Протягом 2018-2020 рр. Верховною Радою України та Міністерством юстиції України було внесено ряд важливих правок, спрямованих на зменшення кількості рейдерських атак, які охопили аграрний бізнес протягом останніх років.
Не зважаючи на зміни, найпоширеніший механізм захоплення землі залишився незмінним.
В народі цей механізм зветься "Подвійна реєстрація", проте існує вона у двох видах:
1) Коли договори оренди на ту саму землю реєструються без скасування прав справжнього землекористувача, за рахунок чого в реєстрі існують права на землю кількох орендарів і врожай збирає найсильніший (зазвичай, це рейдери).
2) Коли договори оренди справжнього орендаря протиправно припиняються і замість них в Державному реєстрі прав реєструються нові договори оренди сумнівного походження, які є в розпорядженні рейдерів.
Оскільки другий метод є найпоширенішим, а перший метод сьогодні застосовується не часто, розглянемо саме особливості дій рейдерів під час реалізації другого методу рейдерського захоплення - через протиправне припинення прав законного орендаря та державну реєстрацію прав на себе.
Метою такої реєстрації, зазвичай, є створення підстави для начебто правового збирання врожаю, але по факту це є замаскованим грабежем та інструментом для нейтралізації органів поліції, які в силу не розуміння на місцях специфіки роботи Державного реєстру прав - самоусуваються від виконання своїх обов'язків щодо захисту прав законних землекористувачів.
При чому, варто розуміти, що найскладнішим завданням для рейдерів є не внесення своїх прав оренди на землю, а припинення вже існуючих, а тому зазвичай застосовуються наступні способи:
1) припинення законної оренди без жодних документів.
2) припинення законної оренди на підставі підроблених документів (додаткових угод, заяв справжнього орендаря тощо), або шляхом підписання таких документів неуповноваженими особами на підставі підроблених довіреностей.
3) припинення законної оренди шляхом виявлення дефектів у зареєстрованих договорах (невдалі формулювання щодо підстав для одностороннього розірвання договору оренди, невірно розрахований строк оренди державним реєстратором щодо моменту укладення і набрання чинності договором тощо).
4) припинення законної оренди шляхом звернення до Комісії (Колегії) з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України.
Усі вищевказані способи не розраховані на їх тривале правомірне існування у правовому середовищі і зазвичай, такі заходи вживаються із розрахунку, що вони зберігатимуть "легальний" статус від 6 до 12 місяців, чого рейдерам є цілком достатньо для того, аби привласнити врожай.
Якщо з випадками 1-3 (маніпуляції з документами) порядок дій рейдерів цілком зрозумілий, то випадок 4 має свої особливості.
Використання рейдерами способу "зачистки" Державного реєстру прав від оренди законного землекористувача шляхом звернення зі скаргою до Міністерства юстиції України має найбільшу небезпеку в тому, що:
- діяльність рейдерів щодо припинення права оренди законного землекористувача фактично санкціонована державою в особі Міністерства юстиції України і будь-які правоохоронні органи, задіяні у процесі відновлення прав постраждалого, будуть доволі стриманими у своїй процесуальній поведінці, оскільки помилково презюмується, що орган контролю у сфері державної реєстрації є компетентним і ризик помилки є мінімальним.
- потерпілий не має змоги оскаржити реєстраційні дії Комісії (Колегії) з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України, якими припинено права оренди законного землекористувача (на відміну від інших способів припинення оренди, де змога адміністративного оскарження присутня), а тому існує лише один - судовий спосіб оскарження, який є довготривалим.
- Міністерство юстиції України активно захищає свої реєстраційні дії в суді, навіть попри очевидну їх протиправність.
Шлях захисту з повернення захопленого масиву складається зазвичай з двох етапів:
- скасування записів про припинення оренди законного землекористувача;
- припинення записів про права оренди рейдерів.
Якщо з першим етапом порядок дій зрозумілий - це скасування протиправних записів про припинення оренди законного землекористувача через дефекти в їх внесенні, то в реалізації другого етапу у більшості виникають труднощі, оскільки з технічної точки зору право оренди рейдерів внесене цілком правомірно.
Більшість постраждалих агропідприємств в даному випадку ігнорують потребу у залученні адвокатів - експертів у сфері державної реєстрації і покладаються на юристів підприємства, проте не враховують, що практичний досвід "інхаусів" не застосовний до проблематики у боротьбі з рейдерством, оскільки зазвичай юристи агропідприємств стикаються з такими проблемами вперше, а рейдери - ні.
Ми вважаємо, що найпоширенішим і водночас ПОМИЛКОВИМ алгоритмом дій щодо скасування оренди рейдерів є визнання договорів оренди недійсними через їх непідписання орендодавцями (складний і вартісний шлях збирання доказів, обов'язково потрібна експертиза, зазвичай знайти оригінали договорів неможливо).
Складність такого виду захисту також полягає у фінансуванні юридичних заходів, до яких також додається й значний судовий збір, оскільки його потрібно буде сплачувати за кожну вимогу щодо кожної земельної ділянки.
Ми переконані, що спосіб відновлення прав має бути швидким, ефективним, з мінімальними фінансовими витратами, про який мова йтиме нижче.
Відповідно до ч. 1, п.п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним зі способів захисту прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення.
Відповідно до п. 33 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.04.2018 року по справі №910/8424/17 "...Відновленням становища, яке існувало до порушення, є також поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про право власності позивача на зазначені земельні ділянки...".
Вказана вище правова конструкція дозволяє потерпілій особі відновити свої порушені права на землю НЕ вдаваючись до аналізу правомірності внесених прав рейдерів, оскільки можливість відновлення первісного становища, яке існувало до скасування оренди законного землекористувача, гарантоване державою і не містить будь-яких спеціальних умов для такого відновлення.
Практичний успішний приклад застосування даного прийому нашою командою міститься у справі №916/1711/19, згідно якої:
- Міністерством юстиції України було припинено права оренди на 297 земельних ділянок законного землекористувача, щодо яких одразу було внесено право емфітевзису іншими зацікавленими особами;
- Наказ Міністерства юстиції України був скасований Верховним Судом і повстало питання щодо способів відновлення прав законного землекористувача;
- Звернувшись до господарського суду законний землекористувач просив відновити своє становище, яке існувало до порушення і зазначив способи, у які таке становище мало бути відновлене - шляхом скасування записів, що перешкоджають відновленню прав (сплачений судовий збір у розмірі 1 позовної вимоги немайнового характеру).
Вказана вище модель потребувала мінімальної кількості доказів і ресурсів, що дозволило розглянути справу дуже оперативно - протягом 5 місяців (рішення суду набрало законної сили і було виконане).
Окремим важливим критерієм є зміст резолютивної частини судового рішення, яким відновлюються права оренди законного землекористувача. Практика свідчить, аби забезпечити безперешкодне виконання рішення - його резолютивна частина має бути максимально конкретизована в частині скасування записів - містити конкретний перелік записів, їх номери і дати.
Керівник офісу Міжфракційного депутатського об'єднання Верховної ради України "Антирейдерська коаліція" Черепаха Віталій
за юр.підтримки юристів офісу (адвокат Руслан Квітін)
Читайте також:
Велика Палата ВС визначила, з якого моменту вважається укладеним договір оренди землі
Як не стати жертвою рейдерів після відкриття ринку землі: 5 рекомендацій Мін'юсту
Опубліковано Закон про ринок землі: до чого готуватись українцям
Ефективно уберегтися від рейдерів також допоможуть сервіси SMS-Маяк Земля та SMS-Маяк Іпотека від "ЛІГА:ЗАКОН", за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом або через повідомлення в кабінеті користувача).
Захист інтересів клієнта в суді потребує глибинного аналізу законодавчого поля та правових прецедентів. Для полегшення діяльності адвоката ЛІГА:ЗАКОН розробила LIGA360: АДВОКАТ - комплексне рішення, яке об'єднує головні інструменти в єдиному робочому просторі для адвоката. Отримайте доступ до повної бази НПА зі зворотними посиланнями на пов'язані документи, 85 млн судових рішень із правовими позиціями Верховного Суду, інформації про 6,5 млн компаній і підприємців із відображенням бізнес-зв'язків. Замовляйте у травні зі знижкою 30 %.
