После введения военного положения в Украине доступ к большинству государственных реестров был существенно ограничен, что фактически сделало невозможным многие операции на рынке недвижимости. В настоящее время власти уже начали ослаблять запреты и постепенно возвращать полноценное исполнение функций государства. В частности, Постановлением Кабмина "О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины о деятельности нотариусов и функционировании единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения" от 19.04.2022 г. № 480 (далее - Постановление № 480) внесен ряд изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие правила доступа к государственным реестрам и совершение определенных нотариальных и регистрационных действий, которыми постепенно снимается полное блокирование работы государственных реестров. В частности, возобновляется доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество (далее - Реестр прав), и устанавливаются отдельные нормы и правила относительно порядка доступа и совершения регистрационных действий.
Эти шаги со стороны государства должны дать стимул для того, чтобы рынок недвижимости перезапустился, а вопросы, с которыми столкнулись его участники во время войны, нашли решение. Постановление №480 должно дать зеленый свет новым соглашениям по переходу прав собственности на объекты недвижимости, что должно сдвинуть рынок в целом. Она также позволит наконец-то выполнить и многие прозаичные вещи: например, арендаторы и арендодатели смогут внести изменения в действующие договоры аренды и официально их зарегистрировать.
Кто получит доступ к Реестру прав?
Доступ к реестрам и возможность осуществлять регистрационные действия предоставляется государственным регистраторам и должностным лицам Министерства юстиции Украины, нотариусам, в том числе частным. Перечни регистраторов и нотариусов, которые могут работать с реестрами, утверждаются Министерством юстиции в отдельности. Постановление в целом и дальнейшие разъяснения Нотариальной палаты Украины достаточно детально определяют процедуру подачи заявлений на включение в Перечень и их дальнейшего рассмотрения. Перечень нотариусов уже утвержден Приказом Министерства юстиции Украины от 3 мая 2022 г. № 1760/5 (далее - Перечень). Следовательно, с 4 мая нотариусы, включенные в список, могут выполнять регистрационные действия. Можно предположить, что текущая редакция Перечня не является окончательной и Министерство юстиции может его регулярно обновлять по результатам рассмотрения новых заявлений.
Следует отметить, что Постановление №480 предусматривает возможность включения в Перечень нотариусов с определенными ограничениями (оговорками). Например, в Перечень может быть внесен нотариус с оговоркой о запрете нотариального удостоверения договоров по отчуждению недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства или имущественных прав относительно будущего недвижимого имущества. Такому нотариусу будет запрещено осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений. Вместе с тем такой нотариус будет иметь возможность работать с Единым государственным реестром юридических лиц. Утвержденный Перечень содержит соответствующие оговорки в отношении некоторых нотариусов, поэтому заинтересованным сторонам важно внимательно проверять статус конкретного нотариуса и наличие или отсутствие соответствующих оговорок в Перечне.
Где возможно возобновление регистрационных действий?
Работа реестров теперь разблокирована на большинстве территорий Украины, где пока не происходят активные боевые действия. Вместе с тем, на территориях, находящихся в зоне боевых действий или под временной оккупацией, запрет на доступ к Реестру и проведение регистрационных действий сохраняется. Перечень таких регионов утвержден Приказом Министерства юстиции Украины от 01 апреля 2022 № 1307/5 (в редакции Приказа Министерства юстиции Украины от 11 апреля 2022 № 1429/5). В него входят полностью Херсонская, Донецкая, Луганская области, АРК Крым и Севастополь, а также отдельные районы Харьковской, Николаевской и Запорожской областей.
Разрешено большинство сделок с недвижимостью с определенными условиями и ограничениями
Согласно обновлениям, которые Постановление № 480 внесло в Постановление КМУ "Некоторые вопросы государственной регистрации и функционирования единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения" от 6 марта 2022 г. N 209, основные регистрационные действия (регистрация права собственности, права пользования (аренды) на объекты недвижимости, регистрация ограничений и обременений) будут возможны. В целом, осуществление сделки с недвижимостью с применением Реестра прав открывается почти полностью, при условии исключений и процедурных особенностей, установленных в Постановлении № 480 и связанных актах.
Следует заметить: государственная регистрация прав (кроме проведения государственной регистрации прав в результате оформления наследства) проводится нотариусами в пределах области по местонахождению недвижимого имущества, а регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное в г. Киеве или Киевской области, производится нотариусами, рабочее место (контора) которых расположены в г. Киеве или Киевской области, по местонахождению такого имущества, или местонахождению юридического лица, или по зарегистрированному месту жительства физического лица - одной из сторон соответствующего договора. Принцип территориальности применится к оформлению прав собственности, а также других имущественных прав, в частности аренды. Таким образом, восстановление рынка недвижимости в отношении рабочего состояния произойдет только в отношении объектов, расположенных в областях, свободных от активных боевых действий и временной оккупации. В целом это будет отвечать основным потребностям текущего рынка, ведь потенциальная коммерческая привлекательность из-за многочисленных рисков в горячих регионах остается под большим вопросом.
"Нет" - соглашениям по отчуждению имущества по доверенности
Постановление №480 устанавливает и определенные ограничения по регистрационным действиям. В частности, запрещается государственная регистрация права собственности (доверительной собственности) на основании договоров об отчуждении недвижимого имущества, об установлении доверительной собственности на недвижимое имущество, заключенных от имени физического лица-отчуждателя (доверительного учредителя) на основании доверенности. Это достаточно существенное ограничение в текущих реалиях, которое повлияет на возможность распоряжаться имуществом теми собственниками, которые не находятся лично по месту недвижимого имущества, например, служат в рядах ВСУ или временно находятся за границей и не могут принять участие в заключении соглашения лично. Учитывая количество вынужденно переселенных лиц (даже из относительно спокойных регионов), такой запрет может существенно сдерживать существенное оживление рынка, особенно на начальном этапе.
Следует обратить внимание, что указанное ограничение установлено в отношении отчуждающих физических лиц, так что у юридических лиц остается больше гибкости и возможность выдать доверенность при условии, например, отсутствия руководителя для заключения сделки.
"Нет" - амнистии соглашений, заключенных во время временного прекращения
Отдельно запрещается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений на основании договоров, удостоверенных нотариусом в период с 25 февраля 2022 г. до дня его включения в перечень нотариусов. Такая формулировка в целом не позволит осуществить регистрацию прав, в отношении которых стороны пытались заключить соглашения при полной блокировке работы реестров, если такое соглашение было нотариально удостоверено и даже если такой нотариус уже включен или будет позже включен в Перечень.
Не исключено, что на практике за последние два месяца, несмотря на блокирование Реестра прав, участники рынка пытались заключать соглашения с отложенным обязательством надлежащего оформления прав после восстановления доступа к реестру. Можно спрогнозировать, что благодаря указанному ограничению такие сделки не смогут быть эффективно оформлены, а нотариусы в дальнейшем будут просить/требовать заключения новых соглашений и уже их основании совершать соответствующие регистрационные действия. Для отношений аренды, в целом, это не станет большой проблемой, ведь стороны могут согласовать применять условия нового соглашения к возникшим ранее отношениям (и покрыть таким образом весь период вынужденной двухмесячной паузы).
Другие ограничения
Кроме указанных случаев, запрещается государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество:
- до истечения одного месяца со дня проведения предварительной государственной регистрации права собственности на такое имущество, кроме случаев, когда право собственности приобретено в порядке наследования или государственной регистрации прав в результате определения размера долей в праве совместной собственности;
- в связи с передачей имущества в собственность юридического лица как вклад (внесение имущества в уставный (составленный) капитал (уставный фонд), вступительные, членские и целевые взносы членов кооператива и т.п.);
- в связи с передачей имущества в собственность физическим и юридическим лицам, вышедшим из состава учредителей (участников) юридического лица;
- на основании договора ипотеки по потребительскому кредиту, содержащего оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки.
Указанные ограничения хотя и сужают полный спектр возможных сделок с недвижимостью и несколько ограничивают права определенных категорий собственников или приобретателей, впрочем, они скорее направлены на защиту интересов текущих собственников и предотвращение возможных злоупотреблений. Доля таких случаев сравнительно невелика и существенно не отразится на общем состоянии восстановления функционирования рынка недвижимости.
Вывод
В целом, снятие полной блокировки Реестра прав и возврат возможности осуществлять регистрационные действия по объектам недвижимости следует оценивать положительно. Достаточно быстрое реагирование и формирование Министерством юстиции Украины Перечня нотариусов, имеющих доступ к Реестру прав, демонстрирует заинтересованность государства в быстром восстановлении функционирования рынка недвижимости. Поэтому, несмотря на региональную ограниченность возможных операций и ряд других ограничительных условий, в целом следует в ближайшее время ожидать оживления на рынке, ведь юридическая основа в целом отвечает его основным текущим запросам и должна удовлетворить его насущные потребности на ближайшее время.
Константин Силкин,
старший юрист ЮФ INTEGRITES
Мгновенно анализируй законодательство и выявляй самое важное! Теперь в LIGA360:Юрист результаты поиска доступны в визуальном формате. Диаграммы можно изменять по многим критериям: статусу документов, издателям, категориям и т. д. Закажи доступ по ссылке.
