Существует мнение, что заграницей недвижимость можно купить дешевле, чем в Украине. Как вы считаете, это правдивые заявления?
- Политическая и экономическая стабильность играет немалую роль для привлечения иностранных инвесторов в приобретении недвижимости в Швейцарии. Достаточно высокие цены на недвижимость в Женеве, Цюрихе, Цуге и Базеле. 35 % местного населения, т. е. швейцарцы, снимают жилье. Аналитики утверждают, что причиной этого являются высокие цены на покупку жилья, а также нехватка земли.
Швейцарская Конфедерация расположена в самом сердце Европы и занимает площадь всего лишь 41 284 км. В этой стране для постройки жилья, предприятия, бизнеса необходимо кантональное разрешение. В этом принимают участие жители определенного кантона. Земельные ресурсы в Швейцарии ограничены. А это означает, что не вся земля используется под строительство. Данная ситуация является основным фактором устойчивости спроса на недвижимость в Швейцарии. Поэтому жилье в этой стране не может быть дешевым.
Учитывая практику Michel Advokaturbьro,насколько тяжело, например, гражданину Украины или России купить недвижимость в Швейцарии? Существует ли ограничения по субъектам относительно покупки недвижимости в этой стране?
- Швейцарская Конфедерация является самой закрытой страной для иммигрантов. Получить вид на жительство в Швейцарии через покупку недвижимости нерезидентам страны непросто.
Закон Лекс Коллер Lex Koller «Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 uber den Erwerb von Grundstucken durch Personen im Ausland» (BewG, SR 211.412.41) гласит об ограничении приобретения земельных участков нерезидентами, т. е. лицами, являющимися гражданами европейских и других стран. Нерезиденты имеют право приобретать недвижимость только для отдыха. Кроме того, закон запрещает гражданам Швейцарии покупать недвижимость от своего имени для иностранца и за его деньги. Данная сделка является недействительной и расторгается.
В апреле 2005 года были внесены поправки в закон. Законодатель затронул покупку котируемых на фондовой бирже акций швейцарских инвестиционных компаний, работающих с недвижимостью. На сегодня тип такой сделки не требует специального разрешения.
Не требует специального разрешения и приобретение частного дома либо квартиры, которые используются в качестве основного места проживания. Это относится только к жителям ЕС. Что касается гражданина-нерезидента, т. е. лица третьей страны, здесь возможен даже такой вариант: если у него имеются родственники, проживающие в Швейцарии, то он сможет осуществить покупку дополнительного жилья. Отметим, что иностранному гражданину необходимо получить разрешение на покупку дополнительного жилья. Такие разрешения выдаются в определенных кантонах.
Какая процедура покупки недвижимости в Швейцарии?
- При покупке недвижимости требуется разрешение на приобретение дома. После того как покупатель получает это разрешение, он обретает статус, близкий по принципу к статусу собственника. Приведу примеры такого статуса: узуфрукт, долгосрочная аренда, право покупки и преимущественное право покупки, необычные финансовые условия, при которых местного собственника недвижимости ставят в зависимость от иностранного кредитора, экономическое бенефициарное владение.
Нотариус играет немалую роль при приобретении недвижимости. Он должен защищать интересы покупателя. Не забудьте о налогообложении. Покупая недвижимость в Швейцарии, нерезидент имеет обязательства по уплате налога на недвижимость. Это также является частью сделки. Покупатель не производит регистрацию сделки в земельном кадастре до тех пор, пока налоговые органы не подтвердят уплату всех налогов. Для того чтобы проверить информацию продавца и быть спокойным при покупке недвижимости, лучше обратиться за помощью к юридическому советнику.
Сколько это занимает времени?
- Приобретение недвижимости может длиться от 3 до 12 недель.
Что вы думаете об инвестировании в швейцарскую недвижимость? Насколько это перспективно и можно ли на этом заработать или хотя бы не потерять?
- Инвестиции в недвижимость Швейцарии - это доходный и стабильный бизнес. Хотя многие эксперты считают его скучным, но стабильным.
Доходность на уровне 6,9 - 9 % вполне возможна. Конечно же, большую роль играет регион и его известность. Финансовым центром является регион Цюриха, который привлекает большую часть инвесторов. Это приводит к тому, что валовый доход в данной местности, как правило, на 1,6 - 2 % ниже, чем в других регионах Швейцарии.
Какие юридические риски вы можете отметить для процедуры покупки недвижимости в Швейцарии?
- Покупатель должен проверить дееспособность и правоспособность предлагаемого владельца недвижимости. Также в этом случае проверяется и продавец, участвующий в продаже. Не проверив этих тонкостей, вы рискуете тем, что договор купли-продажи может быть оспорен и признан недействительным. Отмечу, что дееспособность наступает с совершеннолетия при здравом мышлении, т. е. с 18 лет. Кроме того, продавец должен иметь при себе подтверждение выписки из земельного кадастра или же выписку из коммерческого, торгового реестра, доверенность на продажу в зависимости от того, кто продает объект. Продавец должен предъявить оплату всех счетов.
Какие вы можете дать советы потенциальным покупателям, чтобы не попасть в ловушку мошенников? На какие юридические аспекты нужно обращать внимание?
- Договор купли-продажи, временные соглашения, договоры о праве покупки и обратной покупки, предметом которых является недвижимость, должны быть заверены нотариусом. Невыполнение данного требования влечет за собой признание соответствующего договора недействительным. Законодатель различает договор, создающий обязательство, и фактическую передачу права собственности.
В Швейцарии действует неопровержимая презумпция правильности сведений, содержащихся в земельном кадастре. После заключения договора купли-продажи покупатель не сразу становится собственником. Право собственности переходит к покупателю только после того, как в земельном кадастре сделана соответствующая запись. Все права и обязанности, а также выгода и риск, связанные с приобретением недвижимости, передаются покупателю одновременно с внесением записи в земельный кадастр. Это касается и заключения отдельного договора на строительные работы.
|
Вернер Михель |
На основании права собственности недвижимости в Швейцарии можно получить гражданство (вид на жительство)?
- Согласно статье 26 (1) швейцарской Федеральной конституции право собственности гарантируется и регулируется Гражданским кодексом. Различают полное право собственности и ограниченное право собственности (сервитут, узуфрукт, залог и ипотека). Получить вид на жительство в Швейцарии не совсем легкий процесс. Законодатель предусматривает возможность выдачи разрешения на пребывание в этой стране. В основном это крупные инвесторы. При покупке недвижимости и приобретении права собственности гражданин Украины или России все равно не имеет права на получение вида на жительство, так как эти два процесса не связаны между собой. Владелец имеет полное право на получение туристической визы со сроком не более шести месяцев, а также на сдачу своего имущества в аренду.
При наличии капитала в размере нескольких миллионов швейцарских франков можно получить вид на жительство на основании налогового соглашения. Его называют аккордным, или единым, налогом. Швейцария имеет 26 кантонов, поэтому решение на основании налогового соглашения предоставлять вид на жительство без права на работу на всю семью, включая несовершеннолетних детей, принимается индивидуально на кантональном уровне.
Самым лучшим и облегченным способом получения вида на жительство в Швейцарии является открытие компании или покупка готового бизнеса.
Какие тенденции развития практики недвижимости на ринке юруслуг Швейцарии?
- Финансовый кризис не затронул швейцарский рынок. Стабильность недвижимости рынка Швейцарии не понижается. Как я уже отмечала, закон Лекс Коллер (Lex Koller) ограничивает покупку недвижимости нерезидентам. И, как правило, иностранные лица могут приобретать недвижимость в регионах, в которых имеются квоты разрешения на покупку.
Отметим, что член совета директоров Национального банка Швейцарии Жан-Пьер Дантин в своем заявлении от 05.09.2012 г. предупреждает о возрастающем риске дефолтов на рынке ипотечных кредитов и существенной коррекции цен на рынке жилья, что может привести к финансовой нестабильности в долгосрочной перспективе. Не исключено, что Женева и Цюрих потеряют интерес инвесторов.
Швейцарские юристы часто сопровождают покупку недвижимости в этой стране гражданами стран СНГ, в частности Украины?
- Жители Украины, как и России, всегда проявляли интерес к приобретению недвижимости в Швейцарии. Швейцарские юристы охотно ведут сопровождение покупки недвижимости и подготовку необходимой для этого документации. Приобретают недвижимость по различным мотивам. Например, родители покупают недвижимость с учетом, что дети хотят получить образование именно в Швейцарии. Также растет спрос на финансовые вложения в коммерческую недвижимость.
Беседу вела Кристина Венгриняк, выпускающий редактор сайта ЮРЛИГА
Справка: детальную информацию о юридической компании Michel Advokaturbьro Вы можете получить на ее официальном сайте, по электронному адресу: info@michel-rechtsanwalt.com, а также в Skype: advokaturbuero.michel.
