Всем известно, что для возведения жилого дома или иного капитального сооружения необходим крепкий фундамент. Однако насколько бы качественным ни был бетон, который заливают под здание, без юридического фундамента в виде правильно оформленных документов дом построить крайне сложно. Предлагаю рассмотреть, из чего же состоит такой правовой фундамент.
В первую очередь при подготовке к стройке нужно обратить внимание на наличие согласованных разрешительных документов на строительство у самого заказчика и на наличие лицензии на выполнение строительных работ у застройщика (генерального подрядчика), т. к. согласно Лицензионным условиям осуществления хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры, на проведение строительных работ застройщику необходима лицензия.
Необходимым элементом - базисом, который будет регулировать будущие правоотношения заказчика стройки и застройщика, является договор строительного подряда. При его заключении необходимо учесть все нюансы строительства (объем и содержание строительных работ) и не полениться обратиться к профессиональному юристу за помощью в подготовке такого договора, дабы избежать ситуации, когда построенный дом будет, мягко говоря, не соответствовать вашим ожиданиям или вообще не будет построен.
Согласно Гражданскому кодексу Украины по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить и предоставить в установленный срок объект либо выполнить иные строительные работы в соответствии с проектно-сметной документацией, а заказчик обязуется предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать утвержденную проектно-сметную документацию, если эта обязанность не возлагается на подрядчика, принять объект или законченные строительные работы и оплатить их.
Прямо в Гражданском кодексе Украины не сказано, что договор заключается в письменной форме, однако в соответствии с постановлением КМУ № 668 от 01.08.2005 года "Об утверждении Общих условий заключения и исполнения договоров подряда в капитальном строительстве" он заключается именно в письменной форме.
Существенными условиями договора, без которых он не будет считаться заключенным, являются: наименование и реквизиты сторон; место и дата заключения договора подряда; предмет договора подряда; договорная цена; сроки начала и окончания работ (строительства объекта); права и обязанности сторон; порядок обеспечения выполнения обязательств по договору подряда; условия страхования рисков случайного уничтожения или повреждения объекта строительства; порядок обеспечения работ проектной документацией, ресурсами и услугами; порядок привлечения субподрядчиков; требования к организации работ; порядок осуществления заказчиком контроля за качеством ресурсов; условия осуществления авторского и технического надзора за выполнением работ; источники и порядок финансирования работ (строительства объекта); порядок расчетов за выполненные работы; порядок сдачи-приемки законченных работ (объекта строительства); гарантийные сроки качества законченных работ (эксплуатации объекта строительства), порядок устранения недостатков; ответственность сторон за нарушение условий договора подряда; порядок урегулирования споров; порядок внесения изменений в договор подряда и его расторжения. В договоре подряда стороны могут предусмотреть и другие важные для регулирования взаимоотношений условия.
Стоит отметить, что владельцем объекта строительства или результата иных строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором.
В договоре подряда стороны обязаны определить наименование объекта строительства и его местонахождение, основные параметры (мощность, площадь, объем и т. п.), состав и объемы работ, иные показатели, характеризующие предмет договора.
Обязательно в договоре стороны должны обратить внимание на сроки выполнения работ (строительства объекта). Сроки определяются датой их начала и окончания. Неотъемлемой частью договора подряда является календарный график выполнения работ, в котором определяются даты начала и окончания всех видов (этапов, комплексов) работ, предусмотренных договором подряда.
Важным условием договора является цена, которая определяется на основе сметы и может быть приблизительной или твердой. Договорная цена считается твердой, если иное не установлено договором. В случае возникновения обстоятельств, обусловливающих необходимость повышения приблизительной договорной цены (больше чем это определено договором подряда), подрядчик обязан в установленные договором подряда сроки сообщить об этом заказчику. Если подрядчик не сообщил в установленном порядке заказчику о необходимости повышения договорной цены, он обязан выполнить работы без возмещения дополнительных расходов. Твердая договорная цена может корректироваться только по взаимному согласию сторон. В случае повышения подрядчиком твердой договорной цены, не предусмотренной договором подряда, все связанные с этим расходы, если иное не установлено законом, несет подрядчик.
В договоре стороны обязательно должны детально прописать свои права и обязанности, дабы избежать спорных ситуаций в процессе сотрудничества.
Также стороны должны заранее оговорить немаловажный фактор - риски случайного уничтожения или повреждения объекта строительства, а также на какую из сторон такие риски возлагаются. Стороны обязаны принимать необходимые меры для недопущения случайного уничтожения или повреждения объекта строительства, а если такое повреждение произошло, принимать соответствующие решения и согласовывать свои действия по устранению негативных последствий. При случайном уничтожении или повреждении объекта строительства, риск которого несет заказчик, он немедленно должен принять решение о целесообразности и условиях продолжения строительства, компенсировать дополнительные расходы подрядчика, обусловленные устранением последствий случайного уничтожения или повреждения объекта строительства. При случайном уничтожении объекта строительства, риск которого несет подрядчик, его дальнейшие действия определяются решением заказчика о целесообразности и условиях продолжения строительства. При случайном повреждении объекта строительства, риск которого несет подрядчик, он обязан устранить повреждения и сообщить об этом заказчика. По требованию заказчика подрядчик подает ему для согласования план мероприятий по устранению последствий случайного повреждения объекта строительства. Также одна из сторон может застраховать риски.
При подписании договора стоит обратить особое внимание на обеспечение выполнения сторонами обязательств, определенных договором подряда, которые могут обеспечиваться гарантией, поручительством, неустойкой, залогом, удержанием, задатком и другими видами обеспечения выполнения обязательств. Это своего рода денежные стимулы того, что обязательство будет выполнено в должной форме, т. к. в противном случае виновная сторона будет нести денежные потери.
Важным моментом, на который стоит обратить внимание, является и то, что проектная документация (проект строительства) разрабатывается и утверждается в соответствии с региональными и местными правилами застройки, государственными строительными нормами и другими нормативными документами. Обеспечение работ (строительства объекта) проектной документацией, ее согласование с уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления, а также проведение в установленном порядке экспертизы этой документации осуществляется заказчиком. По договору подряда такие обязательства полностью или частично могут полагаться на подрядчика.
Для предотвращения спорных ситуаций, которые могут возникнуть с качеством материалов, в договоре стоит предусмотреть, что сторона, которая в соответствии с договором подряда обеспечивает работы материальными ресурсами, отвечает за их качество и соответствие требованиям, установленным нормативными документами и проектной документацией. Договором подряда может предусматриваться согласование с другой стороной вопроса о выборе продавцов (поставщиков) материальных ресурсов.
В договоре необходимо четко прописать финансирование работ (строительства объекта). Оно должно проводиться по плану, который составляется заказчиком (согласованным с инвестором, если такой есть) и подрядчиком и является неотъемлемой частью договора подряда. План финансирования строительства составляется на основании титула строения (объекта), проекта организации строительства с учетом календарных графиков выполнения работ и порядка проведения расчетов за выполненные работы. Стороны согласовывают план финансирования строительства в порядке, определенном договором.
Стоит исчерпывающе прописать в договоре порядок оплаты. Договором подряда может быть предусмотрено, что оплата выполненных работ производится после принятия заказчиком законченных работ (объекта строительства) или поэтапно, промежуточными платежами по мере выполнения работ. В договоре подряда стороны могут предусматривать предоставление заказчиком аванса с определением порядка его использования.
И не стоит забывать закрепить в договоре подряда гарантийные обязательства застройщика по качеству работ на протяжении определенного срока.
ВЫВОД:
Подытоживая, отмечу, что при подготовке к строительству не стоит легкомысленно относиться к подготовке договора строительного подряда, так как в случае спорных ситуаций с застройщиком именно договор будет вашей дорожной картой по их разрешению.
Антон Бойко, адвокат
