02.02.2021 року Верховною Радою України прийнято довгоочікуваний Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» (законопроект № 0850). Таким Законом внесено зміни в ряд законодавчих актів, зокрема, статтю 120 Земельного кодексу України (в подальшому також - ЗК України), ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 377 Цивільного кодексу України (в подальшому також - ЦК України). Сподіваємося, що цим Законом поставлено крапку в тих протиріччях, які точилися роками, породжуючи цілу купу судових спорів і протилежних по своїй суті судових позицій різних інстанцій.
Так, одним із принципів набуття права власності є принцип переходу права власності на об`єкт нерухомості одночасно з переходом права власності на земельну ділянку, що відомий ще з римських часів, як «superficies solo cedit» (від лат. збудоване на землі слідує за нею), який заснований на тому, що земля є головною річчю, а інші розташовані на ній об`єкти нерухомості - її складові частини. Правова доля такого об`єкта як єдиного цілого визначається виходячи із операцій, що здійснюються з земельною ділянкою (ухвала Верховного Суду від 30 липня 2020 року у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 910/32643/15).
Механізм відчуження речових прав на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними у національному законодавстві визначений в статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Так, відповідно до діючої редакції частин першої, другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно з частиною першою статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Як убачається із наведеного вище порядок переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними є діаметрально протилежним принципу «superficies solo cedit», оскільки за ЦК України та ЗК України саме земельна ділянка слідує за будинком, спорудою, будівлею, а не навпаки.
За висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.
Наведене розуміння положень статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України як норм, які закріплюють принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі розміщеного на ній об`єкту нерухомості є усталеним та його відмінність із започаткованим в римському приватному праві принципом «superficies solo cedit» полягає в тому, що в його основу покладено слідування землі за об`єктом нерухомості та його спрямованістю фактично є об`єднання юридичної долі двох окремих об`єктів нерухомості (земельної ділянки та житлового будинку, будівлі, споруди).
Втім таке розуміння юридичної долі земельної ділянки із застосуванням підходу автоматичного слідування землі за об`єктом нерухомості не завжди відповідає питанням практики. Крім того, на практиці зовсім не працюючими виявилися положення ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» щодо «автоматичного» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, і виникнення права користування такою земельною ділянкою у нового власника нерухомого майна.
Чинне законодавство України передбачає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України). В разі ж коли об'єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці державної або комунальної власності, передача в користування (в т.ч. оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 124 ЗК України).
Як правильно відзначено у Пояснювальній записці до проекту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)», ігнорування цього порядку однієї із сторін призводило до численних судових спорів стосовно розірвання договорів, і в першу чергу, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості.
Згадаємо деякі з них. По-перше, йде мова про судові спори, коли орендодавець відмовлявся надати згоду на розірвання договору або ухилявся від такого розірвання договору оренди у випадку зміни власника будівлі (ухвала ВСС з розгляду цивільних і кримінальних справ від 02.04.2014 №6-49973св13). По-друге, проблема подачі позову до належного відповідача, адже у зв'язку з плутаниною, хто є орендарем фактично та юридично, власник стикався з вказаним питанням, надарма витрачаючи свій час та кошти. Третє, відсутність імперативного обов'язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка на була права власності на об'єкт нерухомості, що на цій землі розташований, поза межами встановленої законом процедури (постанова ВСУ від 06.06.2011 №3-53гс11) та багато інших спорів.
|
Оксана Духовна |
Ст. 120 Земельного кодексу України в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» передбачає «автоматичність» переходу прав на земельну ділянку при переході прав на об'єкт нерухомого майна, а саме наступним чином:
1) у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об'єктів до набувача таких об'єктів, без зміни її цільового призначення;
2) у разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, що перебував у приватній власності її попереднього власника, право власності на земельну ділянку, на якій розміщені такий об'єкт, одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності на такий об'єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо попередньому власнику у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому розмірі;
3) у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об'єкта. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються
При цьому, документи, що підтверджують набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт.
Якщо ж об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому ст. ст. 118, 123 або 128 ЗК України.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК України, зобов'язаний передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом. Пропущення 30-денного строку подання клопотання не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об'єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт
Відповідні зміни до статті 377 ЦК України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі» містять відсилочні норми до статті 120 Земельного кодексу України.
Отже, тепер справа за малим, а саме за внесенням Кабінетом Міністрів України змін в підзаконні документи й забезпечення приведення міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)», а також за практичним застосуванням відповідних законодавчих змін. І тільки час покаже, чи поставлену мету досягнуто.
Оксана Духовна,
к. ю. н., адвокат, партнер INPRAXI LAW
Читайте також:
Захистити своє майно від рейдерів вже зараз допоможе ефективний сервіс SMS-Маяк від "ЛІГА:ЗАКОН". Завдяки ньому можна відстежувати зміни статусу об'єкта нерухомості. Отримана інформація дасть змогу своєчасно звернутися до суду з позовною заявою про скасування вчинених реєстраційних дій, а також до правоохоронних органів із заявою про неправомірність таких дій. Ефективно уберегтися від рейдерів також допоможуть сервіси SMS-Маяк Земля та SMS-Маяк Іпотека від "ЛІГА:ЗАКОН", за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом або через повідомлення в кабінеті користувача).
Як стати впізнаваним на юридичному ринку? Створіть профіль компанії у Liga:BOOK. Будуйте довіру клієнтів, розмістивши нагороди, сертифікати, та збирайте відгуки. Виділяйтеся на фоні колег завдяки експертним публікаціям на ЮРЛІЗІ. Дізнайтеся про всі інструменти просування у Liga:BOOK прямо зараз.
