Регистрация прав на недвижимое имущество
С 1 января 2013 государственная регистрация прав и обременений недвижимого имущества будет осуществляться согласно Закону «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон). Если срок вступления в силу Закона не перенесут в очередной раз, все права и обременения относительно земельных участков, зданий, строений, сооружений и их частей будут регистрироваться в едином Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Напоминаем, что в настоящий момент в Украине существует 6 отдельных государственных реестров недвижимого имущества: (1) Реестр прав собственности на недвижимое имущество, (2) Государственный реестр земель, (3) Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, (4) Государственный реестр ипотек, (5) Государственный реестр обременений движимого имущества (в части обременения собственника недвижимого имущества налоговым залогом), (6) Государственный реестр сделок.
В переходный период до вступления в силу Закона (16.03.2010 - 31.12.2012) сохраняется несогласованность в нормах законодательства, регулирующих возникновение прав собственности и права аренды на объекты недвижимого имущества. Так, согласно статье 334 (3) Гражданского кодекса Украины (ГКУ) право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения (в Госреестре сделок), а в соответствии со статье 3 (3) Закона все вещные права (включая право собственности) возникают с момента их госрегистрации (до 01.01.2013 осуществляют БТИ).
Согласно статье 794 ГКУ подлежит госрегистрации договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем три года, а исходя из буквального прочтения статьи 3 (3) Закона и его переходных положений - подлежит регистрации право аренды независимо от срока договора. На практике БТИ регистрируют только договоры аренды со сроком более 3 лет, основываясь на нелогичных, но «целесообразных» разъяснениях Минюста.
Аналогичные разночтения существуют и с регистрацией права аренды земельных участков. Статья 20 Закона «Об аренде земли», статья 3 (3) Закона и его переходные положения предусматривают как госрегистрацию договора аренды, так и госрегистрацию права аренды.
Указанные несогласованности будут устранены со вступлением в силу Закона с одновременным внесением соответствующих изменений в ЗКУ и Закон «Об аренде земли».
В связи с внедрением единого госреестра регистрационные функции органов земельных ресурсов (относительно земельных участков) и бюро технической инвентаризации (относительно иных объектов недвижимости) будут переданы Укргосреестру. На протяжении многих лет шла борьбы между Минюстом и Госземагентством за контроль над системой регистрации прав на недвижимое имущество с разной степенью успешности. Сначала верх одержало Госземагентство, когда единый реестр прав на недвижимое имущество должен был вестись на базе государственного земельного кадастра. Затем с принятием новых редакций Закона «О госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» победу (вроде бы уже окончательную) праздновал Минюст.
Функции государственных регистраторов также будут выполнять нотариусы, что, безусловно, является позитивным нововведением, поскольку при заключении сделки можно будет заверить соответствующий договор и зарегистрировать право на землю и недвижимость в «едином окне» - у нотариуса.
Отмена моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель
Если в Переходные положения Земельного кодекса в очередной раз не будут внесены изменения, 1 января 2013 года в Украине ожидается и отмена моратория на отчуждение и смену целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения частной собственности для ведения товарного сельхозпроизводства, участков, выделенных из паев для ведения личного крестьянского хозяйства, а также самих земельных паев. К этому моменту планируется принятие Закона Украины «О рынке земель» и вступление в силу Закона «О государственном земельном кадастре», что является необходимым условием для формирования рынка сельскохозяйственных земель.
Анализ изменений законопроекта «О рынке земель» дает основания предположить, что он направлен в пользу крупных отечественных арендаторов земельных участков. После исключения иностранных и юридических лиц из числа потенциальных покупателей земельных участков сельхозназначения и ограничения их площади в собственности физических лиц 100 гектарами государство остается единственным реальным покупателем, но с ограниченными финансовыми ресурсами, что создает чрезвычайно благоприятные условия для повышения роли чиновников при выборе участков для покупки в собственность государства. А сам закон обеспечивает достаточно комфортную и безоблачную жизнь для большинства существующих арендаторов, права которых защищаются достаточно жестко.
Земельные торги
Земельный кодекс Украины (ЗКУ) предусматривает, что земельные участки государственной и коммунальной собственности, а также права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) подлежат продаже (за некоторыми исключениями) на земельных торгах, которые должны проводиться по процедуре, установленной законом. Однако соответствующий закон так и не был принят. Поскольку значительная часть украинских земель все еще пребывает в государственной и коммунальной собственности, рынок этих земель долгое время был фактически заморожен, а продажа таких земель по существующим процедурам проведения аукционов - незаконна.
5 июля 2012 года Верховная Рада изложила в новой редакции статьи 135 - 139 ЗКУ о проведении земельных торгов в форме аукциона при отчуждении прав на земли государственной и коммунальной собственности (законопроект № 10231-3 от 04.04.2012 направлен на подпись Президента 31.07.2012). Закон регулирует порядок финансирования и проведения аукциона, определяет круг потенциальных покупателей, порядок заключения договора с победителем, а также касается иных процедурных аспектов. Согласно закону по результатам аукциона договор заключается с участником, предложившим наибольшую цену.
Ограничения относительно иностранных инвестиций в украинскую недвижимость
Статья 82 ЗКУ в действующей редакции не рассматривает украинские компании со 100-процентными иностранными инвестициями в качестве возможных приобретателей земельных участков. Несмотря на достаточную распространенность такой ситуации, юристы, как правило, не рекомендуют структурировать иностранные инвестиции в украинскую недвижимость подобным образом, чтобы не ставить под угрозу приобретаемое право собственности.
Во избежание регистрации права собственности на земельный участок на украинскую 100 % «дочку» иностранной компании между иностранной компанией - инвестором и владельцем земельного участка обычно вставляют дополнительную «прослойку» в виде украинской компании, что позволяет минимизировать возможные негативные последствия.
Проект закона «О рынке земель» (принят в первом чтении 9 декабря 2011 года) и другие соответствующие законопроекты устраняют указанный законодательный пробел, приравнивая украинские 100 % ДП иностранных компаний к совместным предприятиям. Когда изменения будут приняты, это, кроме прочего, существенно упростит структурирование иностранных инвестиций в украинские проекты.
|
Тимур Бондарев |
|
Станислав Герасименко |
Налог на недвижимость
Одним из нововведений Налогового кодекса Украины стал налог на недвижимость. Первоначально его введение планировалось с 01.01.2012, затем было отложено до 01.07.2012, а совсем недавно еще раз перенесено на 1 января 2013 года в связи с необходимостью доработки базы и порядка его взимания. Можно предположить, что очередной перенос привязан также к вступлению в силу нового порядка регистрации вещных прав на недвижимость и объединенного реестра прав.
Статьей 265 Налогового кодекса предусмотрена уплата налога на недвижимость только собственниками жилой недвижимости. Планируемая база налогообложения - жилая площадь, плательщики - как физические, так и юридические лица, имеющие в собственности жилую недвижимость. База налогообложения объекта жилой недвижимости для физических лиц уменьшается на 120 квадратных метров для квартиры и на 250 квадратных метров - для жилого дома. Максимальные ставки налога предусмотрены Налоговым кодексом, а конкретные будут установлены органами местного самоуправления и, следовательно, могут отличаться в разных населенных пунктах.
Предлагаемая база налогообложения выглядит достаточно спорной. Во-первых, непонятно, почему такой налог не будет взиматься с собственников коммерческой недвижимости, что является нормальной мировой практикой. Во-вторых, определение в качестве базы налогообложения только жилой площади изначально ставит в неравные условия собственников современных и устаревших квартир с одинаковой жилой, но разной нежилой площадью. С целью устранения этого неравенства Кабинетом Министров был разработан законопроект № 10451 от 11 мая 2012 года.
Собственники жилья замерли в ожидании разрешения этой ситуации, но не исключено, что момент вступления в силу статьи 265 Налогового кодекса в очередной раз будет перенесен.
Техническая инвентаризация
5 июля 2012 года парламент Украины в целом принял проект закона о технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, который в настоящий момент передан на подпись Президента. Если проект будет подписан, проводить техническую инвентаризацию объектов недвижимости смогут не только коммунальные предприятия - бюро технической инвентаризации (БТИ), - но и иные юридические лица, которые получат соответствующую лицензию.
Такие юридические лица могут быть созданы в любой организационно-правовой форме, но при этом размер их уставного капитала не может быть меньше 10 миллионов гривен, и они не смогут заниматься другими видами деятельности. Существующие БТИ смогут продолжать свою деятельность без получения лицензии, но лишатся своего монопольного права на проведение технической инвентаризации.
При этом законопроект имеет и недостатки. Так, в нем не установлены предельные сроки проведения технической инвентаризации, перечень необходимых для ее проведения документов, отсутствуют среди объектов, подлежащих инвентаризации, квартиры и помещения, не согласованы положения о лицензировании деятельности субъектов инвентаризации с лицензионным законодательством и т. д.
Следует также отметить, что по законопроекту возникает необходимость включения в договоры купли-продажи недвижимости как приложения технического паспорта объекта продажи для более полной его идентификации.
Градостроительная реформа
С момента вступления в силу 12 марта 2011 года Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» прошло уже более полутора лет. Закон был призван упростить регулирование процесса строительства, создать прозрачные условия для ведения бизнеса и дать старт так называемой градостроительной реформе в Украине. Однако за прошедшее время он так и не заработал на полную мощность.
В частности, введение системы зонирования территории, которая должна существенно упростить и сделать более прозрачным выделение земельных участков под застройку, было отсрочено с 1 января 2012 до 1 января 2013 года, что связано с отсутствием средств на разработку градостроительных кадастров в местных бюджетах. Поскольку в 2012 году положительных сдвигов в этом вопросе не наблюдалось, предполагается дальнейшая отсрочка вступления в силу настоящего положения, что не позволит в ближайшем будущем воспользоваться всеми преимуществами системы зонирования. Кроме того, не принято множество подзаконных нормативно-правовых актов, без которых реализация положительных нововведений Закона (например, в части технических условий на строительство) невозможна.
Обращаем внимание, что начиная с 1 января 2013 паевой взнос на развитие инфраструктуры населенного пункта подлежит оплате в полном объеме до момента ввода объекта в эксплуатацию. Это нововведение способно дисциплинировать застройщиков, поскольку неуплата взноса может стать основанием для отказа во вводе построенного объекта в эксплуатацию или регистрации права собственности на объект. В настоящий момент единственным действенным механизмом взыскания паевого взноса с застройщиков является обращение в суд, однако судебные тяжбы могут затянуться на годы.
Согласно Закону исходные данные и экспертные заключения к проектной документации, выданные до момента вступления в силу Закона, действуют до 12 марта 2013. Во избежание получения этих документов заново рекомендуем застройщикам получить разрешение на выполнение строительных работ до этого момента. Разрешение на выполнение строительных работ, в том числе и выданное до момента вступления в силу Закона, действует до момента окончания строительства, то есть фактически является бессрочным.
Положительным нововведением стало внедрение с июля 2012 электронной системы декларативных процедур при получении прав на выполнение подготовительных и строительных работ, что еще более упростит получение права на начало выполнения работ для объектов I - III категорий сложности. Кроме того, уменьшен перечень информации, которая подается для получения документов для начала строительства объектов всех категорий сложности.
Новым редакциям форм декларации о начале выполнения строительных работ и уведомления об изменении данных декларации о начале строительных работ (постановление КМУ № 466 от 13.04.2011 «О некоторых вопросах выполнения подготовительных и строительных работ» в редакции от 11.07.2012) удалось решить несколько существующих проблем разрешительной процедуры. Так, в декларации уже не нужно указывать наименование генподрядчика и лиц, ответственных за выполнение строительных работ (из персонала генподрядчика). Как результат, требование о подаче в ГАСК уведомления об изменении декларации в случае смены генподрядчика (ответственных лиц) заменено уведомлением ГАСКа о таких изменениях письмом произвольной формы. Более четко прописана и процедура передачи прав на застройку: уведомление об изменении данных декларации должно быть заверено печатями и подписями как старого, так и нового застройщика. Ранее этот момент доставлял определенные неудобства на практике.
Ответственность в сфере строительства
С 1 января 2012 вступил в силу Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», кардинально изменяющий положения об ответственности в сфере градостроительства. Законом предусмотрено привлечение субъектов хозяйственной деятельности к ответственности путем взыскания штрафов, размер которых колеблется в зависимости от серьезности правонарушения и категории сложности объекта от 3 до 900 минимальных размеров заработных плат (МЗП).
Например, и заказчик, и подрядчик строительства несут ответственность за выполнение строительных работ без наличия декларации или разрешения на выполнение работ в таких размерах: 18 МЗП - в отношении объекта I категории сложности, 30 МЗП - в отношении объекта II категории сложности, 90 МЗП - в отношении объекта III категории сложности, 300 МЗП - в отношении объекта IV категории сложности и МЗП - в отношении объекта V категории сложности. То есть если ранее размер штрафа определялся в зависимости от стоимости строительных работ, то теперь он привязан к минимальной зарплате, составляющей в настоящий момент 1102 гривны.
Обращаем особое внимание на то, что взыскание штрафов с субъектов хозяйственной деятельности не освобождает от административной или уголовной ответственности их должностных лиц, виновных в совершении правонарушения. Дела о правонарушениях субъектов хозяйственной деятельности рассматриваются органами Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Основанием для рассмотрения дела является протокол о правонарушении, составленный должностным лицом ГАСК после проведения соответствующей проверки. Штрафы накладываются за каждое правонарушение отдельно, при этом повторное правонарушение в пределах года влечет за собой взыскание штрафа в двойном размере. Взыскание штрафа не освобождает субъекта хозяйственной деятельности от обязанности возместить причиненный вследствие правонарушения ущерб.
Лицензирование в строительстве
Начиная с 1 марта 2012 года лицензирование в строительстве применяется только к объектам IV - V категорий сложности. Это означает, что для проектирования и строительства объектов I - III категорий сложности лицензия больше не нужна. С одной стороны, эти изменения являются положительным сигналов для компаний, осуществляющих работы на несложных объектах, избавляя их от дорогих и довольно длительных бюрократических процедур при получении лицензии. С другой стороны, количество объектов I - III категорий сложности достаточно не велико и при выборе подрядчика или проектировщика заказчик с большей вероятностью заключит договор с опытным исполнителем, у которого есть лицензия и опыт работ по проектам более высокой степени сложности, чем с компанией без лицензии, строящей исключительно простые объекты.
Таким образом, исходя из существующих тенденций, можно ожидать дальнейших реформ, направленных на упрощение и либерализацию ведения строительного бизнеса в Украине, что будет способствовать привлечению иностранных инвестиций в отрасль, а также обновлению и развитию транспортной, промышленной инженерной инфраструктуры и жилищных фондов, существенно устаревших и не соответствующих современным реалиям.
Тимур Бондарев, управляющий партнер
Станислав Герасименко, старший юрист АО Arzinger
