Строить жилые дома (частные, дачные, многоквартирные) или выполнять их реконструкцию запрещено без получения соответствующего разрешения. Также без предварительного согласования нельзя начинать работы по возведению промышленных и коммерческих помещений. При планировании строительства на приусадебном участке (садовом или дачном) часто возникают вопросы относительно того, какие объекты требуют получения разрешительной документации на начало строительства (оформление строительного паспорта застройки земельного участка, направление уведомления в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения строительных работ и т. п.), а какие можно строить без соответствующей документации.
Детальнее об этом рассказала специалист Самборского местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи Леся Сушко.
Частные дома
На сегодня для проведения государственной регистрации прав собственности на индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, которые были закончены строительством до 5 августа 1992 года и расположены на территориях сельских, поселковых, городских советов, которыми в соответствии с законодательством осуществлялось ведение похозяйственного учета, проведение технической инвентаризации по указанным объектам недвижимости необязательное.
В то же время во исполнение Закона № 1817-VIII "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности" 7 июня 2017 года Кабинет Министров принял постановление № 406, которым утвержден Перечень строительных работ, не требующих документов, которые дают право на их выполнение, и после окончания которых объекты не подлежат приему в эксплуатацию (дальше - Перечень). В частности, это касается возведения на земельном участке временных зданий и сооружений без обустройства фундаментов, в частности навесов, палаток, беседок, накрытия, эстакад, летних душевых, лестницы, теплиц, гаражей, колодцев, скважин, люфт-клозетов, выгребных ям, замощений, заборов, уборных, открытых бассейнов и бассейнов с накрытием, погребов, входов в погреба, калиток, приямков, террас, ворот, крылец.
Гаражи
Сегодня не требует оформления специальных документов строительство гаражей, правда, без обустройства фундаментов.
Строительство капитальных гаражей, то есть имеющих фундамент и не являющихся временными сооружениями, требует оформления строительного паспорта и уведомления соответствующего органа государственного архитектурно-строительного контроля.
Ограждения (заборы)
Как отмечалось выше, обустройство ограждений (заборов) на приусадебных, дачных и садовых участках не требует оформления разрешительных документов. Однако их возведение должно соответствовать требованиям строительных норм. Так, в соответствии с ДБН Б.2.2-5:2011 "Благоустройство территорий" разрешено проектировать ограждение как отдельных участков, так и всей придомовой территории усадебной застройки. Высота ограждений должна быть не более чем 2,0 м на границе соседних земельных участков и не более чем 2,5 м на границе с улицей для обеспечения нормативной инсоляции (проникновение солнечных лучей) и проветривания смежных территорий.
Присоединение и подключение к сетям
Присоединение и подключение к инженерным сетям в соответствии с техническими условиями индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, расположенных на приусадебных, дачных и садовых земельных участках и земельных участках для строительства индивидуальных гаражей, также не требует оформления разрешительной документации.
Потому, учитывая положения Перечня, поставщики электроэнергии, газа, воды не имеют права требовать оформления разрешительных документов на присоединение и подключение домов и хозяйственных зданий и сооружений к своим сетям.
Также без получения дополнительных документов разрешается оснащать здания и сооружения приборами для ведения обособленного учета тепловой энергии, горячей и холодной воды.
Кровля, дверные и оконные прорези
Замена кровли зданий и сооружений согласно строительным нормам без вмешательства в несущие конструкции, а также замена уже существующих заполнений оконных, балконных и дверных прорезей тоже проводится без необходимости получения отдельных разрешений.
Перепланировка
Работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома или помещения, а также нежилого дома, здания, сооружения, помещения, выполнение которых не предусматривает вмешательство в ограждающие и несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не требуют оформления документов, которые дают право на выполнение строительных работ. После завершения указанных работ введение объекта в эксплуатацию не требуется.
Многоквартирные дома
В соответствии с частью второй статьи 383 Гражданского кодекса собственник квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для проживания как единого целого, - при условии, что данные изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и не нарушат правил эксплуатации дома и санитарно-технических требований.
Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 года № 76 (дальше - Правила), установлено, что к элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и обустройство дверных прорезей, обустройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов. К переоборудованию относится обустройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; обустройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Пунктом 1.4.1 Правил определено, что переоборудование и перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений разрешается делать после получения разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов в соответствии с законодательством.
В то же время, как уже указывалось, работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, а также нежилого дома, здания, сооружения, помещения в них, выполнение которых не предусматривает вмешательство в ограждающие и несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, - относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными (СС1), со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, не требуют документов, которые дают право на их выполнение, и после окончания которых объект не подлежит приему в эксплуатацию.
Соответствующие нормы нашли свое отражение и в решениях суда, например, в постановлениях Верховного Суда от 21 ноября 2019 года по делу № 462/2845/16-а и от 28 апреля 2020 года по делу № 727/11479/17.
Обратите внимание: проведение любого ремонта или реставрации в помещении, в том числе квартире, которая находится в доме-памятнике архитектуры национального или местного значения, осуществляется только при наличии письменного разрешения Министерства культуры или органа исполнительной власти АР Крым, областных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций соответственно, на основании согласованной с ними научно-проектной документации (статья 26 Закона "Об охране культурного наследия").
Защитить свое имущество от рейдеров поможет эффективный сервис SMS-Маяк от "ЛІГА:ЗАКОН". Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация позволит своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Читайте также:
Принудительное отчуждение земельного участка: в каких случаях оно происходит
