2 листопада 2016 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно і захисту права власності", яким внесені істотні зміни в порядок реєстрації права власності на нерухоме майно.
Так, Законом передбачено, що повноваження контролю за дотриманням законодавства суб'єктами реєстрації покладаються на Міністерство юстиції України, яке може проводити відповідні перевірки і по їх результатах прийняти рішення:
тимчасовому блокуванні доступу державного реєстратора, уповноваженого обличчя суб'єкта державної реєстрації прав в Державний реєстр прав;
анулювати доступ державного реєстратора, уповноваженого обличчя суб'єкта державної реєстрації прав в Державний реєстр прав;
притягнути до адміністративної відповідальності державного реєстратора, уповноваженого обличчя суб'єкта державної реєстрації прав;
направити у Вищу кваліфікаційну комісію нотаріату при Міністерстві юстиції України уявлення про анулювання свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю. Така санкція застосовується до нотаріуса у разі неодноразового порушення нотаріусом чинного законодавства або грубого порушення закону, що заподіяв збиток інтересам держави, підприємств, установ, організацій, громадян при здійсненні нотаріальних дій і / або інших дій, покладених на нотаріуса відповідно до закону. Враховуючи той факт, що спричинення збитку інтересам має бути доказаным, очікується, що зацікавленим особам треба буде надавати Міністерству юстиції соответствущее рішення суду;
відмінити акредитацію суб'єкта державної реєстрації прав.
Крім того, на Міністерство юстиції України також покладений обов'язок надавати узагальнені роз'яснення по застосуванню законодавства з питань державної реєстрації прав. Дуже хочеться сподіватися, що такі роз'яснення не матимуть формального характеру і будуть спрямовані на реальний дозвіл колізій і проблемних питань, що виникають при реєстрації права власності на нерухоме майно.
Безумовно, очікується, що такі зміни матимуть певний ефект, проте хотілося б звернути увагу на деякі моменти, які через свою неефективність, можуть істотно вплинути на вказаний процес.
Так, вже після введення вказаних змін, наша компанія, звернулася до нотаріуса в інтересах нтересах клієнта, із заявою про реєстрацію права власності на майно.
Як випливає із закону, державний реєстратор при проведенні реєстрації, окрім відомостей з Державного земельного кадастру (як це було передбачено раніше), повинен обов'язково використовувати дані Єдиного реєстру дозвільних документів, що надають право на виконання підготовчих і будівельних робіт і свідчать про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомості про повернення на доопрацювання, відмові у видачі, відміні і анулюванні вказаних документів, а також використовує відомості, отримані в порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав і Єдиного державного реєстру судовий рішення.
Варто відмітити, що на даний момент, такий обмін між реєстрами не працює, а значить - можливість реєстрації прав на нерухоме майно на підставі підробних або скасованих документів - зберігається.
Раніше, при реєстрації права власності на майно, покупцеві видавалася лише виписка з державного реєстру у формі простого роздруку, тепер же, за бажанням заявника, йому може бути надана виписка з Державного реєстру прав на нерухоме майно в паперовій формі з відомостями про проведену Реєстрацію з проставленими підписами і друком державного реєстратора.
Як показала практика, отримання документу з підписом і друком, як зовнішнього прояву факту придбання майна, позитивніше впливає на клієнтів, оскільки далеко не усі громадяни вірять в ефективність роботи електронного реєстру. Цю зміну можна вважати позитивною і в контексті встановленого пріоритету відомостей, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії над записами, які містяться в Державному реєстрі прав.
Крім усього іншого, законом також передбачено, що проведення реєстрації може бути припинене на підставі заяви про заборону здійснення реєстраційних дій самого власника нерухомості. При цьому, власник нерухомого майна повинен впродовж 10-ти робочих днів надати державному реєстраторові рішення суду про заборону здійснення реєстраційних дій, інакше реєстраційні дії будуть відновлені. Реєстраційні дії також відновлюються, якщо власник за власною ініціативою відкличе подану заяву. Реєстраційні дії можуть бути зупинені / відновлені також на підставі рішення суду, що набрав законної сили.
Таким чином, законом передбачається механізм надання власникові нерухомого майна можливості зупинити реєстраційні дії і звернутися до суду з клопотанням про забезпечення позову шляхом заборони здійснення реєстраційних дій відносно нерухомого майна.
Крім того, закон передбачає і те, що про припинення / відновленні реєстраційних дій державний реєстратор повинен оповістити власника нерухомого майна. Такий механізм дійсно дозволяв би власникові нерухомості бути обізнаним про дії, що здійснюються відносно його майна, проте не зовсім зрозумілим залишається алгоритм доформирования реєстру даними про номери засобів зв'язку власників і спосіб здійснення такого повідомлення.
Хотілося б окремо звернути увагу і на те, що тепер реєстраційні дії на підставі рішень судів проводитимуться виключно на підставі рішень, отриманих в результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав і Єдиного державного реєстру судових рішень без подачі відповідної заяви заявником. Для цього державна судова адміністрація України повинна забезпечити передачу в реєстр, один екземпляр такого судового рішення. При цьому, проводити реєстраційні дії у такому разі має право виключно державний реєстратор, який знаходиться в трудових стосунках з суб'єктом державної реєстрації прав, забезпечує зберігання реєстраційних справ в паперовій формі, по місцезнаходженню відповідного майна. Важливо також враховувати і той факт, що нотаріусів виключили з переліку суб'єктів, що мають право здійснювати такі реєстраційні дії.
Окремо слід зазначити і об той факт, що система обміну між Державним реєстром прав і Єдиного державного реєстру судових рішень, на даний момент також знаходиться в неробочому стані.
Враховуючи усе вищевикладене, можна констатувати, що прийняті зміни носять досить прогресивний характер, проте відсутність реально працюючого механізму, передбаченого законом, може продовжувати створювати складнощі для заявників в цій сфері і залишати можливості для здійснення рейдерських атак на нерухоме майно.
Тетяна Лежухадвокат, директор ЮК "Лежух і партнери"
