Існує думка, що закордоном нерухомість можна купити дешевше, ніж в Україні. Як ви вважаєте, це правдиві заяви?
- Політична і економічна стабільність грає чималу роль для залучення іноземних інвесторів в придбанні нерухомості в Швейцарії. Досить високі ціни на нерухомість в Женеві, Цюріху, Цугу і Базелі. 35 % місцевого населення, т. е. швейцарці, знімають житло. Аналітики стверджують, що причиною цього є високі ціни на купівлю житла, а також нестача землі.
Швейцарська Конфедерація розташована в самому серці Європи і займає площу усього лише 41 284 км. В цій країні для спорудження житла, підприємства, бізнесу потрібний кантональний дозвіл. У цьому беруть участь жителі певної кантони. Земельні ресурси в Швейцарії обмежені. А це означає, що не уся земля використовується під будівництво. Ця ситуація є основним чинником стійкості попиту на нерухомість в Швейцарії. Тому житло в цій країні не може бути дешевим.
Враховуючи практику Michel Advokaturbьro,наскільки важко, наприклад, громадянинові України або Росії купити нерухомість в Швейцарії? Чи існує обмеження по суб'єктах відносно купівлі нерухомості в цій країні?
- Швейцарська Конфедерація є самою закритою країною для іммігрантів. Отримати посвідку на проживання в Швейцарії через купівлю нерухомості нерезидентам країни непросто.
Закон Лекс Коллер Lex Koller "Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 uber den Erwerb von Grundstucken durch Personen im Ausland" (BewG, SR 211.412.41) свідчить про обмеження придбання земельних ділянок нерезидентами, т. е. особами, що є громадянами європейських і інших країн. Нерезиденти мають право придбавати нерухомість тільки для відпочинку. Крім того, закон забороняє громадянам Швейцарії купувати нерухомість від свого імені для іноземця і за його гроші. Ця угода є недійсною і розривається.
У квітні 2005 року були внесені поправки в закон. Законодавець торкнувся купівлі котируваних на фондовій біржі акцій швейцарських інвестиційних компаній, працюючих з нерухомістю. На сьогодні тип такої угоди не вимагає спеціального дозволу.
Не вимагає спеціального дозволу і придбання частки будинку або квартири, які використовуються в якості основного місця проживання. Це відноситься тільки до жителів ЄС. Що стосується громадянина-нерезидента, т. е. обличчя третьої країни, тут можливий навіть такий варіант: якщо у нього є родичі, що проживають в Швейцарії, то він зможе здійснити купівлю додаткового житла. Відмітимо, що іноземному громадянинові необхідно отримати дозвіл на купівлю додаткового житла. Такі дозволи видаються в певних кантонах.
Яка процедура купівлі нерухомості в Швейцарії?
- При купівлі нерухомості потрібно дозвіл на придбання будинку. Після того, як покупець отримує цей дозвіл, він набуває статусу, близького за принципом до статусу власника. Наведу приклади такого статусу : узуфрукт, довгострокова оренда, право купівлі і переважне право купівлі, незвичайні фінансові умови, при яких місцевого власника нерухомості ставлять в залежність від іноземного кредитора, економічне володіння бенефіціара.
Нотаріус грає чималу роль при придбанні нерухомості. Він повинен захищати інтереси покупця. Не забудьте про оподаткування. Купуючи нерухомість в Швейцарії, нерезидент має зобов'язання по сплаті податку на нерухомість. Це також є частиною угоди. Покупець не робить реєстрацію угоди в земельному кадастрі до тих пір, поки податкові органи не підтвердять сплату усіх податків. Для того, щоб перевірити інформацію продавця і бути спокійним при купівлі нерухомості, краще звернутися по допомогу до юридичного радника.
Скільки це займає часу?
- Придбання нерухомості може тривати від 3 до 12 тижнів.
Що ви думаєте про інвестування в швейцарську нерухомість? Наскільки це перспективно і чи можна на цьому запрацювати або хоч би не втратити?
- Інвестиції в нерухомість Швейцарії - це прибутковий і стабільний бізнес. Хоча багато експертів вважають його нудним, але стабільним.
Прибутковість на рівні 6,9 - 9 % цілком можлива. Звичайно ж, велику роль грає регіон і його популярність. Фінансовим центром є регіон Цюріха, який притягає велику частину інвесторів. Це призводить до того, що валовий дохід в цій місцевості, як правило, на 1,6 - 2 % нижче, ніж в інших регіонах Швейцарії.
Які юридичні риски ви можете відмітити для процедури купівлі нерухомості в Швейцарії?
- Покупець повинен перевірити дієздатність і правоздатність пропонованого власника нерухомості. Також в цьому випадку перевіряється і продавець, що бере участь у продажу. Не перевіривши цих тонкощів, ви ризикуєте тим, що договір купівлі-продажу може бути оспорений і визнаний недійсним. Відмічу, що дієздатність настає з повноліття при здоровому мисленні, т. е. з 18 років. Крім того, продавець повинен мати при собі підтвердження виписки із земельного кадастру або ж виписку з комерційного, торгового реєстру, доручення на продаж залежно від того, хто продає об'єкт. Продавець повинен пред'явити оплату усіх рахунків.
Які ви можете дати ради потенційним покупцям, щоб не потрапити в пастку шахраїв? На які юридичні аспекти треба звертати увагу?
- Договір купівлі-продажу, тимчасові угоди, договори про право купівлі і зворотної купівлі, предметом яких є нерухомість, мають бути завірені нотаріусом. Невиконання цієї вимоги спричиняє за собою визнання відповідного договору недійсним. Законодавець розрізняє договір, що створює зобов'язання, і фактичну передачу права власності.
У Швейцарії діє неспростовна презумпція правильності відомостей, що містяться в земельному кадастрі. Після укладення договору купівлі-продажу покупець не відразу стає власником. Право власності переходить до покупця тільки після того, як в земельному кадастрі зроблений відповідний запис. Усі права і обов'язки, а також вигода і ризик, пов'язані з придбанням нерухомості, передаються покупцеві одночасно з внесенням запису в земельний кадастр. Це стосується і укладення окремого договору на будівельні роботи.
|
Вернер Михель |
На підставі права власності нерухомості в Швейцарії можна отримати громадянство (посвідка на проживання)?
- Згідно із статтею 26 (1) швейцарській Федеральній конституції право власності гарантується і регулюється Цивільним кодексом. Розрізняють повне право власності і обмежене право власності (сервітут, узуфрукт, запорука і іпотека). Отримати посвідку на проживання в Швейцарії не зовсім легкий процес. Законодавець передбачає можливість видачі дозволу на перебування в цій країні. В основному це великі інвестори. При купівлі нерухомості і придбанні права власності громадянин України або Росії все одно не має права на отримання посвідки на проживання, оскільки ці два процеси не пов'язано між собою. Власник має повне право на отримання туристичної візи з терміном не більше шести місяців, а також на здачу свого майна в оренду.
За наявності капіталу у розмірі декількох мільйонів швейцарських франків можна отримати посвідку на проживання на підставі податкової угоди. Його називають акордним, або єдиним, податком. Швейцарія має 26 кантон, тому рішення на підставі податкової угоди надавати посвідку на проживання без права на роботу на усю сім'ю, включаючи неповнолітніх дітей, приймається індивідуально на кантональному рівні.
Самим кращим і полегшеним способом отримання посвідки на проживання в Швейцарії являється відкриття компанії або купівля готового бізнесу.
Які тенденції розвитку практики нерухомості на ринке юруслуг Швейцарії?
- Фінансова криза не торкнулася швейцарського ринку. Стабільність нерухомості ринку Швейцарії не знижується. Як я вже відмічала, закон Лекс Коллер (Lex Koller) обмежує купівлю нерухомості нерезидентам. І, як правило, іноземні особи можуть придбавати нерухомість в регіонах, в яких є квоти дозволу на купівлю.
Відмітимо, що член ради директорів Національного банку Швейцарії Жан-Пьер Дантин у своїй заяві від 05.09.2012 р. попереджає про зростаючий ризик дефолтів на ринку іпотечних кредитів і істотної корекції цін на ринку житла, що може привести до фінансової нестабільності в довгостроковій перспективі. Не виключено, що Женева і Цюріх втратять інтерес інвесторів.
Швейцарські юристи часто супроводжують купівлю нерухомості в цій країні громадянами країн СНД, зокрема України?
- Жителі України, як і Росії, завжди виявляли цікавість до придбання нерухомості в Швейцарії. Швейцарські юристи охоче ведуть супровід купівлі нерухомості і підготовку необхідної для цього документації. Придбавають нерухомість за різними мотивами. Наприклад, батьки купують нерухомість з урахуванням того, що діти хочуть отримати освіту саме в Швейцарії. Також росте попит на фінансові вкладення в комерційну нерухомість.
Бесіду вела Кристина Венгриняк, випускаючий редактор сайту ЮРЛИГА
Довідка: детальну інформацію про юридичну компанію Michel Advokaturbьro Ви можете отримати на її офіційному сайтіза електронною адресою: info@michel-rechtsanwalt.com, а також в Skype: advokaturbuero.michel.
