Ця стаття присвячена можливості внесення в статутний капітал товариства з обмеженою відповідальністю майнових прав користування і передачі в оренду житлових і нежитлових приміщень, що належать фізичній особі (декільком фізичним особам), і відповідному зниженню податкового навантаження.
На даний момент у зв'язку з набиранням законної сили норм Податкового кодексупо-новому регулюючих діяльність платників єдиного податку, а також нових вимог до фізичних осіб - підприємців, що займаються здачею в оренду нерухомого майна, актуальним є питання можливості здачі в оренду нерухомого майна особою - платником єдиного податку.
|
Володимир Енич |
П. 291.5.3 НК викреслив з числа единщиков фізичних осіб - підприємців, які здають в оренду земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара, житла загальною площею більше 100 кв. метрів і нежитлові приміщення загальною площею понад 300 кв. метрів.
Податкова служба підтвердила і деталізувала позицію НК у своїй Узагальнювальній податковій консультації від 20.02.2012 року. Фактично здавати в оренду істотні об'єми нерухомого майна фізичним особам - единщикам стало неможливе. В той же час значна кількість нерухомого майна, що здається в оренду, оформлена на фізичних осіб, для яких стає не так вже легко здавати майно в оренду, перебуваючи на загальній системі оподаткування.
Проте така процедура пов'язана з втратою права власності на нерухоме майно діючими власниками, що дуже часто є неприйнятним як з точки зору додаткових витрат на супровід процедури, так і з точки зору захисту права власності на нерухоме майно.
|
Іван Холод |
Виходом з ситуації може бути створення фізичною особою (декількома фізичними особами) юридичної особи з передачею в статутний капітал такої юридичної особи права користування і передачі в оренду житлових і нежитлових приміщень. Ми розглянемо цей варіант на прикладі внесення прав користування і права передачі в оренду в статутний капітал товариства з обмеженою відповідальністю, як найоптимальнішої організаційно-правової форми юридичної особи з точки зору простоти ведення бізнесу.
ВИГОДА ВІД СХЕМИ ПРИ ОПОДАТКУВАННІ
Отже, які ж вигоди кінцевому одержувачеві прибутку несе варіант здачі в оренду нерухомості юридичною особою - единщиком, в статутний капітал якого власник (власники) передав право користування і право передачі в оренду такої нерухомості?
Цей спосіб допомагає уникнути сплати податку на прибуток (15 % - для фізичних осіб - підприємців, 17 % - для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП, з щомісячним доходом більше 10 мінімальних зарплат), сплати податку на додану вартість - 20 % (за умови обрання варіанту оплати 5 % від суми доходу без реєстрації платником ПДВ).
Сума єдиного податку складе 5 % від суми доходу без реєстрації платником ПДВ або ж 3 % від суми доходу з обов'язковою реєстрацією платником ПДВ. Логічно, що оптимальною ставкою в даному випадку є 5 % від суми доходу.
У контексті отримання прибутку кінцевим власником важливим є питання податку на дивіденди, складовий 5 % від суми дивідендів.
Таким чином, суми податкових відрахувань при звичайному порядку складуть до 40 % від суми доходу для фізосіб-підприємців, не менше 17 % від суми доходу - для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП, а при запропонованій схемі - лише до 10 %. Виграш в податкових платежах для кінцевого одержувача прибутку - фізичної особи є більш ніж очевидним.
ЩО Є ВКЛАДОМ В СТАТУТНИЙ КАПІТАЛ?
Для реалізації запропонованої схеми і отримання вигод при оподаткуванні необхідно розглянути питання про можливість формування статутного капіталу майновими правами користування і правами оренди нерухомого майна, оцінку і порядок внесення вкладів.
Майнові права відносяться до майна, згідно ст. 190 ГК України. Вони визначаються як неспоживані речі і містять в собі право володіння, право користування і право розпорядження.
Ст. ст. 177 - 178 ГК України майнові права визначені як об'єкти громадянських прав, які можуть вільно відчужуватися і переходити від однієї особи до іншого, якщо вони не вилучені з обороту, ограниченны в обороті або не є невід'ємними від фізичної або юридичної особи.
Також ГК України містить норму про те, що особа може передати своє майнове право згідно оплатного або безкоштовного договору. В якості предмета договору майнові права розглядаються Цивільним кодексом для випадків договорів купівлі-продажу, дарування, найму (оренда), управління майном.
Закон України "Про господарські суспільства" визначає, що вкладом в статутний капітал можуть бути гроші, цінні папери, інші речі чи майнові і інші відчужувані праващо мають грошову оцінку. При цьому встановлюється, що забороняється використовувати для формування статутного капіталу господарського суспільства бюджетні кошти, засоби, отримані в кредит і під заставу, векселі, майно державних (комунальних) підприємств, яке згідно із законом (рішення органу місцевого самоврядування) не підлягає приватизації, а також майно, що знаходиться в управлінні бюджетних установ, якщо інше не встановлене законом.
Небагато інший підхід встановлений ХК України: "Вкладом учасників і засновників господарських суспільств можуть бути будівлі, будови, устаткування і інші матеріальні цінності, цінні папери, права користування землею, водою і іншими природними ресурсами, будівлями і будовами, а також інші майнові права (включаючи майнові права на об'єкти інтелектуальної власності)гроші, у тому числі в іноземній валюті".
Отже, вкладом в статутний капітал можуть бути:
1. Речі (у тому числі гроші, цінні папери, будівлі, будови, устаткування і інші речі).
2. Майнові права (право користування землею, водою, іншими природними ресурсами, будівлями, будовами, майнові права на об'єкти інтелектуальної власності).
3. Інші відчужувані права, що мають грошову оцінку.
Таким чином, майнові права користування і передачі в оренду нерухомості виступають як оборотоспособные об'єкти громадянських прав, окрім випадків, передбачених ст. 178 ГК України і можуть передаватися учасниками ТОВ як вклад в статутний капітал цього ТОВ.
Вищесказане підтверджується, зокрема, листом Держкомпідприємництва № 4636 від 14.04.2010 року, згідно з яким права користування землею можуть бути вкладом в статутний капітал суспільства.
ОЦІНКА І ПЕРЕДАЧА МАЙНОВИХ ПРАВ В СТАТУТНИЙ КАПІТАЛ
Для реалізації схеми на практиці все ж необхідно провести оцінку і передачу майнових прав, а також провести державну реєстрацію юридичної особи.
Процедура оцінки і передачі майнових прав в статутний капітал не містить великих відмінностей від процедури оцінки і передачі речей, проте необхідно враховувати деякі моменти, характерні безпосередньо для майнових прав.
На даний момент вже сталою є практика оцінки вкладу за погодженням між учасниками суспільства або ж оцінка незалежним експертом у випадках, передбачених законом. Відразу відмітимо, що в нашій ситуації оцінка вкладу із залученням незалежного експерта не є обов'язковою. Оптимальною бачиться оцінка вкладів за погодженням учасників з оформленням відповідного акту оцінки вкладу в статутний капітал суспільства. Нормативів і правил оцінки учасником (учасниками) майна як такого законодавство не встановило, відповідно, вартість внесених прав визначається виключно самим учасником (Учасниками). Оцінка фіксується у відповідному акті оцінки, який підписується учасником (учасниками).
Після цього слідує передача вкладу в статутний капітал на підставі акту прийому-передачі, який підписується кожним учасником і особою, уповноваженими загальними зборами засновників на прийом майна (як правило - це директор суспільства). Процедура оцінки і передачі відображається в протоколі загальних зборів засновників суспільства, а також в статуті суспільства.
Подібна практика підтверджується листами Держкомпідприємництва № 8022 від 16.11.2004 року і № 1930 від 27.02.2009 року.
Треба врахувати, що документом, що підтверджує наявність права користування і права передачі в оренду майна, в даному випадку являтиметься Статут ТОВ. Відповідно, вимоги до тексту Статуту трохи відрізнятимуться від стандартних, а саме треба передбачити в тексті Статуту можливість внесення майнових права в статутний капітал ТОВ, а також детально описати процедуру оцінки, порядок внесення вкладу (а також повернення учасникові), термін, на який передаються вищезгадані права. До того ж необхідно як можна детальніше описати вид, грошовий еквівалент вкладу, документи, що встановлюють право.
РЕЄСТРАЦІЯ І ПОДАЛЬША ДІЯЛЬНІСТЬ
Згідно ст. 761 ГК України правом передачі майна в оренду володіє власник речі або особа, якій належать майнові права. Отже, юридична особа, в статутний капітал якого внесені майнові права на передачу в оренду майна, має повне право на передачу такого майна в оренду, укладення договорів, отримання платежів.
Особливостей процедури проведення державної реєстрації законодавством не передбачено. До 2011 року державні реєстратори, як правило, відмовляли в процедурі проведення реєстрації подібної юридичної особи на підставі відсутності документу, що підтверджує формування 50 % статутного капіталу ТОВ, проте ж після того, як ця норма була виключена, перешкодою для реєстрації може бути хіба що суб'єктивне небажання чиновника, засноване на певній нестандартності процедури.
Відповідно, рекомендуємо бути готовими до надання реєстраторові документів, безпосередньо не передбачених законом, наприклад, копій документів на нерухоме майно, актів оцінки вкладу і актів прийому-передачі вкладу, що встановлюють право.
Особливостей обліку в органах статистики, органах Державної податкової служби, органах Пенсійного фонду України також не передбачено, як і особливостей отримання свідоцтва платника єдиного податку. Природно, необхідно пам'ятати, що Податковим кодексом встановлений ліміт в 5000000 грн. до загального річного доходу компанії - платника єдиного податку.
Досить цікавим питанням описаної схеми є необхідність і порядок реєстрації переданих майнових прав. Проте це є темою для окремої розмови і наступної статті.
__________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронний аналітичний тижневик, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створений спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
