Мойсей цілих сорок років водив свій народ по пустелі у пошуках Землі обітованої, так що нам доки рано нарікати на труднощі проведення земельної реформи в Україні, адже пройдений тільки екватор біблейського терміну, а деякі зрушення вже є. Одним з доказів прогресу повинне стати набуття чинності з 1 січня 2013 року Закону України "Про Державний земельний кадастр" (далі - Закон) і ряду підзаконних актів, пов'язаних з ним.
Ініціативи про прийняття подібного документу періодично виникали ще з кінця дев'яностих, але з різних причин жоден законопроект так і не покинув свій кокон у вигляді якісного законодавчого акту. Є думка, що Україна просто не була готова організаційно до проведення такої серйозної роботи з інвентаризації земельних ділянок.
У 2006 - 2009 рр. проекти, концептуально схожі на Закон, неодноразово відкидалися. Одним з мотивів називалася недоцільність введення ще однієї реєстраційно-інформаційної системи відомостей про землю разом з Державним реєстром прав на нерухоме майно і їх обтяжили. Тепер же виявилось, що створити єдину земельну базу даних державі доки не під силу, тому з 2013 року можна буде стежити за "командною грою" Державного земельного кадастру (далі - кадастр) і Державного реєстру прав на нерухоме майно і їх обтяжили.
Важкий дебют
Найважливішими цілями ухвалення Закону є уніфікація і відкритість відомостей про землю. Ситуації, коли у однієї ділянки два і більше "законні" власники з різними актами на землю, повинні залишитися у минулому. Крім того, доведеться вирішувати безліч технічних проблем : перехід на нову систему координат; накладки, зміщення меж ділянок і інше. Ймовірно, хтось побачить на кадастровій карті свою земельну ділянку зовсім не там, де він знаходиться фактично.
Згадані вище процеси не зможуть пройти безболісно, оскільки вже звучать заяви про неналежне бюджетне фінансування, яке в сукупності з іншими чинниками може привести або до нетривалого припинення державної реєстрації земельних ділянок, або ж до чергового відстрочення введення нової процедури реєстрації (наприклад, до другого кварталу 2013 року).
Звичайно, це усього лише песимістичний прогноз розвитку подій. Як би не склалися обставини, в деякій мірі нерозбериха триватиме аж до 2020 року, коли очікується стовідсоткове наповнення кадастру.
Перетворення
Іноді простіше почати усе з чистого аркуша, чим правити вже написане. З реєстрацією землі в Україні схожа ситуація. Незважаючи на те що при розробці Закону враховувався позитивний досвід Німеччини і Грузії в цій сфері, специфіка місцевих реалій може привести до проблем власників (користувачів) земельних ділянок вже з початку функціонування Державного земельного кадастру.
Згідно з нормами розділу VII "Завершальні і перехідні положення" Закону інформація про ділянки, придбані і зареєстровані до 1 січня 2013 року, повинна потрапляти в кадастр таким чином:
§ Земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від привласнення їм кадастрового номера. У випадку якщо відомості про такі ділянки не внесені в Державний реєстр земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації по землеустрою відносно встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної або комунальної власності).
§ Якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) в їх використанні зареєстровані в Державному реєстрі земель, відомості про них підлягають перенесенню в кадастр в автоматизованому порядкубез подачі заяв про це їх власниками (користувачами) і без стягування плати за таке перенесення.
Саме автоматизоване перенесення інформації викликає деякі побоювання. На підставі системного аналізу пп. 119, 124, 134 Порядку ведення Державного земельного кадаструзатвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 № 1051 (далі - Порядок), можна зробити висновок про відсутність граничних термінів такого перенесення. В той же час абз. 2 ч. 2 ст. 38 Закону свідчить, що отримання виписки з кадастру про земельну ділянку є обов'язковим при здійсненні угод (окрім складання заповітів). Таким чином, добросовісний власник або інша зацікавлена особа ризикує стати заручником чужих заминок.
Можливо, цей пропуск буде усунений в порядку інформаційної взаємодії між кадастрами і інформаційними системами, про яке йде мова в п. 133 Порядки. Згадки про громадське обговорення проекту відповідної постанови уряду датуються ще навесні 2012 року.
Шах!
Навіть якщо відомості про земельну ділянку будуть внесені в кадастр блискавично, то не можна виключати наявність в них помилокщо може привести до негативних наслідків для власника (користувача) земельної ділянки.
Згідно п. 4 розділи VII "Завершальні і перехідні положення" Закону помилки у визначенні площі і меж земельних ділянок за згодою власника (користувача) земельної ділянки можуть бути виправлені на підставі технічної документації по землеустрою або по матеріалах інвентаризації земель. В той же час відсутність такої згоди не є основою для відмови в перенесенні відомостей про відповідну земельну ділянку в Державний земельний кадастр і надання відомостей про нього.
|
Володимир Дзьобан |
Наведені вище положення були розкритиковані на етапі підготовки Закону в зауваженнях Головного юридичного управління від 5 липня 2011 року : "…виправлення помилок у відомостях кадастру зажадає здійснення ряду тривалих процедур виготовлення землевпоряджувальної документації, подачі заяв про виправлення помилок, розгляди суперечок про право в судах і т. д., фактично блокується здійснення угод по таких земельних ділянках і реєстрація прав на них... Крім того, вказані положення проекту можуть привести до порушення прав платників земельного податку…" Проте Закон ухвалений, а робота над можливими помилками обіцяє бути неабиякою.
Відповідно до п. 138 Порядку помилками в кадастрі є:
1) технічна помилка, допущена Державним агентством земельних ресурсів України (далі - Госземагентство);
2) технічна помилка, допущена не з вини Госземагентства;
3) помилка, допущена внаслідок помилки в документації по землеустрою і оцінці земель;
4) помилка, допущена у відомостях, внесених в кадастр з інших кадастрів і інформаційних систем в порядку інформаційної взаємодії.
Залежно від обставин Порядок передбачає різні процедури усунення помилок. Наприклад, якщо помилку в документації по землеустрою і оцінці земель виявляє зацікавлену особу (фізичне або юридичне), то воно може звернутися до державного кадастрового реєстратора із заявою встановленої форми (додаток 37 до Порядку) про внесення виправлених відомостей в кадастр (п. 152 Порядки). При цьому до заяви додаються документи (чи їх завірені копії), що містять вказані помилки (у разі наявності таких документів)погоджена документація по землеустрою і оцінці земель з виправленими відомостями, яка є основою для виправлення відповідних помилок в кадастрі, і документ, що підтверджує оплату послуг з внесення в кадастр виправлених відомостей. Виправлення помилок, допущених у відомостях кадастру внаслідок помилки в документації по землеустрою і оцінці земель, здійснюється тільки після внесення в неї змін.
Аналіз партії
Ухвалення Закону "Про Державний земельний кадастр" назрівало давно, навіть незважаючи на те, що держава, як здається зараз, не зовсім готова до ефективного впровадження процедур відносно землі. Проте приховувати "хворобу" більше не можна, краще постаратися виправити ці проблеми. Помилки все одно будуть.
Побічним ефектом цього етапу земельної реформи може стати ряд судових позовів як форма оскарження рішень або дій (бездіяльності) державних кадастрових реєстраторів. Виникнення або перетворення недобросовісних схем позбавлення права власності (користування) на землю також мабуть.
Володимир Дзьобан
юрист "Cai & Lenard Law Firm
____________________________________________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам.
