Министерство юстиции предоставило Разъяснение от 15 августа 2025 года относительно комплексной проверки юридической чистоты недвижимости и ряда важных процедур, которые следует пройти перед покупкой недвижимости на вторичном рынке.
В Минюсте подчеркнули, что такая проверка позволяет избежать рисков, связанных с недействительными правами собственности, обременениями или судебными спорами, которые могут возникнуть уже после заключения сделки.
Проверка документов, подтверждающих право собственности
Так, перед заключением договора купли-продажи недвижимости на вторичном рынке необходимо проверить документы, подтверждающие право собственности.
К таким документам относятся:
заключенный в установленном законом порядке договор, предметом которого является недвижимое имущество, объект незавершенного строительства или будущий объект недвижимости, вещные права на которые подлежат государственной регистрации, или его дубликат, в частности:
- договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственный договор;
- договор о разделе наследственного имущества;
- договор о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;
- договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
- договор о выделении доли в натуре (раздел);
- ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
- договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, заключенный в соответствии с требованиями законодательства;
- договор аренды жилья с выкупом.
- договор, которым устанавливается доверительная собственность на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, и акта приема-передачи недвижимого имущества, являющегося объектом доверительной собственности;
Договорная работа без рисков и рутины - реальность с Contractum от LIGA360. Система проверит стороны, структуру и условия договора перед подписанием. А в течение действия договора Contractum будет мониторить важные аспекты для соглашения. Подробности по ссылке.
- свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликата;
- свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликата;
- выданные нотариусом свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов) и свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов), если публичные торги (аукционы) не состоялись, или их дубликаты;
- свидетельства о праве собственности, выданного органом приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилом фонде, или его дубликата;
- свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного до 1 января 2013 года органом местного самоуправления или местной государственной администрацией, или его дубликата;
- судебное решение, вступившее в законную силу, о приобретении, изменении или прекращении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости;
- постановления суда об утверждении (признании) мирового соглашения;
- другие документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.
Проверка документов, подтверждающих государственную регистрацию вещных прав на имущество. Проверка наличия обременения вещных прав
Правовые действия по отчуждению и залогу имущества, право собственности на которое подлежит регистрации, удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают.
Подтверждение факта наличия у лица определенных вещных прав обеспечивается путем использования Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее - Государственный реестр прав), а именно получения сведений из него в режиме реального времени.
Кроме того, по желанию лица информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав также может дополнительно содержать сведения о приобретении, изменении и прекращении вещных прав, обременений вещных прав, а также о внесенных изменениях в соответствующие сведения Государственного реестра прав и его неотъемлемой архивной составной части в хронологическом порядке (Детализированная информация).
В Минюсте обращают внимание на то, что система государственной регистрации прав в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон) введена в Украине с 01 января 2013 года.
До 1 января 2013 года такая регистрация проводилась регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) в Реестре прав собственности на недвижимое имущество и на бумажных носителях (реестровых книгах и регистрационных делах), которые до сих пор хранятся в БТИ.
Государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) до 01 января 2013 года проводилась территориальными органами земельных ресурсов (абзац третий пункта 3 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VІ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и других законодательных актов Украины»).
На сегодняшний день обеспечение проведения государственной регистрации прав, в соответствии с частью первой статьи 6, статьей 10 Закона, относится к полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевской, Севастопольской городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администраций, нотариусов.
Проверка другой важной информации
Кроме вышеуказанного, в Министерстве юстиции отметили необходимость проверки информации о том, что в Государственном реестре прав не зарегистрированы судебные решения о запрете совершения регистрационных действий и/или заявления владельца объекта недвижимого имущества о запрете совершения регистрационных действий в отношении собственного объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для приостановления государственной регистрации прав.
Также подчеркнули необходимость проверить, не была ли осуществлена перепланировка, не снесены ли опорные стены. Если да, то это должно быть надлежащим образом оформлено через разрешительные документы с выдачей нового технического паспорта.
Кроме того, Минюст рекомендует проверить отсутствие долга за коммунальные услуги. Эта проверка поможет избежать возможных проблем.
Также необходимо проверить информацию о том, что квартира не является объектом судебных споров и на нее не наложен арест.
Вместе с тем необходимо убедиться, что отчуждатель недвижимого имущества не внесен в Единый реестр должников и к нему не применены санкции в соответствии с Законом Украины «О санкциях».
По материалам Министерства юстиции
Как помочь клиентам защитить недвижимость? Сервис SMS-Маяк позволяет настроить мониторинг объектов и контролировать любые регистрационные изменения. Купите сейчас.
