Качан нового року відзначився поруч законодавчих новішав у сфері нерухомості, які торкнулися практично шкірного громадянина нашої країни. Вже ні для кого не стані новиною Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"що дебютував у 2013 році та приніс нам серію як позитивних, так і негативних змін.
Перш за усе, повноваження з державної реєстрації прав на нерухоме майно перейшли від комунальних підприємств БТІ до Державної реєстраційної служби України та органів нотаріату, що докорінно змінило підхід до самої процедури реєстрації прав власності на нерухоме майно та здійснення правочинів з об' єктами нерухомості.
Так, на підставі Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" створено новий реєстр - Державний реєстр речових прав на нерухоме майнощо наразі ставши єдиною інформаційною базою, яка містить відомості про права на нерухоме майно та їх обтяження. Данії Реєстр замінив та поєднав Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об' єктів нерухомого майна та Реєстр прав власності на нерухоме майно, який раніше перебував у віданні БТІ.
Відразу ж постає питання чи потрібно проводити "перереєстрацію" прав, зареєстрованих до 2013 року, в новому Реєстрі?
Законодавчо не закріплено обов'язку для всіх власників нерухомого майна, зареєстрованого до 2013 року, здійснити реєстрацію прав власності в новому Реєстрі. Необхідність у "перереєстрації" речових прав виникає лише у випадку відчуження об' єкта нерухомості. У цьому разі таку реєстрацію проводити сам нотаріус, який оформлює правочин.
Власники нерухомості, які бажають добровільно здійснити "перереєстрацію" свого права власності за новими стандартами, мають право звернутися до регіонального відділу Реєстраційної служби України за місцезнаходженням майна з наступним пакетом документів :
- заява встановленої форми;
- копія документу, що посвідчує особу заявника та ідентифікаційного коду;
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (120 грн.);
- правовстановлюючий документ.
Зауваження: інформація та реєстраційні дані об' єктів нерухомості, що знаходяться в місті Києві та реєстрація права власності за якими була здійснювалась починаючи з червня 2010 року, автоматичний переноситися до Реєстру речових прав. "Перереєстрація" права власності на такі об' єкти не здійснюється.
Кардинальних змін зазнав і порядок відчуження об' єктів нерухомого майна. На сьогоднішній день всі нотаріуси України, як державні, так і приватні, наділені повноваженнями державного реєстратора прав та мають доступ до Державного реєстру речових прав, а отже, дані реформації суттєво вплинули не лише на порядок укладення правочинів, а й на реєстрацію прав за новим власником.
Насамперед зменшено перелік документів, які необхідно податі нотаріусу для оформлення договору. Відтепер при відчуженні нерухомого майна власник повинний надати нотаріусу, окрім правовстановлюючого документу та документу, що посвідчує особу громадянина, лише Висновок експерта про оцінку нерухомого майна (Експертна оцінка), а в разі відчуження житлової нерухомості і Довідку форми № 3.
Таким чином, відпала необхідність у проведенні довготривалої процедури поточної інвентаризації об' єктів нерухомості та отримання витягу з Реєстру прав власності.
Зазначені спрощення передбачаються, зокрема, Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об' єктів нерухомого майнаде вказано, що проведення технічної інвентаризації у випадку переходу права власності на об' єкт нерухомого майна не є обов'язковим та проводитися за домовленістю сторін договору.
Що стосується витягу з Реєстру прав власності, то функції з його оформлення покладаються на нотаріуса безпосередньо під година здійснення правочину.
Які ж крокі в процесі вчинення відчуження майна та зміни власника здійснює нотаріус?
Для качану нотаріус відкриває облікову картку нерухомого майна, здійснюючи його повторну реєстрацію за діючим власником (якщо майно було набуте та зареєстроване до 2013 року). Маючи доступ до Реєстру речових прав, нотаріус оформлює не лише витяги з Реєстру заборон відчуження майна, податкових заставши та Реєстру іпотек, а й витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно для вчинення правочину.
Після оформлення договору нотаріус самостійно здійснює його реєстрацію в Єдиному реєстрі за новим власником, а отже, набувачу прав немає необхідності звертатися до Державної реєстраційної служби за реєстрацією правовстановлюючого документу. Всі необхідні для цього дії здійснює сам нотаріус, який оформлює правочин, а процедура оформлення прав на нерухомість за новим власником займає всього декілька годин (до 2013 року реєстрація прав власності у БТІ проводилася в термін від 3 до 14 робочих днів).
Посприяє нотаріус і у випадку державної реєстрації права власності на нерухоме майно, отримане у спадок.
Оскільки оформлення спадщини проводити нотаріус, що відкриває спадкову справу, то і свідоцтво про право на спадщину видає саме він. Виконуючи функції Державного реєстратора, нотаріус при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно самостійно здійснює його реєстрацію в Реєстрі речових прав, таким чином, позбавляючи спадкоємців необхідності додатково звертатись до Укрдержреєстру за реєстрацією правовстановлюючого документу.
Свідоцтво про право власності на нерухоме майно видається як завершальний етап після введення в експлуатацію новозбудованих або реконструйованих об' єктів нерухомого майна. |
Що ж стосується Реєстраційної служби України, то вона наділена ширшим кілком повноважень у сфері реєстрації речових прав та їх обтяжень, ніж органи нотаріату.
Так, окрім реєстрації права власності відчуженого об' єкта нерухомості за новим власником та оформлення витягу з Реєстру речових прав, Державна реєстраційна служба здійснює видачу Свідоцтва про право власності на нерухоме майно з проведенням його реєстрації в Єдиному реєстрі.
Зареєстроване Свідоцтво про право власності на нерухоме майно видається як завершальний етап після введенню в експлуатацію новозбудованих або реконструйованих об' єктів нерухомого майна членам кооперативів, що повністю сплатили пайові внески, правонаступникам ліквідованих чи реорганізованих юридичних осіб та у разі виділу окремого об' єкта з майнового комплексу.
До того ж Державна реєстраційна служба - єдина установа, що здійснює реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі рішень органів влади, зокрема на підставі рішення суду.
Порядок оформлення права власності на земельні ділянки зазнав значних змін. Крім того, з 2013 року створено два паралельні реєстри, в які вносяться дані про земельні ділянки та їх власників чи користувачів. |
Важливих змін зазнав і порядок оформлення права власності на земельні ділянки.
Якщо коротко, то з 2013 року створено два паралельні реєстри, в які вносяться дані про земельні ділянки та їх власників чи користувачів. Новосформована земельна ділянка реєструється спочатку в Державному земельному кадастрі, а саме реєстрація прав власності на таку ділянку проводитися реєстраційною службою в Реєстрі речових прав за місцезнаходженням землі.
Наразі актуально, що заявник має право як самостійно звернутись до Реєстраційної служби за реєстрацією права власності, так і через органи земельних ресурсів, які вносили відомості про земельну ділянку до Державного земельного кадастру.
Окрім реєстрації прав власності та видачі правовстановлюючих документів, Державна реєстраційна служба наділена не менш важливими повноваженнями щодо реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Розмежовують поняття державної реєстрації речових прав та реєстрації обтяжень. Так, обтяженням нерухомого майна може бути податкова застава, арешт чи заборона відчуження нерухомого майна, які накладаються за заявою уповноважених осіб чи установ.
Щодо речових прав на нерухоме майно, то обов' язковій державній реєстрації підлягають, окрім прав власності на нерухоме майно, також право володіння, користування чи забудови земельної ділянки, право господарського відання чи оперативного управління нерухомим майном, іпотека та інші речові права.
Враховуючи значний об' єм персональної інформації, що міститься в Реєстрі, стає нагальним питання, хто ж має право отримувати інформацію з Реєстру речових прав?
Витяг з Державного реєстру правий як і раніше мають право отримувати власник нерухомого майна, спадкоємець, а також особа, що має речове право на чуже нерухоме майно.
Інформаційну довідку з Реєстру можуть отримувати посадові особини органів державної влади, внутрішніх справ, прокуратури, податкової служби у випадках, визначених законодавством.
А від витяг про державну реєстрацію іпотеки, обтяження має право отримати будь-яка особа, що звернеться з письмовим запитому до Реєстраційної служби.
Тетяна Білогурова
керівник, юрист Юридичної фірми "ПРАВОВЕСТ"
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання видання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам
