Як правильно укласти договір оренди: поради юриста

Цивільний кодекс України встановлює, що за договором найму (оренди) одна сторона - власник (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) нерухомість на певний строк за плату. Відтак, сторонами договору найму (оренди) законодавець визначає дві сторони: наймодавець (орендодавець), який, як правило, є власником нерухомості, та наймач (орендар).

У цій статті розглянемо особливості укладення договору оренди житлової та нежитлової нерухомості.

Законодавець визначає, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі, при цьому якщо строк договору - три роки і більше, слід здійснити нотаріальне посвідчення, що не стосується державного та комунального майна, для яких договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк дії договору перевищує п'ять років.

Саме тому з метою оптимізації витрат на практиці такого роду договори укладають строком до 3 років (як правило, 35 місяців). Слід пам'ятати, що договір також може бути посвідчений нотаріально за вимогою однієї зі сторін.

Важливо, щоб у договорі оренди містилися такі умови:

- Предмет договору, у якому вказується об'єкт оренди (квартира, будівля, інша нерухомість), що передається орендареві

- Строк договору оренди

- Права та обов'язки сторін

- Внесення орендної плати

- Інші умови (ремонт нерухомості, поліпшення)

- Гарантії сторін

Важливою складовою договору найму (оренди) є укладення акта приймання-передачі: передання та повернення майна (об'єкта оренди) здійснюється шляхом підписання сторонами згаданого акта.

Далі детальніше зупинимось на кожній із вищевказаних умов.

Предмет договору

У розділі щодо предмета договору оренди важливо чітко ідентифікувати об'єкт нерухомості. Слід вказати адресу приміщення, його площу, технічні характеристики, поверх чи поверховість, детальний опис наявних у приміщенні речей, а в ідеалі також додати до договору план приміщення. Такі заходи допоможуть у майбутньому не лише ідентифікувати майно, а й встановити можливі зміни конфігурації будівлі, якщо такі виникнуть в процесі експлуатації нерухомості.

Щоб уникнути розбіжностей між планами орендаря та очікуваннями орендодавця, рекомендуємо в договорі зазначити цільове призначення використання об'єкта оренди.

Строк договору

Строк дії вказується в договорі. Якщо строк найму не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років.

Чинним Цивільним кодексом України (далі - ЦК України) передбачено принцип мовчазної згоди на пролонгацію договору найму. Згідно з цим принципом, договір найму (оренди) вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, якщо наймодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору найму не надасть заперечень наймачеві, а той продовжує володіти та/або користуватися майном. Аналогічна норма міститься й у Господарському кодексі України.

Щоправда, є винятки. Зокрема, вищевказане правило не стосується випадку, коли предметом оренди є державне або комунальне майно. Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22.03.2023 у справі № 916/2469/21 зроблено висновок, згідно з яким автоматична пролонгація договору оренди державного або комунального майна, яка реалізувалась внаслідок мовчазної згоди сторін такого договору та підтверджувалась у подальшому їхніми діями, не відбувається з огляду на те, що у спірних правовідносинах у співвідношенні із загальними нормами (стаття 764 Цивільного кодексу України та частина четверта статті 284 Господарського кодексу України) пріоритетними є спеціальні норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна", і зокрема, статті 18 цього Закону, який, до того ж, є законом, прийнятим у часі пізніше, ніж Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України.

Права та обов'язки сторін

Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Загалом, у договорі потрібно прописати права та обов'язки таким чином, щоб вони сприяли меті укладення договору. Відтак, крім обов'язку передання нерухомості в оренду, якому кореспондує обов'язок своєчасної оплати, слід вказати необхідність дотримання цільового призначення об'єкта оренди, визначити порядок його експлуатації, можливість (чи заборону) надання об'єкта в суборенду, порядок проведення ремонтних та оздоблювальних робіт, відшкодування завданої шкоди тощо.

Варто врахувати, що наймач, за умови належного повідомлення наймодавця, має переважне право на укладення договору найму на новий строк, а також, у разі продажу речі, переданої у найм, - переважне право перед іншими особами на її придбання.

У випадку оренди житла важливо пам'ятати, що договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази. Крім того, суд може достроково розірвати договір у випадку руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Внесення орендної плати

Чи не найпоширенішою метою передання орендодавцем нерухомості в оренду є отримання прибутку. Тож чіткість формулювання положень щодо порядку здійснення орендної плати спростить вирішення спорів, які з цього випливатимуть, а за необхідності - сприятимуть позитивному вирішенню спору у суді.

Цікаво, що нещодавно судова практика поповнилась прецедентом, згідно з яким розмір орендної плати може не вказуватися в договорі оренди.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої палати Касаційного цивільного суду у постанові від 07.08.2024 року зробив висновок, згідно з яким, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 762 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Суд, зокрема, вказав, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони договору найму (найму житла) самостійно визначають розмір плати (абзац перший частини першої статті 762, частина перша статті 820 ЦК), або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК (абзац другий частини першої статті 762, 632 ЦК України). Плата за користування майном (стаття 762 ЦК) чи плата за користуванням житлом (стаття 820 ЦК) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички (стаття 827 ЦК) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 вересня 2022 року в справі № 529/201/20 (провадження № 61-3820св21)).

Саме тому плата за користування майном (стаття 762 ЦК) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав у найм майно. Вона може виражатися як у грошовій (що загальноприйнято в цивільному обороті), так і в натуральній формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення.

За загальним правилом, сторони договору найму самостійно визначають розмір плати. Тому за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Законодавець у такому універсальному регуляторі приватних відносин, як Цивільний кодекс, не кваліфікує плату за користування майном, як істотну умову договору.

Для тих випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо. Тобто, у разі, коли в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, «вмикається» той інструментарій (спосіб визначення плати), що закріпив законодавець у другому реченні частини першої статті 762 ЦК України. Тому навіть якщо сторони не домовилися про розмір плати у договорі найму (оренди), це не нівелює такий договір.

Варто підкреслити, що договір, і зокрема договір найму (оренди), вчиняється для того, щоб «породити» відповідний результат, а не для того, щоб згодом констатувати його неукладеність, вочевидь для того, щоб не виконувати обов'язки, які «з'явилися» з такого договору.

Таким чином, навіть у випадку відсутності в договорі оренди чіткого розміру орендної плати, договір вважатиметься укладеним, а вартість оренди вираховуватиметься з урахуванням низки обставин.

Умови щодо ремонту нерухомості

Згідно зі ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої в найм, провадиться наймачем за його рахунок, капітальний ремонт речі - наймодавцем за його рахунок. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право або відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Тим не менш, закон наділяє сторін правом самостійно врегулювати дане питання на їхній розсуд.

Гарантії сторін

У договорі оренди необхідно також вказувати гарантії для сторін, що стосуються об'єкта оренди. Зокрема, з боку орендодавця слід надати підтвердження того, що на дату укладання договору:

- відсутні будь-які законодавчі обмеження на передачу об'єкта в оренду, зокрема, відносно об'єкта оренди не існує будь-яких заборон, арешту або інших обтяжень щодо його використання;

- відсутні недоліки, що значно знижують цінність та/або можливість експлуатації об'єкта оренди за цільовим призначенням;

- об'єкт оренди та прилегла територія знаходяться у безпечному та придатному для використання стані;

- орендареві надано повну інформацію щодо обставин, які мають істотне значення для прийняття рішення про укладання договору;

- всі інженерні комунікації, які підведені до об'єкта оренди чи знаходяться в ньому, належно функціонують та не перебувають в аварійному стані;

- щодо об'єкта оренди відсутня заборгованість за комунальними платежами;

- об'єкт оренди не наданий в користування іншим особам;

- щодо об'єкта оренди відсутні судові спори та щодо нього не провадяться виконавчі дії;

- укладення договору не порушує законних прав та інтересів третіх осіб.

Обидві сторони також повинні надати підтвердження наявності повноважень у їхніх представників на укладення, підписання та виконання відповідного договору, а також вказати, що укладення договору відповідає інтересам сторін, волевиявлення на укладення договору є вільним та усвідомленим, відповідає їхній внутрішній волі, без впливу обману, помилки або тяжких для сторін обставин.

У договорі варто зазначити, що усі умови договору є зрозумілими та співпадають з реальними домовленостями сторін, а договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, обумовлених ним.

Інші умови

Поліпшення здійснюється, як правило, наймачем. При цьому рекомендуємо заздалегідь отримати письмову згоду наймодавця на такі дії.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то наймач має право на відшкодування вартості витрат або врахування їх вартості в рахунок орендної плати.

Натомість поліпшення, що зроблені без згоди наймодавця, не повертаються та не компенсуються.

У випадку, коли в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створено нову річ, наймач стає її співвласником у розмірі частки, що відповідає вартості його затрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ризик випадкового знищення або пошкодження речі несе власник майна (наймодавець). У випадку, якщо орендар затримав повернення речі орендодавцеві, він несе ризик її випадкового знищення або пошкодження.

Висновки

Договір найму (оренди) належить до одного із найбільш поширених типів цивільних зобов'язань. Тим не менш, він має певні унікальні особливості, розуміння яких допоможе захистити права як наймодавця, так і наймача.

Коректне формулювання положень договору, уникнення розбіжностей у трактуванні, чітке визначення прав та обов'язків кожної із сторін договору з урахуванням чинної судової практики не лише допоможе захистити вашу нерухомість та майнові інтереси, а й збереже ваш спокій.

Любомир Мужик,

старший юрист, ЮФ INTEGRITES