а друга на чолі із Міністерством юстиції України. При цьому сама процедура реєстрації не містить суттєвих відмінностей. Схожа ситуація швидше нагадує "перетягування" повноважень по реєстрації прав (які несуть за собою значні фінансові ресурси) від одного суб'єкта до іншого, і, можливо, завтра, дотримуючись вже усталеної практики, законодавець вирішить наділити повноваженнями державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень зовсім інший орган, фактично відклавши процес формування єдиної системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень на невизначений час".
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ |
Передача полномочий по регистрации вещных прав на недвижимость Минюсту дает возможность создать единый госреестр таких прав. Это, в свою очередь, облегчит госрегистрацию сделок по отчуждению недвижимости вместе с земучастков, но усложнит проведение ряда других процедур, связанных с такой регистрацией. Так что, существенные изменения процедуры регистрации принесут не только существенные улучшения, но и существенные усложнения, более подробному анализу которых будет посвящен следующий материал.
| СПРАВКА |
Перечень реестров, ведение которых поручено Министерству юстиции:
-Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (с 1999 года);
-Наследственный реестр (с 2000 года);
-Реестр прав собственности на недвижимое имущество (с 2002 года);
-Государственный реестр сделок (с 2004 года);
-Государственный реестр ипотек (с 2004 года);
-Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (с 2012 года).
