В течение 2018-2020 гг. Верховной Радой Украины и Министерством юстиции Украины был внесен ряд важных поправок, направленных на уменьшение количества рейдерских атак, которые охватили аграрный бизнес в последние годы.
Несмотря на изменения, самый распространенный механизм захвата земли остался неизменным.
В народе этот механизм называется "Двойная регистрация", однако существует она в двух видах:
1) Когда договоры аренды на ту же землю регистрируются без отмены прав настоящего землепользователя, за счет чего в реестре существуют права на землю нескольких арендаторов и урожай собирает сильнейший (как правило, это рейдеры).
2) Когда договоры аренды настоящего арендатора противоправно прекращаются и вместо них в Государственном реестре прав регистрируются новые договоры аренды сомнительного происхождения, которые есть в распоряжении рейдеров.
Поскольку второй метод является самым распространенным, а первый метод сегодня применяется не часто, рассмотрим именно особенности действий рейдеров при реализации второго метода рейдерского захвата - через противоправное прекращения прав законного арендатора и государственной регистрации прав на себя.
Целью такой регистрации, как правило, является создание основания для якобы правовой сбора урожая, но по факту это является замаскированным грабежом и инструментом для нейтрализации органов полиции, в силу не понимания последней специфики работы Государственного реестра прав - поэтому полицейские самоустраняются от выполнения своих обязанностей по защите прав законных землепользователей.
Причем, следует понимать, что самой сложной задачей для рейдеров является не внесение своих прав аренды на землю, а прекращение уже существующих, а потому обычно применяются следующие способы:
1) прекращение законной аренды без документов.
2) прекращения законной аренды на основании поддельных документов (дополнительных соглашений, заявлений настоящего арендатора и т.д.), или путем подписания таких документов неуполномоченными лицами на основании поддельных доверенностей.
3) прекращение законной аренды путем выявления дефектов в зарегистрированных договорах (неудачные формулировки относительно оснований для одностороннего расторжения договора аренды, неверно рассчитан срок аренды государственным регистратором относительно момента заключения и вступления в силу договора и т.п.).
4) прекращения законной аренды путем обращения в Комиссию (Коллегии) по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации Министерства юстиции Украины.
Все вышеуказанные способы не рассчитаны на их длительное правомерно существование в правовой среде и обычно, такие меры принимаются из расчета, что они будут хранить "легальный" статус от 6 до 12 месяцев, чего рейдерам вполне достаточно для того, чтобы присвоить урожай.
Если со случаями 1-3 (манипуляции с документами) порядок действий рейдеров вполне понятен, то случай 4 имеет свои особенности.
Использование рейдерами способа "зачистки" Государственный реестр прав от аренды законного землепользователя путем обращения с жалобой в Министерство юстиции Украины имеет наибольшую опасность в том, что:
- деятельность рейдеров по прекращению права аренды законного землепользователя фактически санкционирована государством в лице Министерства юстиции Украины и любые правоохранительные органы, задействованные в процессе восстановления прав пострадавшего, будут довольно сдержанными в своем процессуальном поведении, поскольку ошибочно презюмируется, что орган контроля в сфере государственной регистрации компетентен и риск ошибки минимален.
- потерпевший не имеет возможности обжаловать регистрационные действия Комиссии (Коллегии) по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации Министерства юстиции Украины, которым прекращено право аренды законного землепользователя (в отличие от других способов прекращения аренды, где возможность административного обжалования присутствует), а потому существует только один - судебный способ обжалования, который является долговременным.
- Министерство юстиции Украины активно защищает свои регистрационные действия в суде, даже несмотря на очевидную их противоправность.
Путь защиты по возвращению захваченного массива состоит обычно из двух этапов:
- отмена записей о прекращении аренды законного землепользователя;
- прекращение записей о правах аренды рейдеров.
Если с первым этапом порядок действий понятен - это отмена противоправных записей о прекращении аренды законного землепользователя из-за дефектов в их внесении, то в реализации второго этапа в большинстве возникают трудности, поскольку с технической точки зрения право аренды рейдеров внесено вполне правомерно.
Большинство пострадавших агропредприятие в данном случае игнорируют потребность в привлечении адвокатов - экспертов в сфере государственной регистрации и полагаются на юристов предприятия, однако не учитывают, что практический опыт "инхаусов» не применим к проблематике в борьбе с рейдерством, поскольку обычно юристы агропредприятий сталкиваются с такими проблемами впервые, а рейдеры - нет.
Мы считаем, что самым распространенным и одновременно ОШИБОЧНЫМ алгоритмом действий по отмене аренды рейдеров является признание договоров аренды недействительными из-за их неподписания арендодателями (сложный и дорогостоящий путь собирания доказательств, обязательно нужна экспертиза, обычно найти оригиналы договоров невозможно).
Сложность такого вида защиты также заключается в финансировании юридических мер, которые также добавляется и значительный судебный сбор, поскольку его нужно будет платить за каждое требование в отношении каждого земельного участка.
Мы убеждены, что способ восстановления прав должно быть быстрым, эффективным, с минимальными финансовыми затратами, о котором речь пойдет ниже.
Согласно ч. 1, п 4 ч. 2 ст. 16 ГК Украины каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса. Одним из способов защиты прав и интересов является восстановление положения, существовавшего до нарушения.
Согласно п. 33 Постановления Большой Палаты Верховного Суда от 11.04.2018 года по делу №910/8424/17 "... Восстановлением положения, существовавшего до нарушения, также является возобновление в Государственном реестре прав на недвижимое имущество записей о праве собственности истца на указанные земельные участки ... ".
Указанная выше правовая конструкция позволяет потерпевшему восстановить свои нарушенные права на землю НЕ прибегая к анализу правомерности внесенных прав рейдеров, поскольку возможность восстановления первоначального положения, существовавшего до отмены аренды законного землепользователя, гарантированное государством и не содержит каких-либо специальных условий для такого восстановления.
Практический успешный пример применения данного приема нашей командой содержится в деле №916/1711/19, согласно которому:
- Министерством юстиции Украины было приостановлено права аренды на 297 земельных участков законного землепользователя, по которым сразу было внесено право эмфитевзиса другими заинтересованными лицами;
- Приказ Министерства юстиции Украины был отменен Верховным Судом и встал вопрос о способах восстановления прав законного землепользователя;
- Обратившись в хозяйственный суд законный землепользователь просил восстановить свое положение, существовавшее до нарушения и указал способы, которыми такое положение должно было быть восстановлено - путем отмены записей, препятствующих восстановлению прав (уплаченный судебный сбор в размере 1 искового требования неимущественного характера).
Указанная выше модель нуждалась в минимальном количестве доказательств и ресурсов, что позволило рассмотреть дело очень оперативно - в течение 5 месяцев (решение суда вступило в законную силу и было выполнено).
Отдельным важным критерием является содержание резолютивной части судебного решения, которым восстанавливаются права аренды законного землепользователя. Практика показывает, чтобы обеспечить беспрепятственное выполнение решения - его резолютивная часть должна быть максимально конкретизирована в части отмены записей - содержать конкретный перечень записей, их номера и даты.
Руководитель офиса Межфракционного депутатского объединения
Верховной Рады Украины "Антирейдерская коалиция" Черепаха Виталий
(соавтор адвокат Руслан Квитин - юрист офиса)
Читайте также:
Большая Палата ВС определила, с какого момента считается заключенным договор аренды земли
Как не стать жертвой рейдеров после открытия рынка земли: 5 рекомендаций Минюста
Опубликован Закон о рынке земли: к чему готовиться украинцам
Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Защита интересов клиента в суде требует глубинного анализа законодательного поля и правовых прецедентов. Для облегчения деятельности адвоката ЛІГА:ЗАКОН разработала LIGA360:АДВОКАТ - комплексное решение, которое объединяет главные инструменты в едином рабочем пространстве для адвоката. Получите доступ к полной базе НПА с обратными ссылками на связанные документы, 85 млн судебных решений с правовыми позициями Верховного Суда, информации о 6,5 млн компаний и предпринимателей с отражением бизнес-связей. Заказывайте в мае со скидкой 30 %.
