Які основні зміни сталися в законодавстві, що впливають на угоди з нерухомістю, в 2014 році?
- Дійсно, рік, що минає, ознаменувався численними змінами. До найбільш резонансним можна віднести Закон № 1304 - VII "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого в якості забезпечення кредитів в іноземній валюті", який вводить заборону на стягнення банками квартир, що знаходяться в запоруці, за борги по валютних кредитах.
Не менш резонансний - Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно визначення кінцевих выгодоприобретателей юридичних осіб і публічних діячів", яким відкритий вільний доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Також внесені зміни в процедуру реєстрації власності на об'єкти, побудовані до 1992 року. Спрощений порядок перекладу садових і дачних будинків в житлові - тепер жителі України зможуть реєструвати як місце проживання житло, в якому вони проживає постійно або тимчасово.
Крім того, в 2014-му зменшена кількість пільг і збільшений розмір податку на нерухомість, збільшений розмір орендної плати за державні і комунальні з/х землі, скасована обов'язкова оцінка спеціальними оцінювачами нерухомості…
Ви згадали вільний доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно… Є прибічником або супротивником відкритого Реєстру?
- Взагалі-то вже зараз існуюча процедура ведення Реєстру речових прав і отримання інформації з нього дозволяє реально зацікавленим в отриманні інформації особам отримати таку інформацію в необхідному об'ємі, у тому числі і передбаченому новим Законом № 1701 - VIIчерез нотаріусів і органи реєстрації. Нововведення ж не допомагають професіоналам, а по суті дозволяють отримати інформацію про власників нерухомості випадковим особам, що називається в "диванному" режимі, і це може привести до збільшення випадків зловживання правами.
На мій погляд, ніяка свобода не може бути абсолютною. Крім того, по суті, текст Закону № 1701 - VII суперечить ухваленому раніше Закону "Про захист персональних даних".
Т. е. як юрист Ви розділяєте побоювання супротивників відкриття інформації відносно можливих зловживань доступом до Реєстру і бачите риски для ринку нерухомості?
- Я упевнений, що у разі реалізації закладеного в Законі принципу вільного і анонімного доступу це приведе до численних зловживань з боку шахраїв, а частково - з боку псевдогромадських організацій і шантажистів. Ми кидаємося з крайності в крайність. Раніше отримати інформацію про собственникке нерухомість не міг навіть адвокат на підставі запиту у рамках своєї діяльності. Тепер усе можна отримати взагалі без запиту. Я вважаю, що по-перше має бути ідентифікація осіб, що поводяться із запитами, по-друге, якесь обмеження по кількості запитів.
Чи існує успішний досвід функціонування відкритих реєстрів в інших країнах?
- Треба відрізняти доступ до просторових даних від доступу до текстових документів і персональної інформації про власника. Перший доступ у більшості країн анонімний і вільний, тобто надається без паролів або логінів. Другий же вид доступу, як правило, ідентифікується і мотивується.
Відкритішим є доступ в країнах загального права (США і Великобританія). В той же час і він не дозволяє анонімного отримання інформації.
На практикуміякий Ви проводитимете 5 грудня з ЛIГА:ЗАКОН, передбачений аналіз норм урядових змін до Податкового кодексу (регістр. проект 5079). Які зміни передбачені і на кого вплинуть в першу чергу?
- Головне на що, можна звернути увагу, це - введення контролю за прибутками і витратами громадян. Податківці отримують право зробити податкову перевірку будь-якого громадянина, якщо він або придбав актив або він вже є у власності громадянина, а він не може обгрунтувати з яких джерел цей актив придбаний. Паралельно вводиться так звана амністія для громадян України, якщо вони добровільно впродовж 6 місяців з моменту набуття чинності Закону про внесення змін до Податкового кодексу України (проект № 5079) заявлять про усі свої активи в т.ч. і нерухомих. Подібне розкриття інформації дозволить державі виявити "цільові" групи для пошуку податкових порушень і одночасного арешту активів.
Якщо пов'язати цей законопроект із вже ухваленим Законом про вільний доступ, то складається чітка картинка. Держава просить громадян повідомити, що у кого є. Розуміється велика частина громадян цього не зробить. Після цього розсилаються запити про джерела засобів для придбання квартир і будинків, і потім просто нараховуються податки на вартість активів.
З якими проблемами зараз стикаються власники нерухомості в Криму і зоні АТО? Які рекомендації даєте, в т.ч. учасникам ринку?
- Кримські клієнти стикаються з фактичною неможливістю здійснювати угоди в умовах непрацюючого російського реєстру і частково обмеженого реєстру українського. Фактично, зацікавлені в належному захисті своїх інтересів особи вимушені здійснювати дублювання угод за російським і українським законодавством, що призводить до збільшення витрат.
В той же час головною проблемою осіб із зони АТО є взагалі практично повне блокування діяльності, пов'язаної з об'єктами нерухомості, необхідність перекладу більшості операцій на території за межами АТО. Але тут інша проблема - доступ до документів, що встановлюють право, в місцевих БТИ, який часто відсутній.
Як в цілому оцінюєте ситуацію на ринку нерухомості? Які тенденції?
- Ріст долара посилив стан "відкладеного попиту". У жовтні-листопаді різко збільшилася кількість угод в первинну нерухомість з метою порятунку реальної вартості грошей. У разі нормалізації політичної ситуації в країні, ріст операцій з нерухомістю більш ніж вірогідний.
Ваш прогноз законодавчих змін на 2015 рік?
- Дуже багато що залежить від об'єму податкових реформ, які обговорюватиме нова коаліція. Не виключено, що новий склад Верховної Ради не піде на запропоновані "непопулярні" реформи.
Як вважаєте, повноваження нотаріусів по реєстрації речових прав відмінять?
- Фактично такі зміни приведуть до повної зупинки операцій з нерухомістю. Думаю, що практично такі зміни маловірогідні.
5 грудня в Києві відбудеться практикум "Угоди з нерухомістю і етапи їх реалізації : акцент на об'єкт і зміни в законодавстві" в ході якого аналізуватимуться зміни в законодавстві в 2014 році і їх вплив на операцій з нерухомістю, а також угоди в "особливих" регіонах (Крим, Зона АТО) і з "особливими" об'єктами.
