Інститут попередніх договорів в сучасній юридичній практиці використовується досить широко, проте в той же час правове регулювання цих правовідносин досить слабке, що породжує виникнення великого числа суперечок відносно їх укладення, виконання і припинення.
Спершу варто відмітити, що правова природа попереднього договору витікає з його визначення, що міститься в положеннях Цивільного і Господарського кодексів України.
Згідно ст. 635 ГК, попереднім являється договір, сторони якого зобов'язуються впродовж певного терміну (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. При цьому аналогічна норма ст. 182 ХК встановлює, що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується в певний термін, але не пізніше за один рік з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.
Як видно з аналізу цих норм, попередній договір не створює для сторін яких-небудь матеріальних прав і обов'язків, окрім одного зобов'язання: укласти впродовж погодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь певних умовах.
Істотною відмінністю в даному випадку є обмеження терміну дії попереднього договору у разі укладення його за участю суб'єктів господарювання (1 рік). Якщо ж одній із сторін попереднього договору являтиметься фізична особа без статусу суб'єкта господарської діяльності, термін дії такого договору може бути обмежений виключно домовленістю сторін.
Попередній договір створює для сторін зобов'язання укласти впродовж погодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь певних умовах. |
На практиці першим спірним аспектом, що виникає при укладенні попереднього договору внаслідок недостатнього правового регулювання, є визначення форми такого договору відносно нерухомого майна і необхідність його нотаріального посвідчення.
Згідно з аналогічними нормами кодексів, попередній договір полягає у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Основи цивільного законодавства передбачають існування тільки двох форм договору : простою і письмовою, при цьому до письмової форми можуть бути пред'явлені додаткові вимоги відносно нотаріального посвідчення і державної реєстрації. На практиці багато хто відносить нотаріальне посвідчення до елементу складної письмової форми договору, у зв'язку з чим вимоги до нотаріального посвідчення основного договору відносно нерухомого майна поширюються і на попередній договір.
На жаль, незважаючи на тривале існування подібної невизначеності, до теперішнього часу проблематично дати чітку відповідь відносно необхідності нотаріального посвідчення попереднього договору відносно нерухомого майна. В той же час з метою мінімізації вірогідних ризиків, пов'язаних із спростуванням попереднього договору або його належним виконанням, на практиці рекомендується здійснювати нотаріальне посвідчення таких договорів відносно нерухомого майна. При цьому нотаріусові не потрібно надання специфічних документів, характерних для укладення основного договору відносно нерухомого майна.
Свою специфіку має і процедура узгодження істотних умов основного договору на стадії укладення попереднього. Згідно з положеннями ГК, істотні умови основного договору, не встановлені попереднім договором, узгоджуються в порядку, встановленому сторонами попереднього договору, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
З метою мінімізації ризиків рекомендується здійснювати нотаріальне посвідчення попередніх договорів відносно нерухомості. |
Тобто щоб уникнути суперечок доцільно фіксувати в попередньому договорі повний текст майбутнього основного договору. У випадку якщо через певні обставини на момент укладення попереднього договору деякі істотні умови основного договору не можуть бути погоджені, необхідно встановити порядок їх узгодження в майбутньому. На практиці це здійснюється шляхом встановлення обов'язку одного із сторін в певний термін направити пропозицію (як правило, у формі проекту договору) іншій стороні, а також встановленням порядку подальшого узгодження таких умов.
У випадку із застосуванням норм Господарського кодексу ситуація виглядає трохи інакше, оскільки згідно з положеннями ХК попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору. Тобто в даному випадку сторони у момент підписання попереднього договору повинні погоджувати і зафіксувати усі істотні умов, необхідні для укладення конкретного виду договорів. При цьому вказувати повний текст основного договору в даному випадку немає необхідності, оскільки одна із сторін у будь-якому випадку повинна буде направляти проект договору у встановлений термін другій стороні.
Наступною істотною відмінністю правового регулювання укладення попередніх договорів, з точки зору ГК і ХК, являються правові наслідки неукладення у встановлений термін основного договору.
Згідно з Цивільним кодексом, сторона, що необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, заподіяні простроченням, якщо інше не встановлене попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Дещо інше трактування містить Господарський кодекс, що передбачає можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у разі, якщо друга сторона, отримавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.
Ця відмінність істотним чином впливає на правовідносини сторін у разі порушення зобов'язань по укладенню основного договору.
Вимога ГК, що встановлює наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, є ключовим при визначенні можливості застосування до сторони штрафних санкцій, що порушилаоскільки законодавством імперативно встановлений ліміт відповідальності сторони у вигляді відшкодування збитків або (якщо це прямо встановлено договором або актом цивільного законодавства) без якого-небудь відшкодування. Ця позиція законодавця обгрунтовується природою попереднього договору, що передбачає тільки зобов'язання сторін укласти в певний термін основний договір, і при цьому не містить можливості примушування другої сторони до укладення основного договору. При таких обставинах правовідношення сторін не потрапляють під визначення зобов'язання, приведеного в ст. 509 ГК (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана зробити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку), і виконання якого може бути забезпечене, у тому числі, неустойкою (штрафом або пенею).
У зв'язку з цим судова практика в даному випадку йде шляхом стягнення з боку доведених збитків, що відхилився, а також повернення усього отриманого за попереднім договором (гарантійні суми, що визнаються авансом). При цьому суди відмовляють в стягненні штрафних санкцій у вигляді пені (штрафу), оскільки застосування подібних наслідків не передбачено відповідними нормами цивільного законодавства України. Проте для застосування єдиного підходу до цього питання в судовій практиці було б не зайвим чіткіше закріплення відповідних положень на законодавчому рівні.
Попередній договір не містить можливості примушування другої сторони до укладення основного договору, тому правовідносини сторін не потрапляють під визначення зобов'язання, приведеного в ст. 509 ГК. |
Останньою особливістю попереднього договору, нерозривно пов'язаною з його правовою природою, є момент припинення зобов'язань за попереднім договором.
Згідно з положеннями Цивільного кодексу зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений впродовж терміну (в строк), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить іншій стороні пропозицію про його укладення.
Як видно з вказаної норми, законодавець встановив імперативне вимога до припинення зобов'язань за попереднім договоромпов'язане з наявністю наступних фактів :
• не укладення основного договору у встановлений попереднім договором термін;
чи
• відсутність пропозиції однієї із сторін про укладення основного договору у встановлений термін.
Таким чином, положення Цивільного кодексу підтверджують викладене вище думка, що у разі неукладення основного договору в передбачений термін зобов'язання по його укладенню (яке є в даному випадку єдиним для сторін) припиняється і ніяких інших наслідків для сторін не передбачено. При цьому логічною бачиться встановлена можливість відшкодування заподіяних збитків, оскільки ця міра відповідальності не пов'язана з моментом припинення зобов'язань, а існує як форма компенсації стороні понесених нею реальних витрат, пов'язаних з відмовою від укладення основного договору.
Що стосується відповідних положень Господарського кодексу, то тут встановлено, що зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення терміну, в який сторони повинні укласти основний договір, одна із сторін не направить проект такого договору іншій стороні.
Тобто, в даному випадку передбачено тільки одно основа для припинення зобов'язання по укладенню основного договору - відсутність активної дії однієї із сторін у вигляді напряму іншій стороні проекту передбачуваного основного договору. За умови виконання цієї дії зобов'язання по укладенню основного договору не може бути припинене і саме тому ХК передбачає можливість примушування однієї із сторін попереднього договору до укладення основного договору в судовому порядку.
|
Антон Жданов |
ВИСНОВОК
Підсумовуючи вищевикладене, слід зробити висновок, що укладення попереднього договору є юридичним інструментом, завдяки якому сторони за відсутності фактичної можливості укласти який-небудь договір нині (наприклад, відсутні необхідні для угоди документи) можуть зафіксувати свої наміри, надавши їм статус взаємного зобов'язання.
Від даного випадку слід відрізняти підписання сторонами різного роду меморандумів, протоколів про наміри і тому подібне. Згідно з аналогічними нормами Цивільного і Господарського кодексів України, угода сторін про наміри не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків. Тобто, практика застосування подібної форми взаємин сторін повинна обмежуватися найпершими етапами переговорного процесу, коли сторони тільки планують вступити в певний вид договірних стосунків і фіксують основні принципи майбутньої взаємодії без узгодження конкретних істотних умов передбачуваного договору. Подібні угоди не мають характеру обов'язкових для сторін, і їх подальше виконання залежить лише від дійсних намірів і реального бажання сторін укласти відповідний договір.
Для надання стосункам сторін статусу зобов'язання необхідно, щоб підписуваний документ мав чітке найменування "попередній договір", встановлював зобов'язання укласти основний договір в певний термін, а також містив істотні умови передбачуваного договору.
Антон Жданов, старший юрист Sayenko Kharenko
_______________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
