Применение норм земельного права, как в целом, так и отдельных его положений, зачастую сопровождается разночтениями и разногласиями относительно правильного и одинакового их применения. В большей части такие разногласия связаны с тем, что нормы земельного законодательства чересчур устаревшие и попросту уже не вписываются в реалии современного мира, кроме того, само по себе земельное право несовершенно и насчитывает множество коллизионных норм. Разобраться с такими трудностями дают возможность лишь официальные разъяснения той или иной нормы, которые являются одинаковыми для всех и дают представление о надлежащем порядке правоприменения.
Как источник таких официальных разъяснений мы принимаем правовые позиции Верховного Суда, изложенные в решениях, принятых по результатам пересмотра судебных решений по земельным спорам, поскольку в соответствии со статьей 360-7 ГПК такие правовые позиции - обязательные для всех судов, а соответственно, и для других участников судебного процесса. Ведь действительно, анализ обязательных правовых позиций дает возможность подготовиться к судебному рассмотрению дела со знанием того, какую именно норму права обязан применить суд в аналогичной ситуации.
Так, ВССУ в письме «О практике применения судами при рассмотрении дел отдельных норм земельного права» от 27.09.2012 обобщил последние судебные решения Верховного Суда по земельным спорам.
В постановлениях о признании недействительными договоров аренды земли № 6-77цс12 и № 6-21цс12 ВСУ разобрался с основаниями признания недействительными таких договоров. Так, судебная практика показывает, что в большей части решений кассационный суд не соглашается признать арендный договор недействительным ввиду отсутствия одного из существенных условий. Большинство кассационных судов придерживается мнения, что в случае когда договор аренды прошел госрегистрацию, стороны сделки имели необходимый объем дееспособности, а сам договор заключен в письменной форме, нет никаких оснований признавать договор недействительным на основании всего лишь отсутствия одного из существенных условий договора.
Однако ВСУ отметил, что статья 15 Закона «Об аренде земли» определяет как обязательные существенные условия арендного договора условия об объекте аренды, сроке действия договора, арендной плате и ответственности за ее неуплату, условия об использовании и целевом назначении участка, а также условия сохранения состояния объекта и др. Отсутствие хотя бы одного из указанных в статье 15 существенных условий является основанием для признания арендного договора недействительным.
Например, отсутствие в договорах аренды условий сохранения состояния объекта аренды влечет недействительность таких договоров, даже несмотря на то, что такие договора прошли госрегистрацию.
В постановлении «О признании первоочередного права на земельный участок» ВСУ был рассмотрен вопрос о полномочиях сельских, поселковых и городских советов на распоряжение землями, находящимися за пределами населенных пунктов их ведения. В соответствии со статьей 12 ЗК к полномочиям сельских, поселковых, городских советов относится распоряжение землями территориальных общин, подготовка заключений об изъятии и предоставлении земельных участков и другие.
При этом согласно п. 12 раздела X «Переходные положения» ЗК до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти. Из указанной нормы ЗК следует, что в тех случаях, когда земельный участок находится за пределами определенного населенного пункта (даже если находится в его административных пределах), таким участком имеет право распоряжаться соответствующий орган исполнительной власти, а не сельский, поселковый, или городской совет, полномочия которого распространяются на этот населенный пункт.
|
Ирина Тодоренко |
Исходя из этого, ВСУ приходит к выводу, что поселковый, сельский или городской советы не имеют права распоряжаться земельным участком и передавать его в аренду, если земельный участок находится в административных границах совета, однако расположенный за пределами населенного пункта этого поселка, села или города.
В постановлении «О признании недействительными приватизации, государственных актов на право собственности на земельные участки и договоров купли-продажи земельных участков и истребовании земельного участка» суд рассмотрел спор, в котором садоводческое сообщество требовало признания недействительной приватизации частными лицами принадлежавших сообществу земельных участков. Исходя из рассматриваемого постановления, товарищество пользовалось спорным земельным участком на основании решения ПЭО «Киевэнерго» (собственника земельных участков) о создании садоводческого товарищества еще до вступления в силу ЗК Украины. Суды всех инстанций пришли к выводу, что товарищество не имеет права на защиту нарушенных прав, поскольку оно не приобрело право пользования спорным земельным участком в соответствии с требованиями статей 116, 125 ЗК Украины.
ВСУ, категорически не согласившись с такой судебной позицией, отметил, что, действительно, основания приобретения права на земельный участок определены статьей 116 действующего ЗК, однако это вовсе не свидетельствует о том, что граждане и юридические лица теряют ранее предоставленное им право пользования земельным участком. В момент создания садового товарищества действовал ЗК ССР, предусматривающий право предприятиям создавать садоводческие товарищества и предоставлять им в пользование земельные участки, занятые коллективными садами. Следовательно, основанием для возникновения права на земельный участок является соответствующий юридический факт - факт принятия решения о создании товарищества предприятием. При этом действующий ЗК не включает переоформление ранее приобретенного права на участок в перечень оснований приобретения права на землю. Так, если право на землю было приобретено до вступления в силу ЗК, законодатель не требует переоформления такого права. Таким образом, установив, что товарищество пользуется спорным земельным участком на основании соответствующего решения о создании садоводческого товарищества, суды не имеют права отказывать в рассмотрении исковых требований, основываясь на том, что созданное до вступления в силу ЗК товарищество не имеет права на защиту нарушенных прав в порядке действующего законодательства.
ВЫВОД:
Основные правовые позиции ВСУ относительно споров, возникающих из земельных правоотношений, заключаются в следующем:
• отсутствие в договорах аренды земли условий сохранения состояния объекта аренды или другого существенного условия влечет недействительность таких договоров, даже несмотря на то, что такой договор прошел госрегистрацию;
• в тех случаях, когда земельный участок находится за пределами определенного населенного пункта (или же в его административных пределах), таким участком имеет право распоряжаться соответствующий орган исполнительной власти, а не сельский, поселковый или городской советы, полномочия которых распространяются на этот населенный пункт.
Ирина Тодоренко, юрист-аналитик издания «ЮРИСТ & ЗАКОН»
______________________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или крегиональным дилерам.
