02.02.2021 года Верховной Радой Украины принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)» (законопроект № 0850). Таким Законом внесены изменения в ряд законодательных актов, в частности, статью 120 Земельного кодекса Украины (далее также - ЗК Украины), ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли», ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее также - ГК Украины). Надеемся, что этим Законом поставлена точка в тех противоречиях, которые существовали годами, порождая целый ряд судебных споров и противоположных по своей сути судебных позиций различных инстанций.
Так, одним из принципов приобретения права собственности является принцип перехода права собственности на объект недвижимости одновременно с переходом права собственности на земельный участок, известный еще с римских времен, как «superficies solo cedit» (от лат. построенное на земле следует за ней), который основан на том, что земля является главной вещью, а другие расположены на ней объекты недвижимости - ее составные части. Правовая судьба такого объекта как единого целого определяется исходя из операций, осуществляемых с земельным участком (определение Верховного Суда от 30 июля 2020 в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда по делу № 910/32643/15).
Механизм отчуждения прав на жилой дом, здание, сооружение и прав на земельный участок под ними в национальном законодательстве определен в статье 120 ЗК Украины и статьи 377 ГК Украины.
Так, согласно действующей редакции части первой, второй статьи 120 ЗК Украины в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти об объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.
Так, в соответствии с действующей редакцией части первой, второй статьи 120 ЗК Украины в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, что пребывает в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенных на земельном участке, что пребывает в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они расположены, без изменения ее целевого назначения. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.
Согласно части первой статьи 377 ГК Украины к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).
Как видно из приведенного выше порядок перехода права собственности на жилой дом, здание, сооружение и прав на земельный участок под ними диаметрально противоположным принципу «superficies solo cedit», поскольку по ГК Украины и ЗК Украины именно земельный участок следует за домом, сооружением, зданием, а не наоборот.
По выводам, изложенным в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 03.04.2019 по делу № 921/158/18, согласно принципу единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем здания, сооружения, (содержание которого раскрывается, в частности, в статье 120 ЗК Украины и статьи 377 ГК Украины) лицо, которое законно приобрело в собственность здание, сооружение имеет гражданский интерес в оформлении права на земельный участок под такими зданиями и сооружениями после их приобретения. Итак, согласно указанным правовым нормам владельцы сооружения имеют право на пользование земельным участком, на котором оно расположено.
Приведенное понимание положений статьи 120 ЗК Украины, статьи 377 ГК Украины как норм, которые закрепляют принцип следования юридической судьбы земельного участка и судьбы расположенного на ней объекта недвижимости является устойчивым и его отличие с начавшимся в римском частном праве принципом «superficies solo cedit» заключается в том, что в его основу положен принцип следования земли за объектом недвижимости и его направленности фактически является объединение юридической судьбы двух отдельных объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома, здания, сооружения).
Впрочем, такое понимание юридической судьбы земельного участка с применением подхода автоматического следования земли за объектом недвижимости не всегда отвечает на вопрос практики. Кроме того, на практике вовсе не работающими оказались положения ч. 2 ст. 120 Земельного кодекса Украины и ч. 3 ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» относительно «автоматического» прекращение договора об установлении права пользования земельным участком, в том числе аренды земельного участка в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на нем, и возникновения права пользования таким земельным участком у нового владельца недвижимого имущества.
Действующее законодательство Украины предусматривает соблюдение установленного порядка заключения и прекращения договоров. Изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом, или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 654 ГК Украины). В случае же если объект недвижимого имущества находится на земельном участке государственной или коммунальной собственности, передача в пользование (в т.ч. аренду) такого земельного участка осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 124 ЗК Украины).
Как правильно отмечено в Пояснительной записке к проекту Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)», игнорирование этого порядка одной из сторон приводило к многочисленным судебным спорам относительно расторжения договоров, и в первую очередь, аренды земельного участка или признании права пользования земельным участком за владельцем недвижимости.
Вспомним некоторые из них. Во-первых, речь идет о судебных спорах, когда арендодатель отказался дать согласие на расторжение договора или уклонялся от такого расторжения договора аренды в случае смены собственника здания (определение ВСС по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 02.04.2014 № 6-49973св13). Во-вторых, проблема подачи иска против правильно идентифицированного ответчика, ведь в связи с путаницей, кто является арендатором фактически и юридически, владелец сталкивался с указанным вопросом, напрасно тратя свое время и средства. В-третьих, отсутствие императивной обязанности органа местного самоуправления принять решение о заключении договора аренды земли с лицом, которое приобрело право собственности на объект недвижимости, который расположен на этой земле, вне установленной законом процедуры (постановление ВСУ от 06.06.2011 № 3-53гс11) и многие другие споры.
|
Оксана Духовная |
Ст. 120 Земельного кодекса Украины в редакции Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)» предусматривает «автоматичность» перехода прав на земельный участок при переходе прав на объект недвижимого имущества следующим образом:
1) в случае приобретения на основании совершенной сделки или в порядке наследования права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке частной собственности, право собственности на такой земельный участок одновременно переходит от предыдущего владельца таких объектов к приобретателю таких объектов, без изменения его целевого назначения;
2) в случае приобретения отдельной доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, который находился в частной собственности ее предыдущего владельца, право собственности на земельный участок, на котором размещены такой объект, одновременно переходит к приобретателю пропорционально его доле в праве общей собственности на такой объект, кроме случая, когда предыдущему владельцу принадлежала доля в праве общей собственности на земельный участок в другом размере. Если предыдущему владельцу в праве общей собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства принадлежала доля в праве общей собственности на земельный участок в другом размере, право собственности переходит в таком размере;
3) в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в аренде, в пользовании на праве эмфитевзиса, суперфиция у предыдущего владельца, к приобретателю одновременно переходит соответственно право аренды, эмфитевзис, суперфиций земельного участка, на котором расположен такой объект, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца такого объекта. Волеизъявления арендодателя (собственника) и внесения изменений в договор аренды земли, эмфитевзис, суперфиций с указанием нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуется.
При этом, документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, являются основанием для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности или пользования земельным участком, на которой расположен такой объект.
Если же объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое строение или сооружение), объект незавершенного строительства расположен на земельном участке государственной или коммунальной собственности, не находится в пользовании, приобретатель такого объекта недвижимого имущества обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ему в собственность или пользование земельного участка, на котором расположен такой объект, принадлежащий ему на праве собственности, в порядке, предусмотренном ст. ст. 118, 123 или 128 ЗК Украины.
Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в соответствии с полномочиями, определенными ст. 122 ЗК Украины, обязан передать земельный участок в собственность или аренду приобретателю в порядке, установленном настоящим Кодексом. Пропуск 30-дневного срока подачи ходатайства не может быть основанием для отказа приобретателю (собственнику) такого объекта в передаче ему в собственность или пользование земельного участка, на котором расположен такой объект.
Соответствующие изменения в статью 377 ГК Украины, ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» содержат отсылочные нормы к статье 120 Земельного кодекса Украины.
Итак, теперь дело за малым, а именно за внесением Кабинетом Министров Украины изменений в подзаконные документы и обеспечения приведение министерствами и другими центральными органами исполнительной власти их нормативно-правовых актов в соответствие с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)», а также за практическим применением соответствующих законодательных изменений. И только время покажет, достигнута ли поставленная цель.
Оксана Духовная,
к. ю. н., адвокат, партнер INPRAXI LAW
Читайте также:
Защитить свое имущество от рейдеров уже сейчас поможет эффективный сервис SMS-Маяк от "ЛІГА:ЗАКОН". Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация даст возможность своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщения, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Как стать узнаваемым на юридическом рынке? Создайте профиль компании в Liga:BOOK. Постройте доверие клиентов, разместив награды, сертификаты, и собирайте отзывы. Выделяйтесь на фоне коллег благодаря экспертным публикациям на ЮРЛИГЕ. Узнайте все инструменты продвижения в Liga:BOOK прямо сейчас.
