2 ноября 2016 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты права собственности», которым внесены существенные изменения в порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Так, Законом предусмотрено, что полномочия контроля за соблюдением законодательства субъектами регистрации возлагаются на Министерство юстиции Украины, которое может проводить соответствующие проверки и по их результатам принять решение о:
временном блокировании доступа государственного регистратора, уполномоченного лица субъекта государственной регистрации прав в Государственный реестр прав;
аннулировать доступ государственного регистратора, уполномоченного лица субъекта государственной регистрации прав в Государственный реестр прав;
привлечь к административной ответственности государственного регистратора, уполномоченного лица субъекта государственной регистрации прав;
направить в Высшую квалификационную комиссию нотариата при Министерстве юстиции Украины представление об аннулировании свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью. Такая санкция применяется к нотариусу в случае неоднократного нарушения нотариусом действующего законодательства или грубого нарушения закона, причинившего ущерб интересам государства, предприятий, учреждений, организаций, граждан при совершении нотариальных действий и / или других действий, возложенных на нотариуса в соответствии с законом. Учитывая тот факт, что причинение ущерба интересам должно быть доказаным, ожидается, что заинтересованным лицам нужно будет предоставлять Министерству юстиции соответствущее решение суда;
отменить аккредитацию субъекта государственной регистрации прав.
Кроме того, на Министерство юстиции Украины также возложена обязанность предоставлять обобщенные разъяснения по применению законодательства по вопросам государственной регистрации прав. Очень хочется надеяться, что такие разъяснения не будут иметь формальный характер и будут направлены на реальное разрешение коллизий и проблемных вопросов, возникающих при регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Безусловно, ожидается, что такие изменения будут иметь определенный эффект, однако хотелось бы обратить внимание на некоторые моменты, которые в силу своей неэффективности, могут существенно повлиять на указанный процесс.
Так, уже после введения указанных изменений, наша компания, обратилась к нотариусу в интересах нтересах клиента, с заявлением о регистрации права собственности на имущество.
Как следует из закона, государственный регистратор при проведении регистрации, кроме сведений из Государственного земельного кадастра (как это было предусмотрено ранее), должен обязательно использовать данные Единого реестра разрешительных документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствуют о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведения о возвращении на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов, а также использует сведения, полученные в порядке информационного взаимодействия Государственного реестра прав и Единого государственного реестра судебных решений.
Стоит отметить, что на данный момент, такой обмен между реестрами не работает, а значит - возможность регистрации прав на недвижимое имущество на основании поддельных или отмененных документов - сохраняется.
Ранее, при регистрации права собственности на имущество, покупателю выдавалась лишь выписка из государственного реестра в форме простой распечатки, теперь же, по желанию заявителя, ему может быть предоставлена выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество в бумажной форме со сведениями о проведенной Регистрации с проставленными подписями и печатью государственного регистратора.
Как показала практика, получение документа с подписью и печатью, как внешнего проявления факта приобретения имущества, более положительно влияет на клиентов, поскольку далеко не все граждане верят в эффективность работы электронного реестра. Данное изменение можно считать положительным и в контексте установленного приоритета сведений, содержащихся в документах, на основании которых проведены регистрационные действия над записями, которые содержатся в Государственном реестре прав.
Кроме всего прочего, законом также предусмотрено, что проведение регистрации может быть приостановлено на основании заявления о запрете совершения регистрационных действий самого владельца недвижимости. При этом, владелец недвижимого имущества должен в течение 10-ти рабочих дней предоставить государственному регистратору решение суда о запрете совершения регистрационных действий, иначе регистрационные действия будут восстановлены. Регистрационные действия также восстанавливаются, если владелец по собственной инициативе отзовет поданное заявление. Регистрационные действия могут быть остановлены / восстановлены также на основании решения суда, вступившего в законную силу.
Таким образом, законом предусматривается механизм предоставления владельцу недвижимого имущества возможности остановить регистрационные действия и обратиться в суд с ходатайством об обеспечении иска путем запрета совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества.
Кроме того, закон предусматривает и то, что о приостановлении / возобновлении регистрационных действий государственный регистратор должен оповестить владельца недвижимого имущества. Такой механизм действительно позволял бы владельцу недвижимости быть осведомленным о действиях, совершаемых в отношении его имущества, однако не совсем понятным остается алгоритм доформирования реестра данными о номерах средств связи владельцев и способ осуществления такого сообщения.
Хотелось бы отдельно обратить внимание и на то, что теперь регистрационные действия на основании решений судов будут проводиться исключительно на основании решений, полученных в результате информационного взаимодействия Государственного реестра прав и Единого государственного реестра судебных решений без подачи соответствующего заявления заявителем. Для этого государственная судебная администрация Украины должна обеспечить передачу в реестр, один экземпляр такого судебного решения. При этом, проводить регистрационные действия в таком случае имеет право исключительно государственный регистратор, который находится в трудовых отношениях с субъектом государственной регистрации прав, обеспечивает хранение регистрационных дел в бумажной форме, по местонахождению соответствующего имущества. Важно также учитывать и тот факт, что нотариусов исключили из перечня субъектов, имеющих право осуществлять такие регистрационные действия.
Отдельно следует отметить и о тот факт, что система обмена между Государственным реестром прав и Единого государственного реестра судебных решений, на данный момент также находится в нерабочем состоянии.
Учитывая все вышеизложенное, можно констатировать, что принятые изменения носят достаточно прогрессивный характер, однако отсутствие реально работающего механизма, предусмотренного законом, может продолжать создавать сложности для заявителей в этой сфере и оставлять возможности для осуществления рейдерских атак на недвижимое имущество.
Татьяна Лежух, адвокат, директор ЮК "Лежух и партнеры"
