Какие основные изменения произошли в законодательстве, влияющие на сделки с недвижимостью, в 2014 году?
- Действительно, уходящий год ознаменовался многочисленными изменениями. К наиболее резонансным можно отнести Закон № 1304-VII «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», который вводит запрет на взыскание банками квартир, находящихся в залоге, за долги по валютным кредитам.
Не менее резонансный - Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгодоприобретателей юридических лиц и публичных деятелей», которым открыт свободный доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество.
Также внесены изменения в процедуру регистрации собственности на объекты, построенные до 1992 года. Упрощён порядок перевода садовых и дачных домов в жилые - теперь жители Украины смогут регистрировать как место жительства жилье, в котором они проживает постоянно или временно.
Кроме того, в 2014-м уменьшено количество льгот и увеличен размер налога на недвижимость, увеличен размер арендной платы за государственные и коммунальные с/х земли, отменена обязательная оценка специальными оценщиками недвижимости…
Вы упомянули свободный доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество… Являетесь сторонником или противником открытого Реестра?
- Вообще-то уже сейчас существующая процедура ведения Реестра вещных прав и получения информации из него позволяет реально заинтересованным в получении информации лицам получить такую информацию в необходимом объёме, в том числе и предусмотренном новым Законом № 1701-VII, через нотариусов и органы регистрации. Нововведения же не помогают профессионалам, а по сути позволяют получить информацию о собственниках недвижимости случайным лицам, что называется в «диванном» режиме, и это может привести к увеличению случаев злоупотребления правами.
На мой взгляд, никакая свобода не может быть абсолютной. Кроме того, по сути, текст Закона № 1701-VII противоречит принятому ранее Закону «О защите персональных данных».
Т.е. как юрист Вы разделяете опасения противников открытия информации относительно возможных злоупотреблений доступом к Реестру и видите риски для рынка недвижимости?
- Я уверен, что в случае реализации заложенного в Законе принципа свободного и анонимного доступа это приведет к многочисленным злоупотреблениям со стороны мошенников, а отчасти - со стороны псевдообщественных организаций и шантажистов. Мы бросаемся из крайности в крайность. Раньше получить информацию о собственникке недвижимости не мог даже адвокат на основании запроса в рамках своей деятельности. Теперь все можно получить вообще без запроса. Я считаю, что во-первых должна быть идентификация лиц, обращающихся с запросами, во-вторых, какое-то ограничение по количеству запросов.
Существует ли успешный опыт функционирования открытых реестров в других странах?
- Нужно отличать доступ к пространственным данным от доступа к текстовым документам и персональной информации о собственнике. Первый доступ в большинстве стран анонимен и свободен, т.е. предоставляется без паролей или логинов. Второй же вид доступа, как правило, идентифицируется и мотивируется.
Более открытым является доступ в странах общего права (США и Великобритания). В то же время и он не позволяет анонимного получения информации.
На практикуме, который Вы будете проводить 5 декабря с ЛIГА:ЗАКОН, предусмотрен анализ норм правительственных изменений в Налоговый кодекс (регистр. проект 5079). Какие изменения предусмотрены и на кого повлияют в первую очередь?
- Главное на что, можно обратить внимание, это - введение контроля за доходами и расходами граждан. Налоговики получают право сделать налоговую проверку любого гражданина, если он или приобрел актив или он уже есть в собственности гражданина, а он не может обосновать из каких источников этот актив приобретен. Параллельно вводится так называемая амнистия для граждан Украины, если они добровольно в течение 6 месяцев с момента вступления в силу Закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины (проект № 5079) заявят о всех своих активах в т.ч. и недвижимых. Подобное раскрытие информации позволит государству выявить «целевые» группы для поиска налоговых нарушений и одновременного ареста активов.
Если увязать этот законопроект с уже принятым Законом о свободном доступе, то складывается четкая картинка. Государство просит граждан сообщить, что у кого есть. Разумеется большая часть граждан этого не сделает. После этого рассылаются запросы об источниках средств для приобретения квартир и домов, и затем просто начисляются налоги на стоимость активов.
С какими проблемами сейчас сталкиваются собственники недвижимости в Крыму и зоне АТО? Какие рекомендации даете, в т.ч. участникам рынка?
- Крымские клиенты сталкиваются с фактической невозможностью осуществлять сделки в условиях неработающего российского реестра и частично ограниченного реестра украинского. Фактически, заинтересованные в надлежащей защите своих интересов лица вынуждены осуществлять дублирование сделок по российскому и украинскому законодательству, что приводит к увеличению затрат.
В то же время главной проблемой лиц из зоны АТО является вообще практически полное блокирование деятельности, связанной с объектами недвижимости, необходимость перевода большинства операций на территории за пределами АТО. Но здесь другая проблема - доступ к правоустанавливающим документам в местных БТИ, который часто отсутствует.
Как в целом оцениваете ситуацию на рынке недвижимости? Каковы тенденции?
- Рост доллара усилил состояние «отложенного спроса». В октябре-ноябре резко увеличилось количество сделок в первичную недвижимость с целью спасения реальной стоимости денег. В случае нормализации политической ситуации в стране, рост операций с недвижимостью более чем вероятен.
Ваш прогноз законодательных изменений на 2015 год?
- Очень многое зависит от объема налоговых реформ, которые будет обсуждать новая коалиция. Не исключено, что новый состав Верховной Рады не пойдет на предложенные «непопулярные» реформы.
Как считаете, полномочия нотариусов по регистрации вещных прав отменят?
- Фактически такие изменения приведут к полной остановке операций с недвижимостью. Думаю, что практически такие изменения маловероятны.
5 декабря в Киеве состоится практикум «Сделки с недвижимостью и этапы их реализации: акцент на объект и изменения в законодательстве», в ходе которого будут анализироваться изменения в законодательстве в 2014 году и их влияние на операций с недвижимостью, а также сделки в «особых» регионах (Крым, Зона АТО) и с «особыми» объектами.
