Доволі поширена ситуація, коли з метою будівництва суб'єкт господарювання, який має намір збудувати певний об'єкт нерухомості (житловий комплекс, багатоквартирний житловий будинок тощо), укладає договір оренди земельної ділянки з органом місцевого самоврядування (ОМС), наприклад, відповідною міською радою, та набуває прав оренди на земельну ділянку під таке будівництва.
Однак, у майбутньому можливе виникнення протиріч пов'язаних з тим, що об'єкт будівництва вже побудований, введений в експлуатацію, а земельна ділянка залишається на праві оренди. Орендар зобов'язаний у відповідності до умов договору оренди сплачувати орендні платежі до закінчення строку дії договору. Отже, орендар продовжує (зобов'язаний) сплачувати орендну плату за таку земельну ділянку, яку він уже не використовує.
З метою врегулювання даного питання законодавець передбачив відповідне право орендаря розірвати договір оренди земельної ділянки у зв'язку із закінчення будівництва на ній об'єкту нерухомості (житлового комплексу, багатоквартирного житлового будинку тощо).
Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Втім, орендодавець (ОМС), не бажаючи втрачати прибуток у вигляді сплати орендної плати, може чинити суттєві перешкоди щодо дострокового припинення права оренди, у тому числі шляхом відмови від добровільного розірвання укладеного договору оренди.
Як вихід з цієї ситуації, існує правовий механізм правомірного дострокового припинення права оренди на земельну ділянку:
- визнання укладеною додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку;
- розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку.
Шукаєте оптимальну структуру договору? Порівняти декілька шаблонів можна з CONTRACTUM у LIGA360. Система дозволяє спробувати декілька шаблонів для ваших даних, та обрати найбільш вдалий варіант. Оцініть переваги прямо сьогодні.
Указані правові способи захисту є альтернативними і можуть рівнозначно використовуватися орендарем для досягнення бажаного правового результату - припинення орендних відносин. Разом з тим, останнім часом у судовій практиці переважає такий спосіб захисту, як розірвання договору оренди земельної ділянки. Хоча це не означає, що орендар не має право обрати альтернативний спосіб захисту.
У цілому, механізми припинення орендних правовідносин, як із застосуванням першого способу захисту, так і другого, не мають великих суттєвих відмінностей, і навіть характеризуються певною уніфікованістю (узгодженістю) правових дій.
Варто відмітити, що протягом усього строку дії договору оренди земельної ділянки, будівництво на якій уже завершено, відповідальність за таку земельну ділянку несе орендар, попри те, що він її фактично не використовує.
Тому чинне законодавство та актуальна судова практика притримуються позиції, що саме завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки на якій здійснювалось будівництво. Що також може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, зокрема в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця (правову позицію Верховного Суду викладено у постанові від 12.06.2018 у справі № 910/178941/17 та у постанові від 19.05.2020 по справі № 910/10752/19).
У той же час, як зазначено Верховним Судом в постанові від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону. І ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.
Як свідчить судова практика, спочатку необхідно передати за актами приймання-передачі житлового будинку (групи будинків) на баланс обслуговуючої (експлуатуючої) компанії або ОСББ новозбудований об'єкт, а потім уже звернутися до ОМС із заявою про відмову від користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди у зв'язку із закінченням будівництва об'єктів та передачі його на баланс відповідної обслуговуючою компанії або ОСББ.
Протиправне зволікання зі сторони органів місцевого самоврядування або прийняте рішення про відмову у розірванні договору оренди, прийнятого на сесії ОМС слугує правовою підставою для відповідного звернення в суд з позовною заявою.
У результаті отримання позитивного судового рішення орендареві не треба буде сплачувати орендну плату та, відповідно, будуть зекономлені кошти, які можуть бути використані для реалізації іншого інвестиційного (будівельного) проєкту.
Крім того, додатково будуть усунені загрози зі сторони контролюючих органів стосовно стягнення сум боргу з орендної плати за земельну ділянку, яку орендар не використовує.
Механізм розірвання договору оренди земельної ділянки після закінчення будівництва має свої особливості, знання, яких дозволяє уміло використовувати чинне орендне (земельне) законодавство для досягнення бажаного правового результату. Адже законні права та охоронюваний інтерес добросовісних учасників господарського обороту не повинні ставати в залежність від зловживань зі сторони уповноваженого органів місцевого самоврядування.
Читайте також: Опубліковано Закон про автоматичний перехід прав на землю при переході права власності на нерухомість
Аналіз Закону щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості
Щоб убезпечити нерухомість від дій шахраїв і "чорних реєстраторів", необхідно контролювати інформацію в Реєстрі речових прав. Поставте на цілодобовий моніторинг будь-які об'єкти вашої нерухомості за допомогою сервісу SMS-Маяк, який миттєво повідомить про початок будь-яких реєстраційних процедур і допоможе вчасно зупинити рейдерське захоплення.
