Закон щодо захисту прав інвесторів будівництва: запроваджено низку реєстраційних змін

10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі - Закон № 2518-ІХ), яким визначено особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості з метою гарантування речових прав на такі об'єкти.

Про окремі нормативні зміни, яких зазнали положення щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у зв'язку з прийняттям Закону № 2518-ІХ, розповіла заступник начальника відділу розгляду скарг у сфері державної реєстрації нерухомого майна Офісу протидії рейдерству Міністерства юстиції Софія Ковальчук.

Зокрема, статтею 4 Закону № 2518-ІХ вводяться нові терміни, а саме визначаються об'єкти спеціального майнового права, якими є:

1) неподільні об'єкти незавершеного будівництва;

2) подільні об'єкти незавершеного будівництва;

3) майбутні об'єкти нерухомості.

Закон № 2518-ІХ вносить зміни до низки нормативних актів, зокрема, Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV).

Важливих змін зазнала стаття 27 Закону № 1952-IV, яка доповнена новими підставами для державної реєстрації прав та їх обтяжень:

• щодо державної реєстрації прав:

договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об'єктом довірчої власності (пункт 13-1 частина перша стаття 27 Закону № 1952-IV);

акт приймання-передачі нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» (пункт 13-2 частина перша статті 27 Закону № 1952-IV).

• щодо державної реєстрації обтяжень:

договір купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), договір про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання яких сплачено частково ціну майбутнього об'єкта нерухомості (пункт 5-1 частина друга стаття 27 Закону № 1952-IV);

заява про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості, що є складовими частинами подільного об'єкта незавершеного будівництва, та обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки (пункт 5-2 частина друга стаття 27 Закону № 1952-IV);

заява про зміну гарантійної частки (у тому числі у зв'язку із зміною проектної документації на будівництво) (пункт 5-3 частина друга стаття 27 Закону № 1952-IV).

Крім того, Закон № 1952-IV доповнений новими статтями 27-2 та 27-3.

Зокрема, стаття 27-2 Закону № 1952-IV встановлює особливості щодо державної реєстрації спеціального майнового права на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, яка проводиться вперше.

Так, державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється за таких умов:

1) наявності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про державну реєстрацію за замовником будівництва права власності / права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об'єкт (у випадках, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності / права користування земельною ділянкою, - за наявності);

2) наявності діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки або діючого будівельного паспорта забудови земельної ділянки;

3) наявності діючого права на виконання будівельних робіт;

4) відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності;

5) відсутності факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

6) відсутності у складі об'єкта незавершеного будівництва майбутніх об'єктів нерухомості, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право;

7) дотримання вимог статей 4 і 5 Закону № 2518-ІХ.

Державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється:

1) за наявності умов, визначених пунктами 1 - 5, 7 частини першої статті 27-2 Закону № 1952-IV;

2) за наявності у складі об'єкта незавершеного будівництва майбутніх об'єктів нерухомості;

3) за умови одночасної державної реєстрації спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами такого подільного об'єкта незавершеного будівництва;

4) за умови одночасної державної реєстрації обтяження гарантійної частки;

5) за умови дотримання вимог статті 5 Закону № 2518-ІХ.

Софія Ковальчук звертає увагу, що одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється державна реєстрація обтяження речових прав на подільний об'єкт незавершеного будівництва.

Крім того, державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється виключно за замовником будівництва.

Державна реєстрація на всі майбутні об'єкти нерухомості, яка проводиться вперше, здійснюється (частина четверта статті 27-2 Закону № 1952-IV):

1) за наявності умов, визначених пунктами 1-5 частини першої статті 27-2 Закону № 1952-IV, якщо інше не визначено законом;

2) за наявності зареєстрованого спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва або одночасної державної реєстрації такого права, якщо інше не визначено законом;

3) за відсутності обтяження речових прав на подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 27-2 Закону № 1952-IV та статтею 10 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Софія Ковальчук звертає увагу, що державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості, яка проводиться вперше, здійснюється одночасно щодо всіх таких об'єктів у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва.

Крім того, одночасно з такою державною реєстрацією здійснюється державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, які включені до гарантійної частки, визначеної відповідно до Закону № 2518-ІХ.

Дія обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені до гарантійної частки (у подільному об'єкті незавершеного будівництва, черзі, пусковому комплексі), припиняється автоматично програмними засобами Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у день отримання з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомостей про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (черги, пускового комплексу).

Отже, Закон № 2518-ІХ запроваджує нові механізми гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано, а також вносить важливі зміни до Закону № 1952-IV, які потребують врахування в роботі суб'єктами державної реєстрації.

Читайте також:

Закон щодо захисту прав інвесторів будівництва: експертний аналіз

Набув чинності Закон щодо захисту прав інвесторів будівництва