Ваше право на власність, користування та розпорядження своїм житлом гарантовано Конституцією України. Закон стоїть на вашому боці, підтверджуючи непорушність цього права. Проте, що робити, коли хтось заважає вам вільно користуватися вашою оселею? Колишні родичі не хочуть виїжджати, або ж сторонні особи самовільно зайняли вашу квартиру? Адвокат Ірина Смітюх роз'яснює, як діяти в таких ситуаціях та ефективно захистити свої права.
Перші кроки, коли вам заважають користуватися житлом
Уявіть ситуацію: ви - законний власник, але не можете потрапити до власної квартири. Перш за все, спробуйте спокійно поговорити з порушником. Якщо це не допомагає, обов'язково викличте поліцію та зафіксуйте факт перешкоджання. Однак часто ці дії не призводять до бажаного результату. Для реального захисту своїх прав вам знадобиться допомога суду.
Готуємося до суду: визначаємо стратегію
Перед тим, як подати позов, важливо визначити спосіб захисту ваших порушених прав, оскільки Позивач самостійно визначає спосіб, у який він вбачає можливим усунути виявлені порушення.
Ключовим є визначення, хто саме зараз є законним власником житла.
Стаття 391 Цивільного кодексу України чітко говорить: власник має право вимагати усунення будь-яких перешкод у користуванні та розпорядженні своїм майном. Якщо хтось заважає вам користуватися вашою власністю, ви можете звернутися до суду з так званим негаторним позовом - вимогою усунути ці перешкоди.
Важливо розуміти різницю між негаторним і віндикаційним позовом. Негаторний позов подається тоді, коли ви залишаєтеся власником і володієте майном, але вам заважають ним користуватися. Віндикаційний позов застосовується, коли ви втратили володіння майном і хочете його повернути.
Також перед зверненням до суду проаналізуйте, чи існують між вами та особою, яка перешкоджає, якісь договірні або інші зобов'язання. Негаторний позов ефективний саме у випадку відсутності таких зобов'язань, коли існують лише абсолютні речові права власника.
Розбираємо на прикладах
Для кращого розуміння розглянемо два найпоширеніші випадки:
Ситуація № 1: Перешкоди чинять члени сім'ї (колишні або теперішні).
На жаль, виселити члена сім'ї або колишнього члена сім'ї з власного житла в Україні буває дуже складно. Суди часто стають на захист права на житло, посилаючись на Конституцію України та статтю 8 Європейської конвенції з прав людини.
Хоча Цивільний кодекс захищає права власника, Житловий кодекс України, прийнятий ще в радянські часи, містить норми, які ускладнюють виселення. Стаття 9 ЖК України забороняє виселення або обмеження у праві користування житлом інакше як на підставах, передбачених законом. Стаття 156 ЖК передбачає, що члени сім'ї власника користуються житлом нарівні з ним, навіть після припинення сімейних відносин.
Верховний Суд неодноразово підтверджував, що втрата статусу члена сім'ї не позбавляє особу права користуватися житлом (постанови Великої Палати ВС від 10.03.2021 у справі № 686/26093/19-ц, від 13.10.2020 у справі № 447/455/17 та від 04.07.2018 у справі № 353/1096/16-ц).
Суд під час розгляду таких справ зважує баланс між правом власності та правом на житло колишнього члена сім'ї, враховуючи наявність іншого житла та інші важливі обставини (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 жовтня 2020 року у справі № 447/455/17-ц).
Однак з'являється надія на зміну судової практики. У рішенні ЄСПЛ у справі «BILYAVSKA v. UKRAINE» (84568/17) від 27.03.2025 суд критично оцінив застосування застарілих норм Житлового кодексу, зазначивши, що вони не відповідають сучасним реаліям і можуть порушувати право власності. ЄСПЛ наголосив на необхідності справедливого балансу між інтересами власника та інших осіб.
Тому в подібних справах важливо посилатися не лише на Цивільний кодекс, а й на практику Європейського суду з прав людини.
Ситуація № 2: Перешкоди чинить член сім'ї колишнього власника (фактично стороння для вас людина).
Зі зміною власника, здавалося б, колишній власник та його родина втрачають право користування житлом. Проте і тут судова практика неоднозначна. Суди можуть враховувати тривале проживання особи у спірному житлі за відсутності іншого, вважаючи це підставою для захисту її права на житло відповідно до статті 8 Конвенції з прав людини (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 569/4373/16-ц).
Однак існує і протилежна позиція, яка стає на захист нового власника. Суди посилаються на статті 401 - 406 ЦК України, що регулюють право користування чужим майном (сервітут). Стаття 405 ЦК України визначає право членів сім'ї власника на користування житлом, яке визначається саме власником. Стаття 406 ЦК передбачає припинення сервітуту, зокрема, у разі припинення обставини, яка була підставою для його встановлення.
Верховний Суд у своїй практиці (постанова від 5 листопада 2014 року у справі № 6-158цс14 та інші) наголошує, що право користування житлом членами сім'ї власника є похідним від права власності. З припиненням права власності колишнього власника припиняється і право користування членів його сім'ї. Таким чином, особи, які відмовляються звільнити житло, підлягають виселенню.
Важливо, що доки ви є власником нерухомості, ви маєте право звернутися до суду з негаторним позовом про усунення перешкод у користуванні вашим майном протягом усього часу порушення вашого права.
Поради адвоката для ефективного захисту вашого житла
Справи про усунення перешкод у користуванні житлом вимагають уважного аналізу кожної ситуації та вибору правильної стратегії захисту.
Адвокат Ірина Смітюх радить:
Зберіть максимум доказів: Фіксуйте всі факти перешкоджання (письмові звернення, фото, відео, свідчення, звернення до поліції).
Визначте статус особи, яка заважає: Чи це член вашої сім'ї, колишній родич, чи стороння особа? Від цього залежить шлях захисту.
Спробуйте домовитися: Мирне врегулювання може бути швидшим та дешевшим за суд.
Зверніться до юриста: Кваліфікований адвокат допоможе обрати правильний спосіб захисту, підготувати документи та обґрунтувати вашу позицію в суді, враховуючи останні зміни в законодавстві та судовій практиці, включаючи рішення ЄСПЛ.
У справах з колишніми членами сім'ї: Акцентуйте на припиненні сімейних зв'язків та вашому праві власності, посилаючись на практику ЄСПЛ щодо балансу інтересів.
У справах з родичами колишнього власника: Наполягайте на похідному характері їхнього права користування та його припиненні зі зміною власника, використовуючи норми Цивільного кодексу та практику Верховного Суду.
Будьте готові до судового процесу: Такі справи можуть бути тривалими, тому наберіться терпіння та співпрацюйте зі своїм адвокатом.
Пам'ятайте про негаторний позов: Ви маєте право вимагати усунення перешкод доти, доки вони існують.
Захист вашого права на власне житло - це серйозний процес, який потребує знань та досвіду. Не зволікайте зі зверненням за юридичною допомогою, щоб ефективно відновити своє право вільно користуватися вашим житлом.
Ірина Смітюх,
адвокат АО Leshchenko & Partners
Щоб убезпечити нерухомість від дій шахраїв і "чорних реєстраторів", необхідно контролювати інформацію в Реєстрі речових прав. Поставте на цілодобовий моніторинг будь-які об'єкти вашої нерухомості за допомогою сервісу SMS-Маяк, який миттєво повідомить про початок будь-яких реєстраційних процедур і допоможе вчасно зупинити рейдерське захоплення.
