С 2018 в стране активно стартовала кампания по инвентаризации земель государственной собственности, в результате чего были проинвентаризированы земельные массивы государственной земли, а информация о земельных участках была внесена в Государственный земельный кадастр (далее - ГЗК).
На тот момент воли на коренные изменения в управлении и распоряжении земельными ресурсами на территории Украины законодателя не было, а потому до принятия Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» (далее - Закон 1423-IX) территориальные органы Госгеокадастра продолжали распоряжаться землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности за пределами населенных пунктов.
Продолжение монополии Госгеокадастра продолжилось после 31 января 2018 года, когда правительством было принято распоряжение № 60-р «О передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной собственности в коммунальную собственность объединенных территориальных общин», которым предусматривалась инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности на территории Украины, а передача Госгеокадастром сельскохозяйственных земель предусматривалась исключительно по согласованию с ОТО.
Некоторые проинвентаризированные земельные участки сельскохозяйственного назначения передавались Госгеокадастром в коммунальную собственность ОТО на основании установленной статьей 117 Земельного кодекса Украины процедуры.
Теперь все изменилось, законодатель принятым нормативно-правовым актом продолжил курс на реализацию полноценной децентрализации с предоставлением ОТО полномочий по распоряжению землями государственной собственности.
Предлагаем рассмотреть ключевые законодательные новеллы ниже.
1. ОТО получили полномочия по распоряжению землями государственной собственности (в пределах их территорий)
Для сохранения земельного банка ОТО законодатель установил запрет для органов государственной власти (территориальных органов Госгеокадастра, облгосадминистраций и райгосадминистраций) на распоряжение земельными участками государственной собственности, права на которые не зарегистрированы по ОТО.
Отныне землями коммунальной собственности ОТО считаются все земли государственной собственности, расположенные за пределами населенных пунктов в пределах таких территориальных общин. Это прежде всего касается несформированных в ГЗК земельных участков.
Что касается сформированных земельных участков в ГЗК, права государственной собственности на которые зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений (далее - ГРВП), переходят в коммунальную собственность ОТО с момента государственной регистрации такого права.
Другие земельные участки и земли, не сформированные в земельные участки, переходят в коммунальную собственность со дня вступления в силу настоящего пункта.
Что это значит? Это значит, что ОТО в пределах надлежащей территории могут распоряжаться землями почти всех категорий, кроме земель обороны, земель, находящихся в постоянном пользовании органов государственной власти, земель лесного фонда, природно-заповедного и другого природоохранного назначения общегосударственного значения, земель под зданиями, сооружениями, другими объектами недвижимого имущества государственной собственности и др.
При этом, ранее полученные разрешения на разработку документации по землеустройству сохранять свою силу, однако утверждать соответствующую документацию будут уже ОТГ.
То есть, все несформированные земельные участки государственной собственности, расположенных за пределами населенных пунктов в пределах соответствующих территориальных общин, в автоматическом порядке переходят в коммунальную собственность по административно-территориальному принципу. Что касается сформированных земельных участков в базе Государственного земельного кадастра - для приобретения права коммунальной собственности на них, ОТО необходимо перерегистрировать соответствующее право собственности в ГРВП. При этом, переход права собственности к ОТО не является основанием для прекращения права аренды и других вещных прав на такие земельные участки, а любые изменения в таких договорах не требуются и осуществляются только по соглашению сторон.
2. Существенное упрощение процедуры согласования документации по землеустройству и отмена государственной экспертизы землеустроительной документации
В новой редакции Земельного кодекса Украины исключена всем ранее знакомая статья 1861, которая регулировала многоуровневую процедуру согласования компетентными органами разработанной документации по землеустройству. Вместо этого мы получили ст. 186 Земельного кодекса Украины в новой редакции, которая существенно сужает перечень компетентных органов, с которыми необходимо согласовывать документацию по землеустройству.
С 28.04.2021 произошло фактическое упразднение государственной экспертизы землеустроительной документации. Профильный Закон Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» утратил силу, а с ним упростились отводы (оформление) земельных участков.
Законодательные новеллы значительно упрощают саму процедуру согласования разработанной документации и существенно уменьшают временные затраты на регистрацию земельного участка в ГЗК и его передачу в собственность (пользование).
|
Дмитрий Савчук |
3. С 27.05.2022 исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов получат полномочия в части осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель
Как и ранее функции по государственному контролю за использованием и охраной земель останутся в территориальных органах Госгеокадастра. Однако, с 27.05.2022 функции по государственному контролю за использованием и охраной земель также смогут осуществлять исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов (в случае принятия соответствующим советом решения об осуществлении такого контроля).
Эти изменения важны для ОТО с точки зрения получения контролирующих функций по соблюдению земельного законодательства землевладельцами (землепользователями) всех категорий и форм собственности в пределах территории ОТО.
4. Некоторые нововведения в процедуру изменения целевого назначения (вида использования) земельных участков
Отныне, изменение целевого назначения частных земельных участков будет осуществляться сельским, поселковым, городским советом. Дополнительно необходимо отметить, что с открытием рынка сельскохозяйственной земли законодатель предусмотрел возможную массовость приобретения лицами, которые не могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (юридическими лицами) в собственность несельскохозяйственных земель с целью дальнейшего изменения их целевого назначения (с изменением категории) из «несельскохозяйственного назначения» на «сельскохозяйственное назначение». Если такое лицо все же реализует процедуру изменения целевого назначения земельного участка (с изменением категории), тогда у нее появится обязанность произвести отчуждение земельного участка в течение 1 (одного) года со дня внесения такой информации в ГЗК.
Что касается вида использования земельного участка в пределах категории земель и ее целевого назначения, то теперь виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются собственником (пользователем) самостоятельно, в пределах требований, установленных к использованию этой категории земель (с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству).
Отныне утверждать проекты землеустройства по отводу земельных участков (целевое назначение которых изменяется) будут органы местного самоуправления. Такая опция дополнительно усилит влияние ОТО на градостроительную и планировочную перспективу развития территориальной общины.
Кроме того, положительные изменения претерпела процедура изменения вида использования земельного участка, которая ранее не была установлена и приравнивалась судами к процедуре изменения целевого назначения земельного участка (с обязательной разработкой проекта землеустройства по отводу земельного участка, его согласования и утверждения). Теперь землевладелец (землепользователь) получит право изменять вид использования земельного участка с учетом градостроительной перспективы и собственных экономических потребностей и целей.
5. Специальное разрешение на снятие и перенесение грунтового покрова (плодородного слоя) отменено!
Так, владельцы земельных участков и землепользователи получат право осуществлять снятие и перенесение грунтового покрова земельных участков исключительно на основании разработанного в установленном законом порядке рабочего проекта землеустройства (без необходимости получения разрешения от Госгеокадастра).
Разрабатывать рабочий проект землеустройства не нужно, в случае, если перемещение грунтового покрова (плодородного слоя почвы) происходит в пределах одного и того же земельного участка, относится к одному из следующих целевых назначений - для ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), индивидуального дачного строительства и строительства индивидуальных гаражей.
Эти изменения призваны упростить забюрократизированную и несовершенную процедуру получения разрешения от Госгеокадастра. Теперь заказчик будет нести полную ответственность за соблюдение установленных требований и нормативов по снятию и перенесению грунтового покрова (плодородного слоя почвы) на земельный участок.
Дмитрий Савчук,
старший юрист Legal House
Читайте также:
Следите за регистрационными изменениями недвижимости в системе SMS-Маяк. Защитите свой бизнес от рейдерства.
Как получить больше клиентов для юридического бизнеса? Зарегистрируйте компанию в Liga:BOOK. Этот каталог помогает клиентам найти юристов, адвокатов, нотариусов. Участники Liga:BOOK публикуют статьи и размещают баннеры на новостных площадках ЛІГА:ЗАКОН, участвуют в юридическом рейтинге. Узнайте обо всех возможностях Liga:BOOK прямо сейчас.
