У березні 2020 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (надалі для зручності сприйняття - Закон про обіг земель).
Зазначений Закон про обіг земель покликаний врегулювати питання, що назрівало в Україні вже досить давно, а саме скасувати рудиментарний мораторій на обіг земель сільськогосподарського призначення.
Політичні протистояння, що відбувались останні півроку, до прийняття Закону про обіг земель, призвели до внесення істотних змін між редакцією цього Закону, запропонованою до другого читання від 3 січня 2020 року та врешті прийнятою редакцією 31 березня 2020 року. Стає зрозуміло, що політичні сили не змогли знайти спільної мови з метою введення динамічного ринку, попри те, що динамічність будь-якого вільного ринку є однією з необхідних умов для його сталого розвитку.
Ринкова економіка, яку намагаються вибудовувати в Україні упродовж років незалежності, як економічна система, має існувати на принципах вільного підприємництва, у якій роль основного регулятора економічних відносин відіграє не держава, як регулятор, який в односторонньому порядку нав'язує обмеження, а вільний ринок, який, в свою чергу, здатний до саморегулювання за допомогою цін, так званий принцип «невидимої руки ринку», автором якого є шотландський економіст, засновник сучасної економічної теорії Адам Сміт. Саме тому, вільний і динамічний ринок є запорукою свого успішного розвитку. У разі, якщо державою запроваджуються значні обмеження, правила ринкової економіки спотворюються, в тому числі й взаємозв'язок попиту та пропозиції. Результатом лобіювання різних політичних сил, які повсюдно заявляли про необхідність продовження мораторію на обіг земель сільськогосподарського призначення (який, до речі, визнаний Європейським судом з прав людини таким, що порушує права власності українців), є прийнята редакція Закону про обіг земель, що обмежує коло суб'єктів, які матимуть змогу стати повноправними учасниками ринку.
Даний факт негативно позначиться на потенційних продавцях, а саме громадянах України, які матимуть намір реалізувати в повній мірі своє право власності, надане їм Конституцією та Цивільним кодексом України. Негативним фактором виступатиме штучно зменшена кількість суб'єктів - як результат, зменшення попиту, що, в свою чергу, призведе до зменшення ціни на землю як товар.
Крім того прийнятою в березні 2020 року редакцією Закону про обіг земель, зокрема, передбачається заборона продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Редакцією Закону про обіг земель до другого читання від 3 січня 2020 року фактично скасовувався мораторій, встановлений пунктами 14-15 перехідних положень Земельного кодексу України, шляхом виключення зазначених пунктів із Земельного кодексу України. Натомість, прийнятою редакцією Закону про обіг земель передбачено зміни до пункту 15 перехідних положень Земельного кодексу України, відповідно до яких передбачається, що до 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів (за виключенням тих земель, які набуті у власність громадянином до набрання чинності цієї норми), а також забороняється відчуження сільськогосподарських земель на користь юридичних осіб, окрім випадків, прямо передбачених цим пунктом, на кшталт обміну земельними ділянками відповідно до положень статті 37-1 Земельного кодексу України та ін., що фактично звужує коло потенційних учасників ринку обігу земель. Про можливі негативні наслідки, які можуть бути викликані такими нововведеннями зазначено вище. Істотною різницею між редакціями Закону про обіг земель є зміна терміну набрання чинності з 1 жовтня 2020 року на 1 липня 2021 року, чим фактично продовжується дія мораторію майже на рік.
|
Назар Дмитрасевич |
Щодо контролю обігу сільськогосподарських земель, прийнятий Закон про обіг земель передбачає зміни до Земельного кодексу України, відповідно до яких у разі перевищення встановлених граничних розмірів площ земель, які знаходяться у власності громадян, такі землі конфіскуються за рішенням суду. Також, чинне законодавство містить низку норм, якими регламентовані механізми досудового та судового врегулювання спірних моментів, за допомогою яких можливо відновлювати порушені правовідносини. Окрім того, варто пам'ятати, що окрім прийнятого Закону про обіг земель є низка інших законопроектів, які входять до пакету земельної реформи і якими будуть врегульовані й інші питання земельних правовідносин.
Враховуючи те, що в Україні є велика кількість юридичних осіб-орендарів, окремим питанням після набрання чинності Законом про обіг земель з 1 липня 2021 року й часткового скасування мораторію буде переважне право викупу землі її теперішніми орендарями. Так, Земельним кодексом України зі змінами та доповненнями, які передбачені Законом про обіг земель передбачається, що відчуження здійснюється з дотриманням переважного права орендарів на отримання орендованої землі у власність. Статтею 9 Закону України «Про оренду землі» також передбачено зазначене право орендаря, але тільки за умови, що орендар відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку.
З вищезазначеного стає очевидним, що фізичним особам-орендарям, які отримають право купувати землі після набрання чинності Законом про обіг земель буде забезпечено переважне право викупу. В той же час, переважне право юридичних осіб-орендарів, які позбавлені можливості бути учасниками ринку до 2024 року, фактично нівелюється прямою забороною Закону про обіг земель на відчуження земельних ділянок на їхню користь, що, звісно, матиме значний резонанс у майбутньому.
Введення зазначеної норми за відсутності дієвих механізмів захисту переважного права юридичних осіб-орендарів буде дискримінаційним та створюватиме проблеми з реалізацією переважного права даного кола суб'єктів земельних відносин.
Держава має захистити права усіх учасників ринку з метою забезпечення рівності та справедливості.
Варто додати, що станом на сьогодні переважне право орендарів на купівлю земельної ділянки закріплене в Законі про обіг земель, яким внесено зміни до статті 131 Земельного кодексу України, а також додатково передбачається закріпити на рівні іншого закону. Положення законопроекту №2194 від 01.10.2019 року містять норми, якими планується також закріпити зазначене право.
В той же час, юридичні особи-орендарі не будуть позбавлені права відчужувати своє переважне право купівлі ділянки іншому суб'єкту на підставі цивільно-правових угод. Даний інструмент надасть можливість акумулювати кошти для подальшого розвитку аграрної сфери та ринку землі.
Однак, попри значні протиріччя політичних сил в поглядах на земельну реформу в Україні, результатом чого є наявність багатьох дискусійних питань та нововведень, зокрема реалізація переважного права юридичних осіб-орендарів при запровадженій Законом про обіг земель прямій забороні на відчуження земель на користь таких юридичних осіб, варто наголосити на тому, що є політичний меседж влади щодо створення цивілізованого ринку обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні, тому, упродовж наступних років політичні діячі мають дійти компромісу й знайти фінансові, економічні та політичні механізми приведення земельної реформи в Україні до логічного завершення та створення дієвого і прозорого ринку землі.
Назар Дмитрасевич,
адвокат, к.ю.н. (м. Київ)
