Цивільний кодекс України визначає удаваний правочин дуже лаконічно: це правочин, який сторони вчиняють для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили (ч. 1 ст. 235 ЦКУ). Тобто на папері сторони показують один договір, а в реальності між ними діє інший - і саме його вони хочуть «сховати» від третіх осіб або держави.
Варто відрізняти удаваний правочин від фіктивного. Фіктивний - це коли правочин взагалі укладають без наміру створити передбачені ним правові наслідки.
Удаваний - навпаки: наслідки сторони хочуть досягти, але не ті, що випливають із «видимого» договору, а ті, що відповідають прихованому правочину.
Суть спору, який розглянув Верховний Суд у постанові від 12.11.2025 р. № 372/3100/23, полягала в тому, що фізична особа-продавець вимагала визнати окремі пункти попередніх договорів купівлі-продажу земельних ділянок удаваними. Йшлося про положення щодо оплати грошових коштів та частину пункту, де було зафіксовано «завищену», на думку позивача, вартість ділянок.
Позивач стверджував, що ці положення лише маскували інші відносини: фактично оплата за попередніми договорами не була авансом, завдатком чи передоплатою за три ділянки, а становила реальний розрахунок за інші земельні ділянки. На підтвердження він посилався на меморандум, додаткові угоди до нього, експертний висновок щодо ринкової вартості ділянок, показання свідків і інші документи.
Перша й апеляційна інстанції відмовили у позові, серед іншого вказуючи, що позивач не довів удаваності оспорюваних умов і фактично обрав неефективний спосіб захисту, адже вимагав лише визнання певних пунктів удаваними, не додавши до позовних вимог визнання їх недійсними чи застосування конкретних наслідків.
Верховний Суд у постанові ще раз сформулював підхід до удаваних правочинів: позивач має довести факт укладення правочину, спрямованість волі сторін на приховування іншого правочину та настання між ними інших прав і обов'язків, ніж ті, що випливають із «видимого» договору.
Ключовим же стало відповіді на запитання, чи допускає стаття 235 ЦК удаваність «у частині умов правочину». Верховний Суд прямо зазначив: законодавець, формулюючи цю статтю, передбачав удаваність саме щодо виду правочину. Норми ЦКУ не визнають конструкції удаваності лише окремих умов. Попередній договір не може бути кваліфікований як удаваний тільки в частині певних його пунктів.
Звідси логіка рішення: навіть якщо припустити, що сторони домовлялися перерозподілити ціну інших земельних ділянок через збільшення вартості ділянок за попередніми договорами, це не робить окремі умови останніх удаваними в розумінні ст. 235 ЦКУ. Це може означати непрозору, складну або навіть економічно сумнівну структуру розрахунків, але не «прихований інший правочин» у тому значенні, яке вклав законодавець.
Схеми з «нетиповими» попередніми договорами рідко обмежуються лише дискусією про ціну чи економічну доцільність. Там, де є непрозорі розрахунки, завжди зростає ризик, що хтось спробує використати формальну оболонку договорів чи реєстраційних дій для фактичного відчуження майна без відома власника.
Якщо подивитися на цю ситуацію очима практикуючого юриста, то ключовий ресурс, який тут втрачають - це час. Чим раніше власник дізнається про подану заяву до реєстру або вже внесені зміни, тим вищі шанси вжити запобіжних заходів: звернутися до реєстратора, комісії при Мін'юсті, чи негайно підготувати позов і заяву про забезпечення. І саме на цьому етапі корисним стає сервіс SMS МАЯК: він дає можливість власнику відчути, що реєстр працює не «десь у тіні», а під постійним наглядом. Система миттєво сповіщає про будь-які дії щодо обраних об'єктів нерухомості через SMS, e-mail або особистий кабінет, а в режимі «Радар» сигналізує ще на стадії подання заяви, фактично даруючи додатковий час на реакцію. Хочете, щоб ваші активи були під наглядом і жодна дія у реєстрі не пройшла непоміченою? Дізнайтеся більше про SMS МАЯК і як його підключити за посиланням.
Окремої уваги варта правова позиція, викладена у постанові від 14.02.2022 р. № 346/2238/15-ц, на яку посилається суд. Вона зводиться до чіткого обмеження того, як можна застосовувати конструкцію удаваного правочину до договорів купівлі-продажу землі. Суд розглянув ситуацію, коли єпархія стверджувала: земельні
ділянки були куплені єпископом не для себе особисто, а за кошти та в інтересах релігійної організації, тому покупцем насправді є вона, а не фізична особа. На цьому ґрунтувалась вимога визнати договори удаваними «в частині покупця», замінити сторону в договорі та визнати право власності на землю за єпархією. Верховний Суд вирішив, що ЦКУ не допускає такої конструкції, як позов про визнання договору недійсним у частині сторони договору. Стаття 235 не може бути підставою для визнання правочину удаваним «у частині покупця» і для заміни його іншою особою, навіть якщо доведено, що кошти надходили від третьої особи, а майно придбавалося для її потреб. Якщо правочин удаваний - він удаваний як конструкція в цілому, а не лише в «графі покупець».
Постанова від 12.11.2025 р. № 372/3100/23 робить наступний крок: Верховний Суд прямо говорить, що норми ЦК не передбачають можливості визнання правочину удаваним у частині його умов.
Радимо також ознайомитись з новим Дайджестом Великої Палати ВС, який охоплює правові висновки у спорах, що виникають із земельних правовідносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Його текст вже доступний в системі LIGA360.
LIGA360 знає, що час юриста - найдорожчий ресурс. У розділі «Судова робота» вже доступний AI Експрес-аналіз практики Верховного Суду - швидко, точно, без зайвих пошуків. Замовте презентацію LIGA360.
