В марте 2020 Верховной Радой Украины принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее для удобства восприятия - Закон об обороте земель).
Указанный Закон об обороте земель призван урегулировать вопросы, которые назревали в Украине уже достаточно давно, а именно отменить рудиментарный мораторий на оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Политические противостояния, которые происходили последние полгода, до принятия Закона об обороте земель, привели к внесению существенных изменений между редакцией этого закона, предложенной ко второму чтению от 3 января 2020 года и всё же принятой редакцией 31 марта 2020. Становится понятно, что политические силы не смогли найти общего языка с целью введения динамичного рынка, несмотря на то что динамичность любого свободного рынка является одним из необходимых условий для его устойчивого развития.
Рыночная экономика, которую пытаются выстраивать в Украине на протяжении всего времени с момента провозглашения независимости, как экономическая система, должна существовать на принципах свободного предпринимательства, в которой роль основного регулятора экономических отношений играет не государство, как регулятор, который в одностороннем порядке навязывает ограничения, а свободный рынок, который, в свою очередь, способен к саморегулированию с помощью цен, так называемый принцип «невидимой руки рынка», автором которого является шотландский экономист, основатель современной экономической теории Адам Смит. Именно поэтому, свободный и динамичный рынок является залогом своего успешного развития. В случае, если государством вводятся значительные ограничения, правила рыночной экономики искажаются, в том числе и взаимосвязь спроса и предложения. Результатом лоббирования различных политических сил, которые повсеместно заявляли о необходимости продления моратория на оборот земель сельскохозяйственного назначения (который, кстати, признан Европейским судом по правам человека нарушающим права собственности украинцев), является принятая редакция Закона об обороте земель, ограничивающий круг субъектов, которые смогут стать полноправными участниками рынка.
|
Назар Дмитрасевич |
Данный факт негативно скажется на потенциальных продавцах, а именно гражданах Украины, которые будут иметь намерение реализовать в полной мере своё право собственности, предоставленное им Конституцией и Гражданским кодексом Украины. Негативным фактором будет выступать искусственно уменьшенное количество субъектов - как результат, уменьшение спроса, что, в свою очередь, приведёт к уменьшению цены на землю как товар.
Кроме того, принятой в марте 2020 редакцией Закона об обороте земель, в частности, предусматривается запрет продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Редакцией Закона об обороте земель ко второму чтению от 3 января 2020 фактически отменялся мораторий, установленный пунктами 14-15 переходных положений Земельного кодекса Украины, путём исключения указанных пунктов из Земельного кодекса Украины. Зато, принятой редакцией Закона об обороте земель предусмотрены изменения в пункт 15 переходных положений Земельного кодекса Украины, согласно которым предполагается, что к 1 января 2024 общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины не может превышать ста гектаров (за исключением тех земель, которые приобретены в собственность гражданином до введения в действие этой нормы), а также запрещается отчуждение сельскохозяйственных земель в пользу юридических лиц, кроме случаев, прямо предусмотренных этим пунктом, вроде обмена земельными участками в соответствии с положениями статьи 37-1 Земельного кодекса Украины и др., фактически сужает круг потенциальных участников рынка оборота земель. О возможных негативных последствиях, которые могут быть вызваны такими нововведениями указано выше. Существенной разницей между редакциями Закона об обороте земель является изменение срока вступления в силу с 1 октября 2020 года на 1 июля 2021 года, чем фактически продолжается действие моратория почти на год.
По поводу контролю оборота сельскохозяйственных земель, принятый Закон об обороте земель предусматривает изменения в Земельный кодекс Украины, согласно которым в случае превышения установленных предельных размеров площадей земель, находящихся в собственности граждан, такие земли конфискуются по решению суда. Также, действующее законодательство содержит ряд норм, которыми регламентированы механизмы досудебного и судебного урегулирования спорных моментов, с помощью которых можно восстанавливать нарушенные правоотношения. Кроме того, стоит помнить, что кроме принятого Закона об обороте земель есть ряд других законопроектов, которые входят в пакет земельной реформы и которыми будут урегулированы и другие вопросы земельных правоотношений.
Учитывая то, что в Украине есть большое количество юридических лиц-арендаторов, отдельным вопросом после вступления в силу Закона об обороте земель с 1 июля 2021 года и частичной отмены моратория будет преимущественное право выкупа земли её нынешними арендаторами. Так, Земельным кодексом Украины с изменениями и дополнениями, предусмотренными Законом об обороте земель, предполагается, что отчуждение осуществляется с соблюдением преимущественного права арендаторов на получение арендованной земли в собственность. Статьёй 9 Закона Украины «Об аренде земли» также предусмотрено указанное право арендатора, но только при условии, что арендатор в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок.
Из вышесказанного становится очевидным, что физическим лицам-арендаторам, которые получат право покупать земли после вступления в силу Закона об обороте земель будет обеспечено преимущественное право выкупа. В то же время, преимущественное право юридических лиц-арендаторов, которые лишены возможности быть участниками рынка до 2024 года, фактически нивелируется прямым запретом Закона об обороте земель на отчуждение земельных участков в их пользу, что, конечно, будет иметь значительный резонанс в будущем.
Введение указанной нормы при отсутствии действенных механизмов защиты преимущественного права юридических лиц-арендаторов будет дискриминационным и создавать проблемы с реализацией преимущественного права данного круга субъектов земельных отношений.
Государство должно защитить права всех участников рынка с целью обеспечения равенства и справедливости.
Стоит добавить, что на сегодня преимущественное право арендаторов на покупку земельного участка закреплено в Законе об обороте земель, которым внесены изменения в статью 131 Земельного кодекса Украины, а также дополнительно предполагается закрепить на уровне другого закона. Положения законопроекта №2194 от 01.10.2019 года содержат нормы, которыми планируется также закрепить указанное право.
В то же время, юридические лица-арендаторы не будут лишены права отчуждать своё преимущественное право покупки участка другому субъекту на основании гражданско-правовых сделок. Данный инструмент позволит аккумулировать средства для дальнейшего развития аграрной сферы и рынка земли.
Однако, несмотря на значительные противоречия политических сил во взглядах на земельную реформу в Украине, результатом чего является наличие многих дискуссионных вопросов и нововведений, в частности реализация преимущественного права юридических лиц-арендаторов при введённом Законом об обороте земель прямом запрете на отчуждение земель в пользу таких юридических лиц, стоит отметить, что есть политический месседж власти по созданию цивилизованного рынка оборота земель сельскохозяйственного назначения в Украине, поэтому, в течение последующих лет политические деятели должны прийти к компромиссу и найти финансовые, экономические и политические механизмы приведения земельной реформы в Украине до логического завершения и создания действенного и прозрачного рынка земли.
Назар Дмитрасевич,
адвокат, к.ю.н. (г. Киев)
