Так склалося, що в Україні серед видів забезпечення зобов'язання найширше використовується іпотека.
Зіставляючи способи і підстави звернення стягнення на предмет іпотекиможна констатувати наступне:
- згідно з угодою про задоволення вимог іпотекодержателя обернути стягнення на предмет іпотеки можна шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві або шляхом придбання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
- на підставі старанного напису нотаріуса обернути стягнення на предмет іпотеки можна тільки через реалізацію предмета іпотеки шляхом публічних торгів;
- на підставі рішення суду обернути стягнення на предмет іпотеки можна будь-яким способом : як реалізацією предмета іпотеки шляхом публічних торгів, так і продажем іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, а також, як показує судова практика, придбанням іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки (Верховний Суд України у своєму листі від 07.10.2010 "Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин (2009 - 2010 років) " виклав позицію відносно можливості звернення стягнення способом придбання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки за рішенням суду).
На перший погляд, усе виглядає досить просто: у разі неналежного виконання боржником і іпотекодавцем забезпеченого іпотекою зобов'язання іпотекодержатель приймає рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, задовольняючи свої вимоги за рахунок предмета іпотеки (за договором про задоволення вимог іпотекодержателя; на підставі старанного напису або на підставі рішення суду).
Але, як показує практика, іноді грамотного оформлення іпотечного договору з іпотечним застереженням і навіть отримання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути недостатньо для задоволення іпотекодержателем своїх вимог.
У цій статті хочеться зупинитися на двох проблемах, що виникають при зверненні стягнення на предмет іпотеки.
Як показує практика, іноді грамотного оформлення іпотечного договору і навіть отримання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути недостатньо для задоволення іпотекодержателем своїх вимог |
Першою з проблем є необхідність дотримання встановленого частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку" терміну для надання можливості боржникові і іпотекодавцеві усунути допущені порушення.
Так, вказана норма Закону встановлює, що у разі порушення основного зобов'язання і умов іпотечного договору іпотекодержатель направляє іпотекодавцеві і боржникові письмова вимога про усунення порушень в не менше чим тридцятиденний термін і попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо впродовж встановленого терміну вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Проте при подачі іпотекодержателем до суду позову про звернення стягнення на предмет іпотеки суди також вимагають дотримання до моменту подачі позову процедури і термінів, передбачених статтею 35 Закону.
Так, на практиці іноді бували випадки, коли справа розглядалася близько року, по ньому проводилися процесуальні дії, у тому числі судові експертизи, а потім суд відмовляв в позові на тій основі, що позивач до поводження з позовом не витримав не менш 30-денний термін.
Вважаю, що така позиція судів є необгрунтованою, враховуючи наступне.
Вказаний не менше чим 30-денний термін визначений Законом для надання можливості боржникові виконати забезпечене іпотекою зобов'язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки.
Останньою пропозицією частини 1 статті 35 Закону визначено, що якщо впродовж встановленого терміну вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
У свою чергу, ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору є завершуючим етапом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Представлення ж до суду позову про звернення стягнення на предмет іпотеки є тільки початковим етапом процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, і після подачі позову боржник і іпотекодавець мають можливість виконати забезпечені іпотекою зобов'язання.
Тобто, якщо з часу напряму вимоги іпотекодержателя і до моменту прийняття судом рішення пройшло більше 30-ти днів, суд не має права відмовляти в позові на підставі недотримання передбаченого Законом терміну.
Крім того, частиною 2 статті 35 Закону також визначено, що положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
Якщо з часу напряму вимоги іпотекодержателя і до моменту прийняття судом рішення пройшло більше 30-ти днів, суд не має права відмовляти в позові на підставі недотримання передбаченого Законом терміну |
Іншою проблемою, з якою можна зіткнутися при зверненні стягнення на предмет іпотеки, є зміна останнього в результаті проведених відносно нього будівельних робіт.
Зокрема, труднощі у зверненні стягнення можуть полягати в тому, що опис предмета іпотеки за іпотечним договором не відповідатиме інвентаризаційним даним реконструйованого об'єкту.
У зв'язку з цим реєстратор БТИ відмовляє в реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки навіть у разі пред'явлення йому суду, що набрав законної сили рішення, про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Тому процедура звернення стягнення на предмет іпотеки для іпотекодавця повинна починатися зі збору інформації про предмет іпотеки і її детального аналізу з метою виявлення усіх змін, що сталися з предметом іпотеки після укладення іпотечного договору.
Для цього рекомендується отримати у БТИ наступну інформацію:
|
Андрій Баланчук |
- коли проводилася остання технічна інвентаризація предмета іпотеки;
- чи встановлено під час проведення технічної інвентаризації здійснення реконструкції (добудови, надбудови та ін.), перепланування, у тому числі самовільно, предмета іпотеки;
- чи відбувався розподіл, виділення, об'єднання, переклад з нежитлового в житлове предмета іпотеки, в ході яких могли б утворитися нові об'єкти нерухомого майна, у тому числі з привласненням окремого адресній частині;
- якщо стався розподіл, виділення, об'єднання, переклад з нежитлового в житлове предмета іпотеки, в ході чого утворилися нові об'єкти нерухомого майна, у тому числі з привласненням окремого адресній частині, хто є власником новоутвореного об'єкту або об'єктів;
- за ким і на яких підставах зареєстровано право власності на будь-яке інше нерухоме майно, розташоване за адресою місцезнаходження предмета іпотеки.
У інспекції державного архітектурно-будівельного контролю необхідно отримати наступну інформацію:
- чи реєструвала після укладення іпотечного договору інспекція декларацію про початок виконання будівельних робіт (видавала дозвіл на виконання будівельних робіт) по предмету іпотеки;
- чи реєструвала після укладення іпотечного договору інспекція декларацію про готовність об'єкту до експлуатації (видавала сертифікат готовності об'єкту до експлуатації) по предмету іпотеки.
У виконавчому органі міської або районної ради необхідно перевірити, чи оформлялося після укладення іпотечного договору право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою місцезнаходження предмета іпотеки.
У органі містобудування і архітектури необхідно перевірити, чи видавалися після укладення іпотечного договору містобудівні умови і обмеження для проведення будь-якого виду будівельних робіт за адресою місцезнаходження предмета іпотеки, у тому числі робіт по реконструкції.
У органі земельних ресурсів необхідно встановити, хто є власником/користувачем земельної ділянки, на якій розміщений предмет іпотеки.
Труднощі у зверненні стягнення можуть полягати в тому, що опис предмета іпотеки за іпотечним договором не відповідатиме інвентаризаційним даним реконструйованого об'єкту |
На практиці отримання іпотекодержателем вказаної вище інформації є дуже проблематичним, тому досить важливим є закріплення в іпотечному договорі максимального об'єму повноважень іпотекодержателя і максимального об'єму обов'язків іпотекодавця.
Іпотекодержателеві необхідно періодично проводити перевірки наявності і стану предмета іпотеки, при яких фіксувати, які саме зміни стану виявлені під час перевірок.
Друга пропозиція частини 2 статті 5 Закону визначає, що іпотека поширюється на частину об'єкту нерухомого майна, яка не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору. А згідно частини 6 статей 5 Закону нерухоме майно передається в іпотеку разом з усім його приладдям.
Слід зазначити, що вказані норми дійсно застосовуються судами в практиці вирішення суперечок.
Але як бути, якщо до предмета іпотеки добудована частина, яка на момент звернення стягнення не прийнята до експлуатації і право власності не її не оформлено.
Безперечно, найправильнішим буде очікування завершення іпотекодавцем оформлення права власності на змінений предмет іпотеки.
Але не завжди обставини і сумлінність іпотекодавця дозволяють дочекатися такого оформлення, адже прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом робіт по реконструкції предмета іпотеки може дати можливість іпотекодавцеві здійснити розподіл предмета іпотеки з виготовленням окремих технічних паспортів на окремі частини і отриманням нових свідчень про право власності на приміщення предмета іпотеки.
У свою чергу, отримання таких свідчень про право власності на приміщення предмета іпотеки може дати можливість іпотекодавцеві продати приміщення предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя.
Читаючи вказану вище норму статті 5 Закону, можна зробити висновок, що іпотека повинна поширюватися на усі види прибудов до об'єкту нерухомого майна, переданого в іпотеку, незважаючи на те, прийнято добудовану частину до експлуатації і зареєстровано право власності на неї або ні.
При здійсненні аналізу практики рішення суперечок не спростовано факт того, що іпотека поширюється на самовільно здійснену прибудову об'єкту нерухомого майна, переданого в іпотеку.
Проте в цьому випадку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі іпотечного договору виключається, оскільки право власності на приміщення не може бути зареєстроване.
У разі виявлення змін предмета іпотеки, які не зареєстровані, іпотекодавець вимушений звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Усіх зацікавлених осіб, зокрема БТИ і інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю, слід залучати до участі в справі в якості третіх осіб без самостійних вимог.
У позові необхідно чітко вказати параметри зміненого (реконструйованого) предмета іпотеки і просити суд обернути стягнення на визначений договором предмет іпотеки разом з частиною, приєднаною до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору.
При цьому необхідно довести, у тому числі шляхом проведення відповідної експертизи, що приєднана до предмета іпотеки частина не може бути виділена в натурі.
Проаналізована судова практика не спростувала того факту, що іпотека поширюється на самовільно здійснену прибудову об'єкту нерухомого майна, переданого в іпотеку |
Порядок проведення робіт по розподілу, виділенню і розрахунку доль житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, окрім земельних ділянок, визначає Інструкція про проведення розподілу, виділення і розрахунку доль об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 за № 774/14041.
Згідно з пунктом 1.2 вказаній Інструкції розподіл і виділення долі в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Укладення відносно технічної можливості розділу об'єкту нерухомого майна або Виведення відносно технічної можливості виділу в натурі долі з об'єкту нерухомого майна.
Пунктом 2.3 Інструкцій визначено, що не підлягають розділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самовільно побудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна. Питання розподілу об'єктів нерухомого майна може розглядатися тільки після визнання права власності на них відповідно до закону.
Внаслідок цього, до прийняття в експлуатацію і оформлення права власності на частину предмета іпотеки, яка приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору, така частина є частиною предмета іпотеки і не може бути виділена в натурі.
Частиною 2 статті 331 ГК визначено, що право власності на знову створене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди і т. п.) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.
Якщо право власності на нерухоме майно згідно із законом підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно частини 3 статті 331 ГК до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, устаткування і т. п., які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Виходячи з цього, до завершення оформлення права власності на добудовану частину предмета іпотеки власник предмета іпотеки є власником матеріалів і устаткування, використаних в процесі реконструкції предмета іпотеки.
Отже, іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки з усім його приладдям, а саме матеріалами і устаткуванням, використаними в процесі реконструкції (незавершеного будівництва) по добудові.
Андрій Баланчук
адвокат
старший юрист юридичної компанії "Моріс Груп"
_______________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
