Закон относительно защиты прав инвесторов строительства: введен ряд регистрационных изменений

10 октября 2022 года вступил в силу Закон № 2518-ІХ "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" (дальше - Закон № 2518-ІХ), которым определены особенности гражданского оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости с целью гарантирования вещных прав на такие объекты.

Об отдельных нормативных изменениях, которых претерпели положения о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений в связи с принятием Закона № 2518-ІХ, рассказала заместитель начальника отдела рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации недвижимого имущества Офиса противодействия рейдерству Министерства юстиции София Ковальчук.

В частности, статьей 4 Закона № 2518-ІХ вводятся новые термины, а именно определяются объекты специального имущественного права, которыми являются:

1) неделимые объекты незавершенного строительства;

2) делимые объекты незавершенного строительства;

3) будущие объекты недвижимости.

Закон № 2518-ІХ вносит изменения в ряд нормативных актов, в частности, Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (дальше - Закон № 1952-IV).

Важные изменения претерпела статья 27 Закона № 1952-IV, которая дополнена новыми основаниями для государственной регистрации прав и их обременений:

• относительно государственной регистрации прав:

договор, которым устанавливается доверительная собственность на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, и акта приема-передачи недвижимого имущества, которое является объектом доверительной собственности (пункт 13-1 часть первая статья 27 Закона № 1952-IV);

акт приема-передачи недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости неплатежеспособного банка переходному банку, который создается в соответствии со статьей 42 Закона "О системе гарантирования вкладов физических лиц" (пункт 13-2 часть первая статьи 27 Закона № 1952-IV).

• относительно государственной регистрации обременений:

договор купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости (первая продажа), договор об участии в фонде финансирования строительства, на выполнение которых оплачена частично цена будущего объекта недвижимости (пункт 5-1 часть вторая статья 27 Закона № 1952-IV);

заявление о первичной государственной регистрации специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, являющиеся составными частями делимого объекта незавершенного строительства, и обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю (пункт 5-2 часть вторая статья 27 Закона № 1952-IV);

заявление об изменении гарантийной доли (в том числе в связи с изменением проектной документации на строительство) (пункт 5-3 часть вторая статья 27 Закона № 1952-IV).

Кроме того, Закон № 1952-IV дополнен новыми статьями 27-2 и 27-3.

В частности, статья 27-2 Закона № 1952-IV устанавливает особенности относительно государственной регистрации специального имущественного права на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, которая проводится впервые.

Так, государственная регистрация специального имущественного права на неделимый объект незавершенного строительства, которая проводится впервые, осуществляется при следующих условиях:

1) наличия в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество сведений о государственной регистрации за заказчиком строительства права собственности / права пользования земельным участком, на котором сооружается соответствующий объект (в случаях, если законом предусмотрена возможность приобретения права на выполнение строительных работ без оформления права собственности / права пользования земельным участком, - при наличии);

2) наличия действующих градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка или действующего строительного паспорта застройки земельного участка;

3) наличия действующего права на выполнение строительных работ;

4) отсутствия факта приостановки выполнения строительных работ до устранения нарушений законодательства в сфере градостроительной деятельности;

5) отсутствия факта приема в эксплуатацию законченного строительством объекта;

6) отсутствия в составе объекта незавершенного строительства будущих объектов недвижимости, относительно которых зарегистрировано специальное имущественное право;

7) соблюдения требований статей 4 и 5 Закона № 2518-ІХ.

Государственная регистрация специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства, которая проводится впервые, осуществляется:

1) при наличии условий, определенных пунктами 1 - 5, 7 части первой статьи 27-2 Закона № 1952-IV;

2) при наличии в составе объекта незавершенного строительства будущих объектов недвижимости;

3) при условии одновременной государственной регистрации специального имущественного права на все будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями такого делимого объекта незавершенного строительства;

4) при условии одновременной государственной регистрации обременения гарантийной доли;

5) при условии соблюдения требований статьи 5 Закона № 2518-ІХ.

София Ковальчук обращает внимание, что одновременно с государственной регистрацией специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства, которая проводится впервые, осуществляется государственная регистрация обременения вещных прав на делимый объект незавершенного строительства.

Кроме того, государственная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства, которая проводится впервые, осуществляется исключительно за заказчиком строительства.

Государственная регистрация на все будущие объекты недвижимости, которая проводится впервые, осуществляется (часть четвертая статьи 27-2 Закона № 1952-IV):

1) при наличии условий, определенных пунктами 1 - 5 части первой статьи 27-2 Закона № 1952-IV, если иное не определено законом;

2) при наличии зарегистрированного специального имущественного права на делимый объект незавершенного строительства или одновременной государственной регистрации такого права, если иное не определено законом;

3) при отсутствии обременения вещных прав на делимый объект незавершенного строительства, кроме обременения, определенного абзацем седьмым части второй статьи 27-2 Закона № 1952-IV и статьей 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".

София Ковальчук обращает внимание, что государственная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости, которая проводится впервые, осуществляется одновременно относительно всех таких объектов в составе делимого объекта незавершенного строительства.

Кроме того, одновременно с такой государственной регистрацией осуществляется государственная регистрация обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, которые включены в гарантийную долю, определенную в соответствии с Законом № 2518-ІХ.

Действие обременения вещных прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю (в делимом объекте незавершенного строительства, очереди, пусковом комплексе), прекращается автоматически программными средствами Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество в день получения из Единой государственной электронной системы в сфере строительства сведений о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта (очереди, пускового комплекса).

Итак, Закон № 2518-ІХ вводит новые механизмы гарантирования государством вещных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, право на выполнение строительных работ по которым получено, а также вносит важные изменения в Закон № 1952-IV, которые требуют учета в работе субъектами государственной регистрации.

Читайте также:

Закон относительно защиты прав инвесторов строительства: экспертный анализ

Вступил в силу Закон относительно защиты прав инвесторов строительства