Обмін земельної ділянки: як юридично оформити

Конституційне право вільно розпоряджатися своєю власністю поширюється на таке майно, як земельні ділянки. Чинним законодавством передбачено, що власники земельних ділянок можуть розпорядитися ними шляхом обміну. У цьому матеріалі розкриваються ключові аспекти юридичного оформлення угод щодо обміну земельних ділянок.

Законодавча основа обміну земельної ділянки

Основні положення щодо обміну земельних ділянок містяться в таких законодавчих актах:

• Земельний кодекс України (статті: 28 - щодо права сільськогосподарських підприємств набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення за договором міни; 37-1 - щодо особливостей обміну земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення; 81 - 85 - щодо договору міни як підстави набуття права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; 131 - щодо особливостей набуття права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод; 210 - стосовно недійсності угод щодо земельних ділянок).

• Цивільний кодекс України (статті 715, 716 - щодо договору міни).

Поняття та загальні умови обміну земельної ділянки

Обмін земельної ділянки передбачає перехід права власності на неї до іншої особи на підставі певної цивільно-правової угоди.

Серед підстав набуття права власності на землю в Земельному кодексі України (далі - ЗК України) прямо вказано на договір міни.

Згідно з частиною першою статті 715 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Запорукою досягнення кожною стороною договору міни мети, за для якої вона вступає в договірні відносини, переходу права власності на обмінювану земельну ділянку, досягнення інших результатів, є дотримання певних умов.

Перша умова полягає в тому, що обміну підлягає сформована земельна ділянка. Згідно з частиною першою статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає в її визначенні як об'єкта цивільних прав, що передбачає визначення площі та меж земельної ділянки, а потім внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Однак ця умова не застосовується до обміну земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення.

Друга умова полягає в дотриманні вимог чинного законодавства при підготовці до укладання, укладанні договору міни та виконанні сторонами взятих на себе зобов'язань за цим договором, оформленні переходу права власності на земельну ділянку.

Згідно з частиною першою статті 131 ЗК України укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до положень ЦК України з урахуванням вимог ЗК України.

Алгоритм юридичного оформлення обміну земельної ділянки

Алгоритм юридичного оформлення обміну земельної ділянки складається з виконання вимог законодавства щодо визначення змісту договору міни; вимог, необхідних для нотаріального посвідчення договору міни (підготовчий етап), вимог щодо виконання зобов'язань за договором міни (етап виконання), а також вимог, необхідних для набуття права власності на земельну ділянку та інше майно, щодо якого здійснено обмін (етап оформлення права власності).

Проходження алгоритму підготовчого етапу укладання договору міни фактично зводиться до узгодження сторонами змісту договору міни та виконання вимог до нотаріального посвідчення такого договору.

Вимоги до змісту договору міни земельної ділянки закріплено в частині другій статті 132 ЗК України. Зокрема, угода повинна містити положення щодо:

а) назви сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) виду угоди;

в) предмета угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомостей про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомостей про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірної ціни;

є) прав та обов'язків сторін;

з) моменту переходу права власності на земельну ділянку.

Вимогу щодо нотаріального посвідчення угоди обміну земельної ділянки безпосередньо закріплено в частині першій статті 132 ЗК України. Так, угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Це положення кореспондує з положеннями ЦК України щодо договору міни та нотаріальної форми певних договорів (зокрема статті 716, 657).

Характеристика деяких вимог до змісту договору міни земельної ділянки

Щодо предмета угоди

Земельна ділянка може бути обміняна на іншу земельну ділянку. У ЗК України не встановлено вимог до місця розташування обмінюваних земельних ділянок, їх площі, інших характеристик.

Також у ЗК України не міститься заборони укладати угоди щодо обміну земельних ділянок різної форми власності та різного цільового призначення. Попри висловлювані думки, що цільове призначення обмінюваних земельних ділянок має бути однаковим, зокрема земельна ділянка сільськогосподарського призначення може бути обміняна лише на ділянку такого ж цільового призначення, сторони договору міни, керуючись принципом свободи договору, самостійно домовляються стосовно характеристик земельних ділянок (визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо), які будуть виступати предметом договору міни.

Натомість предметом договору міни не може виступати земельна ділянка, яка відповідно до чинного законодавства обмежена у вільному обороті.

Чинне законодавство дозволяє здійснити обмін земельної ділянки не тільки на іншу земельну ділянку, а й на інше нерухоме або рухоме майно. Таке майно повинно відповідати ознакам товару.

Водночас законодавець обмежив свободу вибору майна, на яке може бути обміняна земельна ділянка, яка розташована в масиві земель сільськогосподарського призначення. Згідно з положеннями частини другої статті 37-1 ЗК України земельні ділянки усіх форм власності, які розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані саме у цьому масиві земель сільськогосподарського призначення.

Потрібно звернути увагу на ще одне законодавче обмеження, а саме земельна ділянка державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, може бути обміняна на іншу земельну ділянку, розташовану в цьому ж масиві, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10 відсотків.

Інформативно: визначення і склад земель сільськогосподарського призначення закріплені в частинах першій і другій статті 22 ЗК України; визначення поняття масиву земель сільськогосподарського призначення наведене у статті 1 Закону України "Про землеустрій"; положення загального характеру щодо обміну земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, викладені у статті 14 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Отже, якщо інше прямо не встановлене законом, то за договором міни земельну ділянку може бути обміняно на іншу земельну ділянку або інше нерухоме чи рухоме майно, яке має ознаки товару і визначене за взаємною домовленістю сторін договору міни.

Щодо сторін договору міни

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Таким чином, сторонами договору міни мають бути власники земельної ділянки та іншого майна, на яке буде обмінюватися земельна ділянка.

Якщо власник майна знаходиться у шлюбі, то на земельні ділянки, набуті ним за час шлюбу внаслідок приватизації земельної ділянки, що перебувала у його користуванні або одержана внаслідок приватизації земельних ділянок державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або одержана із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених ЗК України, режим спільної власності не поширюється.

Власник земельної ділянки для здійснення нотаріального посвідчення договору міни повинен подати нотаріусу щодо земельної ділянки, яка відчужується шляхом обміну, документи, які:

• посвідчують право власності (довірчої власності), крім випадків, прямо передбачених законодавством (наприклад, у разі втрати державного акта або свідоцтва про право власності на нерухоме майно, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього);

• підтверджують державну реєстрацію прав на це майно за власником.

Інформативно: перелік документів, якими може підтверджуватися право власності на земельну ділянку, наведено у підпункті 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5.

У разі посвідчення договору міни земельної ділянки, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на неї, не подаються.

Право власності на інше майно, яке буде предметом обміну, також підлягає підтвердженню відповідними документами.

Отже, сторонами договору міни є власники обмінюваних земельних ділянок або земельної ділянки та іншого майна, яке виступає предметом цієї угоди, а їх право власності має бути підтверджено у відповідний спосіб.

Щодо відомостей про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки та про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо).

Названі відомості перевіряє нотаріус перед посвідченням договору міни земельної ділянки згідно з даними відповідного реєстру.

В Україні ведуться Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державний реєстр обтяжень рухомого майна.

Встановлення заборони на відчуження земельної ділянки унеможливлює укладання угоди щодо її обміну. Проте встановлення обмежень щодо використання земельної ділянки не у всіх випадках призводить до такого наслідку, оскільки перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Зазначення в договорі міни про наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням виконує інформативну функцію для іншої сторони договору та підтверджує, що власник земельної ділянки виконав обов'язок щодо попередження покупця про права третіх осіб на товар.

Отже, відомості щодо заборон та обмежень перевіряє нотаріус перед посвідченням договору міни земельної ділянки.

Щодо договірної ціни

Оскільки за договором міни один товар обмінюється на інший, має бути вказана ціна кожного товару.

За загальним правилом щодо земельної ділянки має бути вказана експертна грошова оцінка. Відповідно до статті 5 Закону України "Про оцінку земель" експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки і використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, крім випадків, визначених законом.

Проведення експертної оцінки земельної ділянки необхідне для того, щоб скористатися можливістю забезпечення рівноцінного обміну. Так, згідно з частиною третьою статті 715 ЦК України у договорі міни сторони можуть узгодити доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Для нотаріального посвідчення договору міни земельної ділянки у передбачених законом випадках подаються документи про нормативну грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки. Зокрема, згідно з статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка землі проводиться визначення розміру державного мита при міні земельних ділянок.

Отже, з'ясування грошової оцінки земельної ділянки (нормативної та експертної) необхідне для зазначення в договорі, розрахунку розміру доплати при обміні (якщо це погоджено сторонами) та інших платежів.

Алгоритм дій на етапі виконання полягає у виконанні сторонами взятих на себе зобов'язань. Зокрема, у договорі сторони можуть узгодити, що вони повинні передати один одному обмінювані земельні ділянки (земельну ділянку та інше майно), документи щодо обмінюваного майна, здійснити доплату за обмін товару більшої вартості тощо.

Алгоритм дій на етапі виконання тісно пов'язаний з наступним етапом - етапом оформлення права власності.

Алгоритм дій на етапі оформлення права власності на обмінювану земельну ділянку.

Згідно з частиною четвертою статті 715 ЦК України право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тому новий власник земельної ділянки повинен зареєструвати своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Інформативно: загальні положення щодо державної реєстрації права власності на земельну ділянку містяться у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (зі змінами).

Проведення державної реєстрації права власності на землю має багато нюансів, які знаходять самостійне розлоге висвітлення у фахових публікаціях.

Замість висновків

Належне юридичне оформлення обміну земельних ділянок передбачає:

• дотримання певних умов як запоруки досягнення кожною стороною договору міни мети, за для якої вона вступає у договірні відносини, та переходу права власності на обмінювану земельну ділянку;

• проходження певного алгоритму, який складається з виконання вимог на підготовчому етапі укладання договору міни, на етапі виконання сторонами зобов'язань за цим договором та на етапі оформлення права власності на земельну ділянку за новим власником.

Олександр Навальнєв,

керуючий партнер ЮК «ВОЛХВ»