Після введення воєнного стану в Україні доступ до більшості державних реєстрів був суттєво обмежений, що фактично унеможливило багато операцій на ринку нерухомості. Наразі влада вже почала послаблювати заборони та поступово повертати повноцінне виконання функцій держави. Зокрема, Постановою Кабміну "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" від 19.04.2022 р. № 480 (надалі - Постанова №480) внесено низку змін до нормативно-правових актів, що регулюють правила доступу до державних реєстрів та вчинення певних нотаріальних та реєстраційних дій, якими поступово знімається повне блокування роботи державних реєстрів. Зокрема, відновлюється доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі - Реєстр прав), та встановлюються окремі норми та правила щодо порядку доступу та вчинення реєстраційних дій.
Ці кроки з боку держави мають дати стимул для того, аби ринок нерухомості перезапустився, а питання, з якими стикнулися його учасники впродовж війни, знайшли вирішення. Постанова №480 має дати зелене світло новим угодам з переходу прав власності на об'єкти нерухомості, що має зрушити ринок в цілому. Вона також дозволить нарешті виконати й багато прозаїчніших речей: наприклад, орендарі й орендодавці зможуть внести зміни до чинних договорів оренди та офіційно їх зареєструвати.
Хто отримає доступ до Реєстру прав?
Доступ до реєстрів та можливість здійснювати реєстраційні дії надається державним реєстраторам та посадовим особам Міністерства юстиції України, а також нотаріусам, в тому числі приватним. Переліки реєстраторів та нотаріусів, які можуть працювати з реєстрами, затверджуються Міністерством юстиції окремо. Постанова в цілому та подальші роз'яснення Нотаріальної палати України досить детально визначають процедуру подачі заяв на включення до Переліку та їх подальшого розгляду. Перелік нотаріусів вже затверджено Наказом Міністерства юстиції України від 3 травня 2022 р. № 1760/5 (надалі - Перелік). Отже, з 4 травня нотаріуси, що включені до переліку можуть виконувати реєстраційні дії. Можна припуститися думки, що поточна редакція Переліку не є остаточною та Міністерство юстиції може його регулярно оновлювати за результатами розгляду нових заяв.
Варто зазначити, що Постанова № 480 передбачає можливість включення до Переліку нотаріусів із певними обмеженнями (застереженнями). Наприклад, до Переліку може буде внесено нотаріуса із застереженням про заборону нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва або майнових прав щодо майбутнього нерухомого майна. Такому нотаріусу буде заборонено здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Разом з тим, такий нотаріус матиме можливість працювати з Єдиним державним реєстром юридичних осіб. Затверджений Перелік містить відповідні застереження щодо деяких нотаріусів, тож зацікавленим сторонам важливо уважно перевіряти статус конкретного нотаріуса та наявність чи відсутність відповідних застережень щодо нього у Переліку.
Де можливе поновлення реєстраційних дій?
Роботу реєстрів тепер розблоковано на більшості територій України, де наразі не відбуваються активні бойові дії. Разом з тим, на територіях, що знаходяться в зоні бойових дій або під тимчасовою окупацією, заборона щодо доступу до Реєстру та проведення реєстраційних дій зберігається. Перелік таких регіонів затверджено Наказом Міністерства юстиції України від 01 квітня 2022 року № 1307/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 11 квітня 2022 року № 1429/5). До нього входять повністю Херсонська, Донецька, Луганська області, АРК Крим та м. Севастополь, а також окремі райони Харківської, Миколаївської та Запорізької областей.
Дозволено більшість операцій із нерухомістю з певними умовами та обмеженнями
Згідно з оновленнями, які Постанова № 480 внесла до Постанови КМУ "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" від 6 березня 2022 р. N 209, основні реєстраційні дії (реєстрація права власності, права користування (оренди) на об'єкти нерухомості, реєстрація обмежень та обтяжень) будуть можливі. В цілому, здійснення операції із нерухомістю із застосуванням Реєстру прав відкривається майже повністю, за умови виключень та процедурних особливостей, що встановлено у Постанові №480 та пов'язаних актах.
Варто зауважити: державна реєстрація прав (крім проведення державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини) проводиться нотаріусами в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна, а реєстрація прав на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, проводиться нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. Принцип територіальності наразі застосується щодо оформлення прав власності, а також інших майнових прав, зокрема, оренди. Таким чином, відновлення ринку нерухомості до відносно робочого стану відбудеться лише щодо об'єктів, що розташовані в областях, вільних від активних бойових дій та тимчасової окупації. В цілому, це відповідатиме основним потребам поточного ринку, адже потенційна комерційна привабливість через численні ризики в гарячих регіонах залишається під великим питанням.
"Ні" - угодам із відчуження майна за довіреністю
Постанова №480 встановлює й певні обмеження щодо реєстраційних дій. Зокрема, забороняється державна реєстрація права власності (довірчої власності) на підставі договорів щодо відчуження нерухомого майна, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, які укладені від імені фізичної особи-відчужувача (довірчого засновника) на підставі довіреності. Це досить суттєве обмеження в поточних реаліях, яке вплине на можливість розпоряджатися майном тими власниками, що не знаходяться особисто за місцем нерухомого майна, наприклад, служать у лавах ЗСУ або тимчасово перебувають за кордоном та не можуть взяти участь в укладенні угоди особисто. Враховуючи кількість вимушено переселених осіб (навіть із відносно спокійних регіонів), така заборона може суттєво стримувати істотне пожвавлення ринку особливо на початковому етапі.
Слід звернути увагу, що зазначене обмеження встановлено щодо відчужувачів фізичних осіб, тож у юридичних осіб залишається більше гнучкості та можливість видати довіреність за умови, наприклад, відсутності керівника для укладення угоди.
"Ні" - амністії угод, що було укладено під час тимчасового припинення
Окремо забороняється державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, посвідчених нотаріусом у період з 25 лютого 2022 р. до дня його включення до переліку нотаріусів. Таке формулювання в цілому не дозволить здійснити реєстрацію прав, щодо яких сторони мали спробу укласти угоди під час повного блокування роботи реєстрів, якщо таку угоду було нотаріально посвідчено та навіть якщо такого нотаріуса вже включено чи буде пізніше включено до Переліку.
Не виключено, що на практиці протягом останніх двох місяців, незважаючи на блокування Реєстру прав, учасники ринку пробували укладати угоди з відкладеним зобов'язанням належного оформлення прав після відновлення доступу до реєстру. Можна спрогнозувати, що завдяки зазначеному обмеженню такі угоди не зможуть бути ефективно оформлені, а нотаріуси надалі будуть просити/вимагати укладати нові угоди та вже їх підставі виконувати відповідні реєстраційні дії. Для відносин оренди, в цілому, це не стане великою проблемою, адже сторони можуть погодити застосовувати умови нової угоди до відносин між ними, що виникли раніше (та покрити таким чином увесь період вимушеної двомісячної паузи).
Інші обмеження
Крім зазначених випадків, забороняється державна реєстрація права власності на нерухоме майно:
- до закінчення одного місяця з дня проведення попередньої державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли право власності набуто у порядку спадкування або державної реєстрації прав у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;
- у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо);
- у зв'язку з передачею майна у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи;
- на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Зазначені обмеження хоча й звужують повний спектр можливих операцій з нерухомістю та дещо обмежують права певних категорій власників чи набувачів, втім, вони скоріше направлені на захист інтересів поточних власників і запобігання можливих зловживань. Частка таких випадків порівняно невелика та суттєво не вплине на загальний стан відновлення функціонування ринку нерухомості.
Висновок
В цілому, зняття повного блокування Реєстру прав та повернення можливості здійснювати реєстраційні дії щодо об'єктів нерухомості варто оцінювати позитивно. Досить швидке реагування та формування Міністерством юстиції Україні Переліку нотаріусів, що мають доступ до Реєстру прав, демонструє зацікавленість держави у швидкому відновленні функціонування ринку нерухомості. Тому, незважаючи на регіональну обмеженість можливих операцій та низку інших обмежувальних умов, в цілому варто найближчим часом очікувати пожвавлення на ринку, адже юридичне підґрунтя в цілому відповідає його основним поточним запитам і має задовольнити його найбільш нагальні потреби на найближчий час.
Костянтин Сілкін,
старший юрист ЮФ INTEGRITES
Миттєво аналізуй законодавство та виявляй найважливіше! Відтепер у LIGA360:Юрист результати пошуку доступні у візуальному форматі. Діаграми можна змінювати за багатьма критеріями: статусом документів, видавниками, категоріями та ін. Замов доступ за посиланням.
