Звернення стягнення на нерухоме майно боржника

Для розуміння питання звернення стягнення на нерухоме майно боржника необхідно окреслити загальні норми закону, що регулюють ці питання. Так, згідно статті 30 Закону України "Про виконавче провадження" (Закон) якщо боржник у встановлений державним виконавцем рядків добровільно не виконав рішення, державний виконавець невідкладно розпочинає його примусове виконання, одним із заходів якого є звернення стягнення на майно боржника.

Згідно ст. 50 Закону стягнення за виконавчими документами в деру чергу звертається на кошти боржника в гривнях та іноземній валюті, інші цінності, в тому числі кошти на рахунках та вкладах боржника в установах банків та інших кредитних організаціях, на рахунки в цінних паперах у депозитаріях цінних паперів. У разі відсутності у боржника коштів та цінностей, достатніх для задоволення вимог стягувача, стягнення звертається також на належне боржникові інше майно, за винятком майна, на яку згідно із законом не може бути накладене стягнення.

Згідно ст. 62 Закону України "Про виконавче провадження" звернення стягнення на будинок, квартиру, інше приміщення, земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому спочатку провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові.

Такими земельними ділянками є земельні ділянки, на які видані державні акти на право власності і межі яких установлені в натурі.

У останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з шахраюємо будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові.

Виявлення такого майна проводитися державним виконавцем шляхом відповідних запитів у Бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Перешкоди у зверненні стягнення на майно

Розглянемо наступні проблемні питання, що пов' язані із зверненням стягнення на нерухоме майно. Арешт майна, яку виявлено за інформаціэю від БТІ, не досить коректно проводити на підставі ухвали державного виконавця, яка базується лише на інформації, наданій БТІ. Це пов'язано з тим, що арештований об' єкт може не відповідати тим характеристикам (інформації)що надані БТІ, у зв'язку із перебудуванням, переобладнанням та ін.

Якщо усе ж таки проводити арешт такого майна лише по відомостям, отриманим від БТІ, то ризикуємо арештувати ті майно, яку не відповідає дійсному стану/вигляду/типу такого майна.

У цьому випадку доцільно проводити опис майна на місці.

Деякою проблемою при зверненні стягнення на майно для державного виконавця є ті, що таке нерухоме майно неможливо перемістити у просторі чи передати на зберігання, що в подальшому може утруднити процедуру звернення стягнення на це майно, тим більше якщо це єдина квартира боржника, в якій проживає сім 'я боржника із, наприклад, малолітніми дітьми чи інвалідами, оскільки законодавство в даному випадку певною мірою захищає права та інтереси малолітніх дітей чи інвалідів.

Суттєвою перешкодою у зверненні стягнення на нерухоме майно є також ті ситуації, коли боржнику належить лише частина такого майна. У цьому випадку майже єдиним способом вирішення такого питання є викуп співвласниками частки майна боржника та звернення стягнення на отримані кошти боржника від такого викупу.

Якщо розглядати ситуацію, коли фактично нерухоме майно у боржника є, але при цьому воно не зареєстровано належним чином (наприклад, самовільне будівництво), то в такому випадку його неможливо підготувати до реалізації як нерухоме майно. Проте на таке майно усе ж можливо звернути стягнення двома способами:

- шляхом звернення стягнення як на рухоме майно (наприклад, будматеріали чи інше, в залежності від виду такого майна);

- шляхом звернення стягнення як на нерухоме майно, але при цьому необхідно провести виготовлення правовстановлюючих документів. Це здійснюється у встановленому порядку за рахунок коштів стягувача. У разі якщо стягувач у двадцятиденний рядків з дня одержання відповідного повідомлення державного виконавця не оплачує витрати, пов' язані з підготовкою правовстановлюючих документів, арешт з нього знімається.

Удосконалення відсутнє

Договір у поміч

Черговою проблемою є Закон України "Про введення мораторію на примусову реалізацію майна" від 29 листопада 2001 року № 2864 - III (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, № 10, ст. 77), згідно з яким в Україні встановлено мораторій на застосування примусової реалізації майна державних підприємств та господарських товариств, частка держави у статутних фондах яких становить 25 відсотків і більше.

Дія мораторію визначена з дня опублікування Закону "Про введення мораторію на примусову реалізацію майна" і до вдосконалення визначеного законодавством України механізму примусової реалізації майна. При цьому слід зазначити, що вдосконалення як таке відсутнє. При зверненні стягнення на іпотечне майно варто керуватися безпосередньо умовами конкретного договору, але суттєвою проблемою є невірна судова практика щодо дотримання встановленого частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" терміну для надання можливості боржнику/іпотекодавцю усунути допущені порушення. Закон "Про іпотеку" встановлює, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умів іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушень в не менш ніж тридцятиденний рядків та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого рядок вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Судова практика

Аналізуючи судову практику, слід відзначити, що трапляються випадки, коли справа розглядалася тривалий годину, а після цього суд відмовляв у позові з тихий підстав, що позивач до звернення з позовом не витримав тридцятиденний термін. Ця позиція судів є необгрунтованою, оскільки тридцятиденний термін визначено Законом "Про іпотеку" для надання можливості боржнику виконати забезпечене іпотекою зобов'язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки. У свою чергу, прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в межах позасудового врегулювання є завершальним етапом звернення стягнення.

Подання до суду покличу є тільки качаном процедури стягнення, і після подачі покличу боржник та/або іпотекодавець мають можливість виконати забезпечені іпотекою зобов'язання.

Отже, якщо з годині направлення вимоги іпотекодержателя і до моменту останнього засідання у справі перед прийняттям рішення суду пройшло більше тридцяти днів, суд не має права відмовляти у задоволенні покличу на підставі недотримання передбаченого рядок.

Листом від 07.10.2010 "Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають із кредитних правовідносин" Верховний Суд України звернув увагу ще на одну проблему, яка виникає під година звернення стягнення на іпотечне майно і пов'язана з недостатньою врегульваністю у договорі порядку звернення стягнення. Суд вказав на ті, що у випадку відсутності у договорі всіх умів переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодежателя, при наявності лише застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у такому порядку, немає підстав для перереєстрації права власності на предмет іпотеки.

Необхідно також відзначити, що у певних випадках суди I та II інстанції при вирішенні спорів про звернення стягнення на іпотечне майно не визначають у рішенні способу звернення стягнення на іпотечне майно, початкову ціну для продаж та обов' язкові умови, визначені у частині 1 статті 39 "Про іпотеку". Цю проблему породжує сам позивач, оскільки не у повному обсязі формулює позовні вимоги у позовній заяві.

У таких випадках, як наслідок, при касаційному перегляді такі рішення скасовуються, а справа направляється на новий розгляд. Показовими у цій ситуації є ухвали ВГСУ від 16.11.2011 р. у справі № 1/257, від 23.08.2011 р. у справі № 34/393від 27.10.2011 р. у справі № 34/557, від 14.10.2011 р. у справі № 9/156-10.

ВИСНОВОК:

Підводячи підсумок, необхідно зазначити, що це далеко не вичерпний перелік каменів спотикання під година здійснення такої складної процедури, як звернення стягнення на нерухоме майно. Деякою мірою проблеми пов' язані із неналежною професійною підготовкою осіб, які проводять ці процеси, деякою мірою у зв'язку із недосконалим законодавством, а іноді і взагалі з ігноруванням зі сторони законодавців необхідності вдосконалення цих правовідносин. Тому особам, які виступають заінтересованими у зверненні стягнення, необхідно починати планування та моделювання процесу стягнення ще до качану його проведення.

Костянтин Глоба

адвокат

керуючий практики антимонопольного та антиконкурентного законодавства

головний юрисконсульт ТОВ "ЮА "Шевчук та партнери"

________________________________________________________________

"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання видання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам.