Надлежащим способом защиты нарушенных прав арендодателя относительно земельного участка, который передан на основании договора аренды, срок которого после его предыдущей пролонгации на момент обращения с иском в суд закончился, является обязательство арендатора вернуть земельный участок.
К такому заключению пришла Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 16 июля 2025 года по делу № 910/2389/23 (производство № 12-14гс25), информирует пресс-служба ВС.
Обстоятельства дела
ООО получило право пользования земельным участком на основании судебного решения о признании заключенным договора аренды земельного участка сроком на 5 лет. Впоследствии городской совет принял решение об изменении условий договора, после чего стороны подписали новый договор аренды в форме новации и зарегистрировали его. Позже срок действия договора был продлен еще на 5 лет. Однако после завершения данного срока договор не возобновлялся, но ООО земельный участок не вернуло.
В связи с этим прокурор обратился в суд в интересах государства, утверждая также, что земельный участок расположен в охранной зоне объектов культурного наследия и историческом ареале города и был передан с нарушением требований законодательства. Кроме требования о возврате участка, прокурор заявил требования о признании незаконным и отмене решения городского совета, признании недействительным договора аренды и отмене государственной регистрации права аренды.
Суды предыдущих инстанций отказали в удовлетворении иска, поскольку, в частности, наличие обязательственных отношений между ответчиками делает невозможным предъявление негаторного иска, а, заявляя требование о признании недействительным договора, прокурор фактически пытается пересмотреть судебные решения, которыми был признан заключенным такой договор и продлен срок его действия. Также апелляционный суд обратил внимание на прекращение действия оспариваемого договора аренды, учитывая окончание срока, на который он был заключен.
Позиция Большой Палаты Верховного Суда
Рассматривая спор, Большая Палата ВС указала, что наличие обязательственных (договорных) правоотношений относительно спорного земельного участка делает невозможным его возврат с применением положений ст. 391 Гражданского кодекса (путем предъявления негаторного иска в суд).
В случае окончания срока договора аренды, на который он был заключен, и невыполнения арендатором своей обязанности по возврату земельного участка надлежащим и эффективным способом защиты нарушенных прав арендодателя в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 16 ГК является обязательство арендатора вернуть земельный участок, который был предметом этого договора.
В данном деле, установив, что иск прокурора направлен на возврат спорного земельного участка по результату окончания срока действия договора аренды территориальной общине, Большая Палата ВС рассмотрела требование иска прокурора об обязательстве ответчика вернуть, а городской совет - принять спорный земельный участок как требование о возврате этого земельного участка территориальной общине по правилам ст. 785 ГК и ст. 34 Закона "Об аренде земли" (как правовое следствие прекращения договора аренды земли).
В то же время другие исковые требования прокурора были признаны ненадлежащими и неэффективными. В частности, оспариваемое решение городского совета исчерпало свое действие выполнением и его отмена не восстановит нарушенное право. Что касается исковых требований о признании недействительным договора, который прекратился в результате окончания срока действия, то прокурор не обосновал, каким образом их удовлетворение при одновременном заявлении требования об обязательстве ООО вернуть земельный участок влияет на восстановление нарушенного права.
Учитывая изложенное, Большая Палата ВС отменила решения судов предыдущих инстанций в части отказа в удовлетворении иска об обязательстве ООО вернуть спорный земельный участок и приняла новое - об их удовлетворении. В части отказа в удовлетворении остальных исковых требований Большая Палата Верховного Суда изменила обжалуемые судебные решения, изложив их мотивировочные части в редакции данного постановления.
Как защитить земельный участок от рейдерских захватов? Попробуйте SMS-Маяк Земля - сервис информирования о начале и ходе регистрационной процедуры по объектам землеустройства. Детали по ссылке.
