Усім відомо, що для зведення житлового будинку або іншої капітальної споруди потрібний міцний фундамент. Проте наскільки б якісним не був бетон, який заливають під будівлю, без юридичного фундаменту у вигляді правильно оформлених документів будинок побудувати украй складно. Пропоную розглянути, з чого ж складається такий правовий фундамент.
В першу чергу при підготовці до будівництва треба звернути увагу на наявність погоджених дозвільних документів на будівництво у самого замовника і на наявність ліцензії на виконання будівельних робіт у забудовника (генерального підрядника), т. до. згідно з Ліцензійними умовами здійснення господарської діяльності у будівництві, пов'язаної із створенням об'єктів архітектури, на проведення будівельних робіт забудовникові потрібна ліцензія.
Необхідним елементом - базисом, який регулюватиме майбутні правовідносини замовника будівництва і забудовника, є договір будівельного підряду. При його укладенні необхідно врахувати усі нюанси будівництва (об'єм і зміст будівельних робіт) і не полінуватися звернутися до професійного юриста по допомогу в підготовці такого договору, щоб уникнути ситуації, коли побудований будинок буде, м'яко кажучи, не відповідати вашим очікуванням або взагалі не буде побудований.
Згідно з Цивільним кодексом України за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується побудувати і надати у встановлений термін об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-сметной документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-сметную документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи і сплатити їх.
Прямо у Цивільному кодексі України не сказано, що договір полягає у письмовій формі, проте відповідно до постанови КМУ № 668 від 01.08.2005 року "Про затвердження Загальних умов укладення і виконання договорів підряду в капітальному будівництві" він полягає саме у письмовій формі.
Істотними умовами договорубез яких він не вважатиметься ув'язненим, являються: найменування і реквізити сторін; місце і дата укладення договору підряду; предмет договору підряду; договірна ціна; терміни початку і закінчення робіт (будівництва об'єкту); права і обов'язки сторін; порядок забезпечення виконання зобов'язань за договором підряду; умови страхування ризиків випадкового знищення або ушкодження об'єкту будівництва; порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами і послугами; порядок залучення субпідрядників; вимоги до організації робіт; порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів; умови здійснення авторського і технічного нагляду за виконанням робіт; джерела і порядок фінансування робіт (будівництва об'єкту); порядок розрахунків за виконані роботи; порядок здачі-приймання закінчених робіт (об'єкту будівництва); гарантійні терміни якості закінчених робіт (експлуатації об'єкту будівництва), порядок усунення недоліків; відповідальність сторін за порушення умов договору підряду; порядок врегулювання суперечок; порядок внесення змін до договору підряду і його розірвання. У договорі підряду сторони можуть передбачити і інші важливі для регулювання взаємин умови.
Варто відмітити, що власником об'єкту будівництва або результату інших будівельних робіт являється замовникякщо інше не передбачене договором.
У договорі підряду сторони зобов'язані визначити найменування об'єкту будівництва і його місцезнаходження, основні параметри (потужність, площа, об'єм і т. п.)склад і об'єми робіт, інші показники, що характеризують предмет договору.
Обов'язково в договорі сторони повинні звернути увагу на терміни виконання робіт (будівництва об'єкту). Терміни визначаються датою їх початку і закінчення. Невід'ємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку і закінчення усіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду.
Важливою умовою договору є цінаяка визначається на основі кошторису і може бути приблизною або твердою. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлене договором. У разі виникнення обставин, що обумовлюють необхідність підвищення приблизної договірної ціни (більше ніж це визначено договором підряду), підрядник зобов'язаний у встановлені договором підряду терміни повідомити про це замовникові. Якщо підрядник не повідомив в установленому порядку замовникові про необхідність підвищення договірної ціни, він зобов'язаний виконати роботи без відшкодування додаткових витрат. Тверда договірна ціна може коригуватися тільки по взаємній згоді сторін. У разі підвищення підрядником твердої договірної ціни, не передбаченої договором підряду, усі пов'язані з цим витрати, якщо інше не встановлене законом, несе підрядник.
У договорі сторони обов'язково повинні детально прописати свої права і обов'язкищоб уникнути спірних ситуацій в процесі співпраці.
Також сторони повинні заздалегідь обумовити важливий чинник - риски випадкового знищення або ушкодження об'єкту будівництваа також на яку із сторін такі риски покладаються. Сторони зобов'язані вживати необхідні заходи для недопущення випадкового знищення або ушкодження об'єкту будівництва, а якщо таке ушкодження сталося, приймати відповідні рішення і погоджувати свої дії з усунення негативних наслідків. При випадковому знищенні або ушкодженні об'єкту будівництва, ризик якого несе замовник, він негайно повинен прийняти рішення про доцільність і умови продовження будівництва, компенсувати додаткові витрати підрядника, обумовлені усуненням наслідків випадкового знищення або ушкодження об'єкту будівництва. При випадковому знищенні об'єкту будівництва, ризик якого несе підрядник, його подальші дії визначаються рішенням замовника про доцільність і умови продовження будівництва. При випадковому ушкодженні об'єкту будівництва, ризик якого несе підрядник, він зобов'язаний усунути ушкодження і повідомити про це замовника. На вимогу замовника підрядник подає йому для узгодження план заходів по усуненню наслідків випадкового ушкодження об'єкту будівництва. Також одна із сторін може застрахувати риски.
При підписанні договору коштує звернути особливу увагу на забезпечення виконання сторонами зобов'язаньвизначених договором підряду, які можуть забезпечуватися гарантією, поручительством, неустойкою, запорукою, утриманням, завдатком і іншими видами забезпечення виконання зобов'язань. Це свого роду грошові стимули того, що зобов'язання буде виконано в належній формі, т. до. інакше винна сторона нестиме грошові втрати.
Важливим моментом, на який варто звернути увагу, є і те, що проектна документація (проект будівництва) розробляється і затверджується відповідно до регіональних і місцевих правил забудовидержавними будівельними нормами і іншими нормативними документами. Забезпечення робіт (будівництва об'єкту) проектною документацією, її узгодження з уповноваженими державними органами і органами місцевого самоврядування, а також проведення в установленому порядку експертизи цієї документації здійснюється замовником. За договором підряду такі зобов'язання повністю або частково можуть покладатися на підрядника.
Для запобігання спірним ситуаціям, які можуть виникнути з якістю матеріалів, в договорі варто передбачити, що сторона, яка відповідно до договору підряду забезпечує роботи матеріальними ресурсами, відповідає за їх якість і відповідність вимогам, встановленим нормативними документами і проектною документацією. Договором підряду може передбачатися узгодження з іншою стороною питання про вибір продавців (постачальників) матеріальних ресурсів.
У договорі необхідно чітко прописати фінансування робіт (будівництва об'єкту). Воно повинне проводитися за планом, який складається замовником (погодженим з інвестором, якщо такий є) і підрядником і є невід'ємною частиною договору підряду. План фінансування будівництва складається на підставі титулу будови (об'єкту), проекту організації будівництва з урахуванням календарних графіків виконання робіт і порядку проведення розрахунків за виконані роботи. Сторони погоджують план фінансування будівництва в порядку, визначеному договором.
Коштує вичерпно прописати в договорі порядок оплати. Договором підряду може бути передбачено, що оплата виконаних робіт робиться після прийняття замовником закінчених робіт (об'єкту будівництва) або поетапно, проміжними платежами у міру виконання робіт. У договорі підряду сторони можуть передбачати надання замовником авансу з визначенням порядку його використання.
І не варто забувати закріпити в договорі підряду гарантійні зобов'язання забудовника за якістю робіт упродовж певного терміну.
ВИСНОВОК:
Підсумовуючи, відмічу, що при підготовці до будівництва не варто легковажно відноситися до підготовки договору будівельного підряду, оскільки у разі спірних ситуацій із забудовником саме договір буде вашою дорожньою картою по їх дозволу.
Антон Бойко, адвокат
