Застосування норм земельного права, як в цілому, так і окремих його положень, частенько супроводжується різночитаннями і розбіжностями відносно правильного і однакового їх застосування. У більшій частині такі розбіжності пов'язані з тим, що норми земельного законодавства занадто застарілі і просто вже не вписуються в реалії сучасного світу, крім того, само по собі земельне право недосконало і налічує безліч колізійних норм. Розібратися з такими труднощами дають можливість лише офіційні роз'яснення тієї або іншої норми, які є однаковими для усіх і дають уявлення про належний порядок правозастосування.
Як джерело таких офіційних роз'яснень ми приймаємо правові позиції Верховного Суду, викладені в рішеннях, прийнятих за результатами перегляду судових рішень по земельних спорах, оскільки відповідно до статті 360-7 ГПК такі правові позиції - обов'язкові для усіх судів, а відповідно, і для інших учасників судового процесу. Адже дійсно, аналіз обов'язкових правових позицій дає можливість підготуватися до судового розгляду справи зі знанням того, яку саме норму права зобов'язаний застосувати суд в аналогічній ситуації.
Так, ВССУ в листі "Про практику застосування судами при розгляді справ окремих норм земельного права" від 27.09.2012 узагальнив останні судові рішення Верховного Суду по земельних спорах.
У постановах про визнання недійсними договорів оренди землі № 6-77цс12 і № 6-21цс12 ВСУ розібрався з підставами визнання недійсними таких договорів. Так, судова практика показує, що у більшій частині рішень касаційний суд не погоджується визнати орендний договір недійсним зважаючи на відсутність одну з істотних умов. Більшість касаційних судів дотримуються думки, що у разі коли договір оренди пройшов держреєстрацію, сторони угоди мали необхідний об'єм дієздатності, а сам договір укладений у письмовій формі, немає ніяких підстав визнавати договір недійсним на підставі усієї лише відсутності однієї з істотних умов договору.
Проте ВСУ відмітив, що стаття 15 Закону "Про оренду землі" визначає як обов'язкові істотні умови орендного договору умови про об'єкт оренди, термін дії договору, орендну плату і відповідальність за її несплату, умови про використання і цільове призначення ділянки, а також умови збереження стану об'єкту та ін. Відсутність хоч би одного з вказаних в статті 15 істотних умов є основою для визнання орендного договору недійсним.
Наприклад, відсутність в договорах оренди умов збереження стану об'єкту оренди тягне недійсність таких договорів, навіть не дивлячись на те, що такі договори пройшли держреєстрацію.
У постанові "Про визнання першочергового права на земельну ділянку" ВСУ був розглянутий питання про повноваження сільські, селищних і міських рад на розпорядження землями, що знаходяться за межами населених пунктів їх ведення. Відповідно до статтею 12 ЗК до повноважень сільських, селищних, міських рад відноситься розпорядження землями територіальних громад, підготовка укладень про вилучення і надання земельних ділянок і інші.
При цьому згідно п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗК до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження за розпорядженням землями в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади. З вказаної норми ЗК витікає, що в тих випадках, коли земельна ділянка знаходиться за межами певного населеного пункту (навіть якщо знаходиться в його адміністративних межах), такою ділянкою має право розпоряджатися відповідний орган виконавчої влади, а не сільська, селищна, або міська рада, повноваження якої поширюються на цей населений пункт.
|
Ірина Тодоренко |
Виходячи з цього, ВСУ приходить до висновку, що селищний, сільський або міський ради не мають права розпоряджатися земельною ділянкою і передавати його в оренду, якщо земельна ділянка знаходиться в адміністративних межах ради, проте розташований за межами населеного пункту цього селища, села або міста.
У постанові "Про визнання недійсними приватизації, державних актів на право власності на земельні ділянки і договорів купівлі-продажу земельних ділянок і витребуванні земельної ділянки" суд розглянув суперечку, в якій садівниче співтовариство вимагало визнання недійсної приватизації приватними особами земельних ділянок, що належали співтовариству. Виходячи з даної постанови, товариство користувалося спірною земельною ділянкою на підставі рішення ПЭО "Київенерго" (власника земельних ділянок) про створення садівничого товариства ще до набуття чинності nbsp;ЗК України. Суди усіх інстанцій дійшли висновку, що товариство не має права на захист порушених прав, оскільки воно не придбало право користування спірною земельною ділянкою відповідно до вимог статей 116, 125 ЗК України.
ВСУ, категорично не погодившись з такою судовою позицією, відмітив, що, дійсно, підстави придбання права на земельну ділянку визначені статтею 116 діючого ЗК, проте це зовсім не свідчить про те, що громадяни і юридичні особи втрачають раніше надане ним право користування земельною ділянкою. У момент створення садового товариства діяв ЗК РСР, що передбачає право підприємствам створювати садівничі товариства і надавати їм в користування земельні ділянки, зайняті колективними садами. Отже, основою для виникнення права на земельну ділянку являється відповідний юридичний факт - факт ухвалення рішення про створення товариства підприємством. При цьому діючий ЗК не включає переоформлення раніше придбаного права на ділянку в перелік підстав придбання права на землю. Так, якщо право на землю було придбане до набуття чинності ЗК, законодавець не вимагає переоформлення такого права. Таким чином, встановивши, що товариство користується спірною земельною ділянкою на підставі відповідного рішення про створення садівничого товариства, суди не мають права відмовляти в розгляді позовних вимог, грунтуючись на тому, що створене до набуття чинності ЗК товариство не має права на захист порушених прав в порядку чинного законодавства.
ВИСНОВОК:
Основні правові позиції ВСУ відносно суперечок, що виникають із земельних правовідносин, полягають в наступному:
• відсутність в договорах оренди землі умов збереження стану об'єкту оренди або іншої істотної умови тягне недійсність таких договорів, навіть не дивлячись на те, що такий договір пройшов держреєстрацію;
• у тих випадках, коли земельна ділянка знаходиться за межами певного населеного пункту (або ж в його адміністративних межах), такою ділянкою має право розпоряджатися відповідний орган виконавчої влади, а не сільський, селищний або міський ради, повноваження яких поширюються на цей населений пункт.
Ірина Тодоренкоnbsp;юрист-аналітик видання "ЮРИСТ & ЗАКОН"
______________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам.
