Реєстрація прав на нерухоме майно
З 1 січня 2013 державна реєстрація прав і обтяжень нерухомого майна здійснюватиметься згідно із Законом "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень" (далі - Закон). Якщо термін набуття чинності Закону не перенесуть у черговий раз, усі права і обтяження відносно земельних ділянок, будівель, будов, споруд і їх частин реєструватимуться в єдиному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Нагадуємо, що зараз в Україні існує 6 окремих державних реєстрів нерухомого майна: (1) Реєстр прав власності на нерухоме майно, (2) Державний реєстр земель, (3) Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, (4) Державний реєстр іпотек, (5) Державний реєстр обтяжень рухомого майна (у частині обтяження власника нерухомого майна податковою запорукою), (6) Державний реєстр угод.
У перехідний період до набуття чинності Закону (16.03.2010 - 31.12.2012) зберігається неузгодженість в нормах законодавства, регулюючих виникнення прав власності і права оренди на об'єкти нерухомого майна. Так, згідно із статтею 334 (3) Цивільного кодексу України (ГКУ) право власності на майно за договором, належним нотаріальним посвідченням, виникає у набувача з моменту такого посвідчення (у Держреєстрі угод), а відповідно до статті 3 (3) Закони усі речові права (включаючи право власності) виникають з моменту їх держреєстрації (до 01.01.2013 здійснюють БТИ).
Згідно із статтею 794 ГКУ підлягає держреєстрації договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремій частині), ув'язнений на термін не менше чим три роки, а виходячи з буквального прочитання статті 3 (3) Закони і його перехідних положень - підлягає реєстрації право оренди незалежно від терміну договору. На практиці БТИ реєструють тільки договори оренди з терміном більше 3 років, грунтуючись на нелогічних, але "доцільних" роз'ясненнях Мінюсту.
Аналогічні різночитання існують і з реєстрацією права оренди земельних ділянок. Стаття 20 Закону "Про оренду землі", стаття 3 (3) Закони і його перехідні положення передбачають як держреєстрацію договору оренди, так і держреєстрацію права оренди.
Вказані неузгодженості будуть усунені з набуттям чинності Закону з одночасним внесенням відповідних змін до ЗКУ і Закону "Про оренду землі".
У зв'язку з впровадженням єдиного держреєстру реєстраційні функції органів земельних ресурсів (відносно земельних ділянок) і бюро технічної інвентаризації (відносно інших об'єктів нерухомості) будуть передані Укргосреестру. Упродовж багатьох років йшла боротьби між Мінюстом і Госземагентством за контроль над системою реєстрації прав на нерухоме майно з різною мірою успішності. Спочатку верх взяло Госземагентство, коли єдиний реєстр прав на нерухоме майно повинен був вестися на базі державного земельного кадастру. Потім з прийняттям нових редакцій Закону "Про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень" перемогу (начебто вже остаточну) святкував Мінюст.
Функції державних реєстраторів також виконуватимуть нотаріуси, що, безумовно, є позитивним нововведенням, оскільки при укладенні оборудки можна буде завірити відповідний договір і зареєструвати право на землю і нерухомість в "єдиному вікні" - у нотаріуса.
Відміна мораторію на відчуження сільськогосподарських земель
Якщо в Перехідні положення Земельного кодексу у черговий раз не будуть внесені зміни, 1 січня 2013 року в Україні очікується і відміна мораторію на відчуження і зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення приватної власності для ведення товарного сільгоспвиробництва, ділянок, виділених з паїв для ведення особистого селянського господарства, а також самих земельних паїв. До цього моменту планується ухвалення Закону України "Про ринок земель" і набуття чинності Закону "Про державний земельний кадастр", що є необхідною умовою для формування ринку сільськогосподарських земель.
Аналіз змін законопроекту "Про ринок земель" дає підстави припустити, що він спрямований на користь великих вітчизняних орендарів земельних ділянок. Після виключення іноземних і юридичних осіб з числа потенційних покупців земельних ділянок сільгосппризначення і обмеження їх площі у власності фізичних осіб 100 гектарами держава залишається єдиним реальним покупцем, але з обмеженими фінансовими ресурсами, що створює надзвичайно сприятливі умови для підвищення ролі чиновників при виборі ділянок для купівлі у власність держави. А сам закон забезпечує досить комфортне і безхмарне життя для більшості існуючих орендарів, права яких захищаються досить жорстко.
Земельні торги
Земельний кодекс України (ЗКУ) передбачає, що земельні ділянки державної і комунальної власності, а також права на них (оренда, суперфиций, емфітевзис) підлягають продажу (за деякими виключеннями) на земельних торгах, які повинні проводитися за процедурою, встановленою законом. Проте відповідний закон так і не був ухвалений. Оскільки значна частина українських земель все ще перебуває в державній і комунальній власності, ринок цих земель довгий час був фактично заморожений, а продаж таких земель по існуючих процедурах проведення аукціонів - незаконна.
5 липня 2012 року Верховна Рада виклала в новій редакції статті 135 - 139 ЗКУ про проведення земельних торгів у формі аукціону при відчуженні прав на землі державної і комунальної власності (законопроект № 10231-3 від 04.04.2012 спрямований на підпис Президента 31.07.2012). Закон регулює порядок фінансування і проведення аукціону, визначає круг потенційних покупців, порядок укладення договору з переможцем, а також стосується інших процедурних аспектів. Згідно із законом за результатами аукціону договір полягає з учасником, що запропонував найбільшу ціну.
Обмеження відносно іноземних інвестицій в українську нерухомість
Стаття 82 ЗКУ в діючій редакції не розглядає українські компанії з 100-процентними іноземними інвестиціями в якості можливих набувачів земельних ділянок. Незважаючи на достатню поширеність такої ситуації, юристи, як правило, не рекомендують структурувати іноземні інвестиції в українську нерухомість так само, щоб не ставити під загрозу право власності, що придбавалося.
Щоб уникнути реєстрації права власності на земельну ділянку на українську 100 % "дочку" іноземної компанії між іноземною компанією - інвестором і власником земельної ділянки зазвичай вставляють додатковий "прошарок" у вигляді української компанії, що дозволяє мінімізувати можливі негативні наслідки.
Проект закону "Про ринок земель" (прийнятий в першому читанні 9 грудня 2011 року) і інші відповідні законопроекти усувають вказаний законодавчий пропуск, прирівнюючи українські 100 % ДП іноземних компаній до спільних підприємств. Коли зміни будуть прийняті, це, окрім іншого, істотно спростить структуризацію іноземних інвестицій в українські проекти.
|
Тимур Бондарев |
|
Станіслав Герасименко |
Податок на нерухомість
Одним з нововведень Податкового кодексу України став податок на нерухомість. Спочатку його введення планувалося з 01.01.2012, потім було відкладене до 01.07.2012, а зовсім нещодавно ще раз перенесено на 1 січня 2013 року у зв'язку з необхідністю доопрацювання бази і порядку його стягування. Можна припустити, що чергове перенесення прив'язане також до набуття чинності нового порядку реєстрації речових прав на нерухомість і об'єднаного реєстру прав.
Статтею 265 Податкового кодексу передбачена сплата податку на нерухомість тільки власниками житлової нерухомості. Планована база оподаткування - житлова площа, платники - як фізичні, так і юридичні особи, що мають у власності житлову нерухомість. База оподаткування об'єкту житлової нерухомості для фізичних осіб зменшується на 120 квадратних метрів для квартири і на 250 квадратних метрів - для житлового будинку. Максимальні ставки податку передбачені Податковим кодексом, а конкретні будуть встановлені органами місцевого самоврядування і, отже, можуть відрізнятися в різних населених пунктах.
Пропонована база оподаткування виглядає досить спірною. По-перше, незрозуміло, чому такий податок не стягуватиметься з власників комерційної нерухомості, що є нормальною світовою практикою. По-друге, визначення в якості бази оподаткування тільки житлової площі спочатку ставить в нерівні умови власників сучасних і застарілих квартир з однаковою жилою, але різною нежитловою площею. З метою усунення цієї нерівності Кабінетом Міністрів був розроблений законопроект № 10451 від 11 травня 2012 року.
Власники житла завмерли в очікуванні вирішення цієї ситуації, але не виключено, що момент набуття чинності статті 265 Податкового кодексу у черговий раз буде перенесений.
Технічна інвентаризація
5 липня 2012 року парламент України в цілому прийняв проект закону про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна, який зараз переданий на підпис Президента. Якщо проект буде підписаний, проводити технічну інвентаризацію об'єктів нерухомості зможуть не лише комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації (БТИ), - але і інші юридичні особи, які отримають відповідну ліцензію.
Такі юридичні особи можуть бути створені у будь-якій організаційно-правовій формі, але при цьому розмір їх статутного капіталу не може бути менше 10 мільйонів гривен, і вони не зможуть займатися іншими видами діяльності. Існуючі БТИ зможуть продовжувати свою діяльність без отримання ліцензії, але позбудуться свого монопольного права на проведення технічної інвентаризації.
При цьому законопроект має і недоліки. Так, в нім не встановлені граничні терміни проведення технічної інвентаризації, перелік необхідних для її проведення документів, відсутні серед об'єктів, що підлягають інвентаризації, квартири і приміщення, не погоджені положення про ліцензування діяльності суб'єктів інвентаризації з ліцензійним законодавством і т. д.
Слід також відмітити, що по законопроекту виникає необхідність включення в договори купівлі-продажу нерухомості як додатки технічного паспорта об'єкту продажу для повнішої його ідентифікації.
Містобудівна реформа
З моменту набуття чинності 12 березня 2011 року Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" пройшло вже більше півтора років. Закон був покликаний спростити регулювання процесу будівництва, створити прозорі умови для ведення бізнесу і дати старт так званій містобудівній реформі в Україні. Проте за минулий час він так і не заробив на повну потужність.
Зокрема, введення системи зонування території, яка повинна істотно спростити і зробити прозорішим виділення земельних ділянок під забудову, було відстрочене з 1 січня 2012 до 1 січня 2013 року, що пов'язано з відсутністю засобів на розробку містобудівних кадастрів в місцевих бюджетах. Оскільки в 2012 році позитивних зрушень в цьому питанні не спостерігалося, передбачається подальше відстрочення набуття чинності справжнього положення, що не дозволить в найближчому майбутньому скористатися усіма перевагами системи зонування. Крім того, не прийнята безліч підзаконних нормативно-правових актів, без яких реалізація позитивних нововведень Закону (наприклад, в частині технічних умов на будівництво) неможлива.
Звертаємо увагу, що починаючи з 1 січня 2013 пайовий внесок на розвиток інфраструктури населеного пункту підлягає оплаті в повному об'ємі до моменту введення об'єкту в експлуатацію. Це нововведення здатне дисциплінувати забудовників, оскільки несплата внеску може стати основою для відмови у введенні побудованого об'єкту в експлуатацію або реєстрації права власності на об'єкт. Зараз єдиним дієвим механізмом стягнення пайового внеску із забудовників є звернення до суду, проте судові тяжби можуть затягнутися на роки.
Згідно із Законом початкові дані і експертні укладення до проектної документації, видане до моменту набуття чинності Закону, діють до 12 березня 2013. Щоб уникнути отримання цих документів наново рекомендуємо забудовникам отримати дозвіл на виконання будівельних праць до цього моменту. Дозвіл на виконання будівельних робіт, у тому числі і видане до моменту набуття чинності Закону, діє до моменту закінчення будівництва, тобто фактично є безстроковим.
Позитивним нововведенням стало впровадження з липня 2012 електронної системи декларативних процедур при отриманні прав на виконання підготовчих і будівельних робіт, що ще більше спростить отримання права на початок виконання робіт для об'єктів I - III категорій складності. Крім того, зменшений перелік інформації, яка подається для отримання документів для початку будівництва об'єктів усіх категорій складності.
Новим редакціям форм декларації про початок виконання будівельних робіт і повідомлення про зміну даних декларації про початок будівельних робіт (постанова КМУ № 466 від 13.04.2011 "Про деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт" в редакції від 11.07.2012) вдалося вирішити декілька існуючих проблем дозвільної процедури. Так, в декларації вже не треба вказувати найменування генпідрядника і осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт (з персоналу генпідрядника). Як результат, вимога про подачу в ДАБК повідомлення про зміну декларації у разі зміни генпідрядника (відповідальних осіб) замінено повідомленням ГАСКа про такі зміни листом довільної форми. Чіткіше прописана і процедура передачі прав на забудову: повідомлення про зміну даних декларації має бути завірене печатками і підписами як старого, так і нового забудовника. Раніше цей момент доставляв певні незручності на практиці.
Відповідальність у сфері будівництва
З 1 січня 2012 набув чинності Закон України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності", що кардинально змінює положення про відповідальність у сфері містобудування. Законом передбачено притягнення суб'єктів господарської діяльності до відповідальності шляхом стягнення штрафів, розмір яких коливається залежно від серйозності правопорушення і категорії складності об'єкту від 3 до 900 мінімальних розмірів заробітних плат (МЗП).
Наприклад, і замовник, і підрядник будівництва несуть відповідальність за виконання будівельних робіт без наявності декларації або дозволу на виконання робіт в таких розмірах: 18 МЗП - відносно об'єкту I категорії складності, 30 МЗП - відносно об'єкту II категорії складності, 90 МЗП - відносно об'єкту III категорії складності, 300 МЗП - відносно об'єкту IV категорії складності і МЗП - відносно об'єкту V категорії складності. Тобто якщо раніше розмір штрафу визначався залежно від вартості будівельних робіт, то тепер він прив'язаний до мінімальної зарплати, складовій зараз 1102 гривни.
Звертаємо особливу увагу на те, що стягнення штрафів з суб'єктів господарської діяльності не звільняє від адміністративної або карної відповідальності їх посадовців, винних в здійсненні правопорушення. Справи про правопорушення суб'єктів господарської діяльності розглядаються органами Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБК). Основою для розгляду справи є протокол про правопорушення, складений посадовцем ДАБК після проведення відповідної перевірки. Штрафи накладаються за кожне правопорушення окремо, при цьому повторне правопорушення в межах року спричиняє за собою стягнення штрафу в подвійному розмірі. Стягнення штрафу не звільняє суб'єкта господарської діяльності від обов'язку відшкодувати заподіяний внаслідок правопорушення збиток.
Ліцензування у будівництві
Починаючи з 1 березня 2012 року ліцензування у будівництві застосовується тільки до об'єктів IV - V категорій складності. Це означає, що для проектування і будівництва об'єктів I - III категорій складності ліцензія більше не потрібна. З одного боку, ці зміни є позитивними сигналів для компаній, що здійснюють роботи на нескладних об'єктах, позбавляючи їх від дорогих і досить тривалих бюрократичних процедур при отриманні ліцензії. З іншого боку, кількість об'єктів I - III категорій складності досить не велике і при виборі підрядника або проектувальника замовник з більшою вірогідністю укладе договір з досвідченим виконавцем, у якого є ліцензія і досвід робіт по проектах вищої міри складності, чим з компанією без ліцензії, що будує виключно прості об'єкти.
Таким чином, виходячи з існуючих тенденцій, можна чекати подальших реформ, спрямованих на спрощення і лібералізацію ведення будівельного бізнесу в Україні, що сприятиме залученню іноземних інвестицій в галузь, а також оновленню і розвитку транспортної, промислової інженерної інфраструктури і житлових фондів, що істотно застарілих і не відповідають сучасним реаліям.
Тимур Бондарев, керівний партнер
Станіслав Герасименко, старший юрист АТ Arzinger
