Достаточно распространенная ситуация, когда с целью строительства субъект хозяйствования, который намерен построить определенный объект недвижимости (жилой комплекс, жилой дом и т.п.), заключает договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления (ОМС), например, соответствующим городским советом, и приобретает права аренды на земельный участок под такое строительство.
Однако, в будущем возможно возникновение противоречий связанных с тем, что объект уже построен, введен в эксплуатацию, а земельный участок остается на праве аренды. Арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды платить арендные платежи до окончания срока действия соглашения. Таким образом, арендатор продолжает (обязан) платить арендную плату за такой земельный участок, который он уже не использует.
С целью урегулирования данного вопроса, законодатель предусмотрел соответствующее право арендатора расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с окончанием строительства на нем объекта недвижимости (жилого комплекса, многоквартирного жилого дома и т.д.).
Согласно части 2 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли» после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное заключение договора аренды земли на срок до 50 лет или прекращение действия договора аренды земли.
Впрочем, арендодатель (ОМС), не желая терять прибыль в виде уплаты арендной платы, может оказать существенные препятствия относительно досрочного прекращения права аренды, в том числе путем отказа от добровольного расторжения заключенного договора аренды.
Как выход из этой ситуации, существует правовой механизм правомерного досрочного прекращения права аренды на земельный участок:
признание заключенным дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке;
расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.
Ищете оптимальную структуру договора? Сравнить несколько шаблонов можно с CONTRACTUM в LIGA360. Система позволяет попробовать несколько шаблонов для ваших данных, и выбрать наиболее подходящий вариант. Оцените преимущества прямо сегодня.
Указанные правовые способы защиты являются альтернативными и могут равнозначно использоваться арендатором для достижения желаемого правового результата - прекращения арендных отношений. Вместе с тем, в последнее время в судебной практике преобладает такой способ защиты, как расторжение договора аренды земельного участка. Хотя это не значит, что арендатор не вправе выбрать альтернативный способ защиты.
В целом, механизмы прекращения арендных правоотношений, как с применением первого способа защиты, так и второго, не имеют больших существенных различий и даже характеризуются определенной унифицированностью (согласованностью) правовых действий.
Стоит отметить, что в течение всего срока действия договора аренды земельного участка, строительство на котором уже завершено, ответственность за такой земельный участок несет арендатор, несмотря на то, что он его фактически не использует.
Поэтому действующее законодательство и актуальная судебная практика придерживаются позиции, что именно завершение строительства и принятие в эксплуатацию объекта строительства и есть основанием для прекращения по требованию арендатора договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Что также может быть совершено путем расторжения договора аренды в судебном порядке, в том числе и в случае отсутствия согласия на прекращение договора со стороны арендодателя (правовую позицию Верховного Суда изложены в постановлении от 12.06.2018 по делу № 910/178941/17 и в постановлении от 19.05.2020 по делу № 910/10752/19).
В то же время, как указано Верховным Судом в постановлении от 27.03.2019 по делу № 925/315/18, сам факт завершения строительства не свидетельствует о факте прекращения пользования арендатором предоставленным ему для строительства земельным участком и является основанием для расторжения договора аренды земли на основании закона. И эти события, как правило, не совпадают во времени. Факт прекращения пользования земельным участком может быть подтвержден, в частности, доказательствами передачи права собственности на новый объект недвижимости другому лицу, передачи нового многоквартирного дома на баланс ОСМД или другой эксплуатирующей организации, оформления права собственности, аренды или постоянного пользования на земельный участок в порядке, установленном статьями 41, 42 Земельного Кодекса Украины.
Как показывает судебная практика, сначала необходимо передать по актам приема-передачи жилого дома (группы домов) на баланс обслуживающей (эксплуатирующей) компании или ОСМД новый объект, а затем уже обратиться к ОМС с заявлением об отказе от пользования земельным участком и расторжении договора аренды в связи с окончанием строительства объектов и передачи его на баланс соответствующего обслуживающей компании или ОСМД.
Противоправное промедление со стороны органов местного самоуправления или принятое на сессии ОМС решение об отказе в расторжении договора аренды, служит основанием для соответствующего обращения в суд с исковым заявлением.
В результате получения положительного судебного решения арендатору не нужно будет платить арендную плату и, соответственно, будут сэкономлены средства, которые могут быть использованы для реализации другого инвестиционного (строительного) проекта.
Кроме того, дополнительно будут устранены угрозы со стороны контролирующих органов относительно взыскания сумм долга по арендной плате за земельный участок, который арендатор не использует.
Механизм расторжения договора аренды земельного участка после окончания строительства имеет свои особенности, знания, которые позволяет умело использовать действующее арендное (земельное) законодательство для достижения желаемого правового результата. Ведь законные права и охраняемый интерес добросовестных участников хозяйственного оборота не должны становиться в зависимость от злоупотреблений со стороны уполномоченного органов местного самоуправления.
Читайте также: Опубликован Закон об автоматическом переходе прав на землю при переходе права собственности на недвижимость
Чтобы обезопасить недвижимость от действий мошенников и "черных регистраторов", необходимо контролировать информацию в Реестре вещных прав. Поставьте на круглосуточный мониторинг любые объекты вашей недвижимости с помощью сервиса SMS- Маяк, который мгновенно сообщит о начале любых регистрационных процедур и поможет вовремя остановить рейдерский захват.
